Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Druk nr 1218

Warszawa, 7 marca 2013 r.
SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VII kadencja
Marszałek Senatu




Pani

Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu

Rzeczypospolitej Polskiej




Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia
2 kwietnia 1997 r. mam zaszczyt przekazać Pani Marszałek podjętą przez Senat na
28. posiedzeniu w dniu 7 marca 2013 r. uchwałę w sprawie wniesienia do Sejmu
projektu ustawy


- o zmianie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece wraz z projektem tej ustawy.

Projekt ustawy stanowi wykonanie obowiązku dostosowania systemu
prawa do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.

Jednocześnie pragnę poinformować, że Senat upoważnił senatora
Bohdana Paszkowskiego do reprezentowania Senatu w dalszych pracach nad tym
projektem.

Z poważaniem

(-) Bogdan Borusewicz

U C H WA Ł A
S E N A T U R Z E C Z Y P O S P O L I T E J P O L S K I E J
z dnia 7 marca 2013 r.
w sprawie wniesienia do Sejmu projektu ustawy o zmianie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece
Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia
1997 r., Senat wnosi do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej projekt ustawy o zmianie ustawy
o księgach wieczystych i hipotece.
Jednocześnie upoważnia senatora Bohdana Paszkowskiego do reprezentowania Senatu
w pracach nad projektem.




MARSZAŁEK SENATU




Bogdan BORUSEWICZ


projekt
U S T A W A
z dnia
o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Art. 1. W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1)
w art. 76 po ust. 1 dodaje się ust. 11–14 w brzmieniu:
„11. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość
otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział
był obciążony tą hipoteką.
12. Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony
hipoteką, przysługuje spłata udziału, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi
hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu.
13. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości właścicielowi udziału obciążonego
hipoteką przypada nieruchomość z dopłatą, ust. 12 stosuje się odpowiednio.
14. Postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność
nieruchomości, na mocy którego współwłaściciel, którego udział był obciążony
hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.”;
2)
w art. 101 dodaje się zdanie drugie w brzmieniu:
„O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu rozstrzyga pierwszeństwo hipotek
obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego.”.
Art. 2. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

1) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368,
z 2002 r. Nr 169, poz. 1387, z 2003 r. Nr 42, poz. 363, z 2004 r. Nr 172, poz. 1804, z 2008 r. Nr 116,
poz. 731, z 2009 r. Nr 131, poz. 1075, z 2011 r. Nr 230, poz. 1370 oraz z 2012 r. poz. 827.
U Z A S A D N I E N I E
1. Cel projektowanej ustawy
Celem projektu jest dostosowanie systemu prawa do wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygn. akt P 15/12) dotyczącego ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361,
ze zm.). Jego sentencja została ogłoszona dnia 19 lipca 2012 r. w Dz. U. poz. 827, a pełny
tekst rozstrzygnięcia wraz z uzasadnieniem w OTK ZU Nr 7A, poz. 77.
Chodzi w nim o wprowadzenie ochrony wierzyciela, którego wierzytelność została
zabezpieczona hipoteką na części ułamkowej nieruchomości, w sytuacji gdy następnie
dochodzi do zniesienia współwłasności. W obecnym stanie prawnym (po wyroku TK)
hipoteka taka wygasa.
2. Przedmiot i istota rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego
2.1. TK orzekł, że art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece – jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21
ust. 1 Konstytucji.
2.2. Zanim dodano w art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.)
zdanie drugie „losy hipoteki obciążającej udział w nieruchomości ulegającej podziałowi nie
były uregulowane ustawowo. Konsekwencje podziału nieruchomości w odniesieniu do
hipoteki obciążającej udział jednego ze współwłaścicieli określano w praktyce sądowego
stosowania prawa, podejmując rozmaite próby wykładni przepisów u.k.w.h. Orzecznictwo
Sądu Najwyższego w tej kwestii było niejednolite.
Po raz pierwszy Sąd Najwyższy wypowiedział się na ten temat w uchwale z 1 grudnia
1969 r. (…), uznając, że w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny
nieruchomości hipoteka ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela ciąży w dalszym
ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona
nieruchomość podzielona. Sąd podkreślił, że hipoteka jest prawem bezwzględnym, którego
treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia określonej sumy pieniężnej
z nieruchomości obciążonej bez względu na to, czyją nieruchomość stała się własnością
w chwili realizacji tego uprawnienia. Podział fizyczny i ustanie współwłasności nie mogą
zmienić zakresu odpowiedzialności nieruchomości wobec wierzyciela hipotecznego.
Odmienne stanowisko (…) zajął w postanowieniu z 4 listopada 1997 r. (…). Sąd
Najwyższy uznał tym razem, że obciążenie hipoteką łączną na podstawie art. 76 ust. 1

- 2 -

u.k.w.h. wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział może nastąpić tylko wtedy,
gdy przed podziałem nieruchomość ta była - jako całość - obciążona hipoteką. Nie dotyczy to
więc sytuacji, gdy przed podziałem hipoteka obciążała tylko udział współwłaściciela. Pogląd
ten został oparty na gramatycznej wykładni art. 76 ust. 1 u.k.w.h., który to przepis w dacie
orzekania regulował jedynie skutki podziału «nieruchomości», rozumianej przez Sąd
Najwyższy jako fizyczna część powierzchni ziemskiej, w odróżnieniu od abstrakcyjnego
pojęcia ułamkowej części nieruchomości, odpowiadającej udziałowi współwłaściciela. Sąd
Najwyższy wyraził zapatrywanie, że obciążenie nieruchomości przypadających
współwłaścicielom, którzy przed podziałem nie byli ani dłużnikami osobistymi, ani
rzeczowymi wierzycieli hipotecznych, prowadziłoby do naruszenia istoty prawa własności
z pogwałceniem art. 64 ust. 3 obecnie obowiązującej Konstytucji.
W kolejnej uchwale z 20 marca 2003 r. (…), rozstrzygającej ten sam problem, Sąd
Najwyższy powrócił do poglądu wyrażonego w pierwszym z przedstawionych wyżej
orzeczeń. Stwierdził ponownie, że po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez
umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe
nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi. Wniosek ten SN
wywiódł z jurydycznej reguły stabilizacji przedmiotu obciążenia hipotecznego. Przyznał tym
samym zdecydowane pierwszeństwo interesom wierzyciela hipotecznego. Zdaniem SN,
ustanowienie hipoteki na udziale nie ogranicza możliwości wyjścia ze współwłasności
w sposób dogodny dla współwłaścicieli, którzy świadomie mogą ułożyć się zarówno co do
sposobu zniesienia współwłasności, jak i wzajemnych stosunków potem”.
Ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece
oraz niektórych innych ustaw dodano do art. 76 ust. 1 zdanie drugie, w brzmieniu: „Hipoteka
na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe
wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział”. Zmiana ta weszła w życie z dniem 20
lutego 2011 r.
2.3. Zdaniem TK „problem sprowadza się do konkurencji dwóch praw: prawa własności
oraz wierzytelności (zabezpieczonej hipoteką). Konflikt tych praw w skrajnym wariancie
wyraża się w tym, że – w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny rzeczy –
z jednej strony może dojść do utraty prawa własności przez współwłaściciela, który hipoteki
nie ustanowił i w znakomitej większości wypadków nie miał wpływu na jej powstanie,
z drugiej zaś strony – do utraty zabezpieczenia rzeczowego przez wierzyciela hipotecznego,
co nie pociąga za