Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

– 8 –
interesy spółdzielni i jej członków oraz interesy rodziny, w ramach której spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu jest przekazywane w drodze realizacji wspomnianych wyżej
roszczeń (…). Wskazanym wydaje się wykorzystanie w powyższych pracach legislacyjnych
zgromadzonych przez wnioskodawcę informacji związanych z dotychczasową praktyką
stosowania zaskarżonego przepisu”.
3. Różnice między dotychczasowym a projektowanym stanem prawnym
3.1. W Sejmie znajduje się kilka projektów ustaw dotyczących spółdzielni
mieszkaniowych. Obejmują one również zakwestionowaną regulację. W poselskim projekcie
ustawy o działalności spółdzielni mieszkaniowych (druk nr 864), w art. 26 § 6 przewiduje się,
że „spółdzielnia wypłaca osobom uprawnionym z tytułu wygasłego prawa wkład
mieszkaniowy albo jego część zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu określonej
na dzień wygaśnięcia tego prawa”. W trakcie plenarnego I czytania w styczniu 2013 r. projekt
skierowano do prac komisyjnych. Na podobnym etapie są dwa wykonujące wyroki TK
senackie projekty nowelizujące ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Z kolei projekt
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk 819) w ogóle nie reguluje omawianego
problemu. Przepis art. 17 ust. 5 przewiduje, że „[w] wypadku wygaśnięcia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej
wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa jest równa
kwocie, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu
przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu”. Nie wiadomo
jednak jaką wysokość ma ten wkład, gdy lokal został przeniesiony na inną osobę w trybie
nieprzetargowym.
3.2. Zakwestionowana regulacja obejmuje dwa problemy. Pierwszy, którym TK zajął się
przede wszystkim, to poziom regulacji - statut spółdzielni czy ustawa. Można go rozwiązać
na dwa sposoby: albo przywrócić dotychczasowe przepisy ustawy, albo wprowadzić przepis
przewidujący, że zwrotu wartości lokalu dokonuje się według zasad określonych w statucie
spółdzielni obowiązującym w chwili, gdy dotychczasowy uprawniony do lokalu był jeszcze
członkiem (albo wstępował do) spółdzielni. Ta ostatnia propozycja „unieważni” zarzut, iż
pierwotny uprawniony nie ma wpływu na określenie zasad rozliczeń.
Drugi problem dotyczy treści regulacji. Choć TK nie orzekał o niekonstytucyjności
takiej czy innej wysokości wkładu wnoszonego przez osoby bliskie uprawnione do przejęcia
– 9 –
lokalu, ani takiej czy innej wysokości wartości rynkowej lokalu wypłacanej osobom
uprawnionym do jej dziedziczenia, wskazał, że ustawa powinna określić te kwoty, albo
sposób ich ustalania uwzględniając interesy zarówno 1) spółdzielni i jej członków,
2) dotychczasowego członka lub spadkobierców dziedziczących wartość lokalu, jak i 3) osób
uprawnionych do lokalu, a zarazem zobowiązanych do wpłacenia wkładu. Interesy tych
trzech stron są różne. Przede wszystkim spadkobiercy (np. członkowie rodziny, dzieci,
małżonek) chcą otrzymać satysfakcjonująca kwotę będącą ekwiwalentem wkładu
wniesionego np. przez zmarłego członka rodziny. Osoba uprawniona do lokalu, na ogół też
członek rodziny, chciałaby przejąć lokal wnosząc jak najmniejszy wkład mieszkaniowy.
Godząc oba interesy należałoby różnicę przerzucić na spółdzielnie, a w praktyce na członków
spółdzielni. Wykonanie wyroku - w tym zakresie - w taki sposób, niosłoby ryzyko naruszenia
Konstytucji po raz kolejny.
Należy zwrócić uwagę, iż nikt nie kwestionuje prawa właściciela (spadkodawcy) do
rozporządzania swym majątkiem na wypadek śmierci. Może on - nie podejmując żadnych
kroków - pozostawić majątek (w tym dom, mieszkanie) spadkobiercom, którzy dziedziczą ów
majątek przy takiej wartości, jaką on ma wolnym rynku. Nie mogą domagać się od
kogokolwiek dopłaty do zbyt niskiej - ich zdaniem - wartości przejmowanego majątku.
Podobnie osoba, która mieszkała razem ze spadkodawcą, lub której spadkodawca
wynajmował dom czy mieszkanie nie może domagać się sprzedaży tej nieruchomości od
spadkobierców, na jakichś preferencyjnych zasadach. Od nikogo też (np. od sąsiadów) nie
może domagać się dopłaty do różnicy między ceną, jaką jest w stanie za to mieszkanie
zapłacić, a ceną, którą żądają spadkobiercy.
Fakt iż mamy do czynienia z lokatorskim mieszkaniem spółdzielczym nie powinien
zmieniać powyższych reguł dotyczących prawa własności, którego spółdzielcze prawo do
lokalu jest formą. Zarówno własność spadkobierców, jak i osoby bliskiej uprawnionej do
lokalu, a także innych członków spółdzielni podlega konstytucyjnej ochronie. Nie jest
możliwe skonstruowanie uniwersalnej zasady, która pogodziłaby interesy trzech stron.
W warunkach państwa socjalistycznego, kiedy dotowało ono spółdzielnie, uprawnione było
w konsekwencji do wskazywania beneficjentów tych dotacji. Obecnie, gdy spółdzielnie
i lokale spółdzielcze powstają i są utrzymywane dzięki wkładom członków, brak
uzasadnienia by ustawodawca dokonywał realokacji tych wkładów czy ich wartości między
różnymi podmiotami.
– 10 –
Choć co prawda w uzasadnieniu do wyroku TK, pojawiają się wątki dotyczące
sprawiedliwości społecznej oraz ochrony rodziny, to omawiany przepis nie został uznany za
niezgodny z tymi zasadami, przez to, że umożliwia (taka jest praktyka spółdzielni) określanie
wysokości wkładu oraz jego ekwiwalentu na poziomie rynkowym. Zatem proponowane
wykonanie wyroku w tym zakresie polega na umożliwieniu uprawnionemu do dziedziczenia
wkładu spadkobiercy, osiągnięcia takiej jego wartości, która odpowiada rynkowej wartości
prawa (lokalu), którego jest ekwiwalentem. Zarazem umożliwia zainteresowanemu prawem
do lokalu uzyskanie go po stosownej cenie (nie wyższej i nie niższej). Powszechnie
stosowanym mechanizmem uzgadniania ceny w takich sytuacjach jest wolny rynek, który
zgodnie z art. 20 Konstytucji jest podstawą ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej.
Należy też zwrócić uwagę, że ustawa nie przesądza tego, że prawo do lokalu musi
dotyczyć tego lokalu, który został zwolniony przez osobę, po której uprawniony „przejmuje”
to prawo. Zatem osobie uprawnionej należałoby przede wszystkim umożliwić przejęcie
takiego lokalu, co do którego byłaby skłonna zapłacić wkład. Niewłaściwym rozwiązaniem
byłoby przyznawanie jej większego, droższego lokalu i przenoszenie części kosztów za
wysokiego na jej możliwości wkładu na spadkobierców lub innych członków spółdzielni.
Jeśli zatem osoba, która przejęła po dotychczasowym członku prawo do lokalu nie jest
w stanie wpłacić jego rynkowej wartości, powinna wnosić o przydzielenie jej w ramach tego
prawa do lokalu - lokalu mniejszego, tańszego, którego rynkową wartość byłaby w stanie
zapłacić.
4. Konsultacje
Do projektu w wersji przedstawionej do I czytania zgłoszono następujące uwagi.
Minister Infrastruktury i Rozwoju zaproponował dodanie przepisu wyznaczającego
termin dokonywania waloryzacji, którym powinien być jego zdaniem dzień wygaśnięcia
prawa do lokalu oraz wykreślenie z ust. 3 odesłania do art. 11 ust. 23. Zdaniem Ministra
Finansów dodawany art. 112 ust. 2 powinien zostać uzupełniony o przepis zobowiązujący
członka zawierającego umowę o ustanowienie prawa do lokalu, do spłaty zadłużenia z tytułu
przejściowego wykupienia odsetek od kredytu, o którym mowa w ustawie z dnia 30 listopada
1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii
gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Prokuratoria
Generalna Skarbu Państwa zaproponowała usunięcie z proponowanego ust. 1 wyrazu
– 11 –
„wartości”. Krajowa Rada Komornicza zaproponowała zmianę wyrażenia „lokal nie podlega
zbyciu w drodze przetargu” na wyrażenie „brak jest podstaw do przeprowadzenia przetargu”
oraz zmianę w art. 8 pkt 3. Krajowa Rada Spółdzielcza zaproponowała zmiany
terminologiczne w ust. 1 oraz jego rozbicie na dwa ustępy, a także usunięcie ust. 3. Tą
ostatnią propozycję zgłosił też Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Związek
Banków Polskich zaproponował ujednolicenie terminologii, a także zwrócił uwagę, iż nie
powinno się stosować jednakowych reguł rozliczeń zarówno do trybu przetargowego, jak
i bezprzetargowego, ponieważ w tym ostatnim przypadku dotyczą one osób bliskich.
Stowarzyszenie Sędziów Polskich IUSTITIA zwróciło uwagę, iż zaproponowana
redakcja przepisów może budzić wątpliwości interpretacyjne co do zakresu zobowiązań
(umorzeń kredytów, zaległych opłat), które odlicza się od zwracanego osobie uprawnionej
wkładu mieszkaniowego; zaproponowało też ujednolicenie terminologii, wyznaczenie daty,
na którą ustala się wartość rynkową lokalu, usunięcie wątpliwości co do zasad podziału
majątku wspólnego małżonków i działu spadku, w sytuacji gdy w skład majątku wspólnego
(spadku) wchodzi lokatorskie prawo (wkład mieszkaniowy) oraz usunięcie w ust. 3 odesłania
do art. 11 ust. 23.
W celu usunięcia wątpliwości co do tego, że w przypadku trybu bezprzetargowego
również stosuje się odliczenia od wypłacanego wkładu przeniesiono przepisy proponowanego
art. 112 do dotychczasowego art. 11, jako jego kolejne ustępy, a także poprawiono odesłania.
Wyznaczono też datę, na którą wylicza się wartość wkładu. Uwzględniono część poprawek
terminologicznych. Nie uwzględniono propozycji zróżnicowania reguł rozliczeń w zależności
od przetargowego czy bezprzetargowego ich trybu; zastosowanie w obu przypadkach reguł
„rynkowych” uzasadniono w poprzedniej części uzasadnienia.
Projekt poparła Krajowa Rada Notarialna. Minister Gospodarki i Minister
Sprawiedliwości poinformowali, że proponowana ustawa nie leży w ich zakresie działania.
Sąd Najwyższy, Krajowa Rada Sądownictwa i Krajowa Rada Radców Prawnych nie zgłosili
uwag.
Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, Unia Spółdzielców
Mieszkaniowych w Polsce, Krajowa Izba Syndyków, Stowarzyszenie Syndyków Polskich
i Stowarzyszenie Sędziów Themis nie przedstawili pism w sprawie projektu.

– 12 –
5. Skutki projektowanej ustawy
Ustawa przywraca stan prawny obowiązujący przed wejściem w życie
zakwestionowanej nowelizacji. Od dnia wejścia w życie proponowanej ustawy członkowie
i spadkobiercy będą mogli liczyć na uzyskanie zwrotu wkładu z tytułu spółdzielczego
lokatorskiego prawa, w jego rynkowej wartości. Rynkową wartość (nie niższą i nie wyższą)
będzie płaciła też osoba przejmująca prawa do lokalu.
Ustawa nie wpłynie na sektor finansów publicznych.
6. Oświadczenie o zgodności z prawem Unii Europejskiej
Przedmiot projektu nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.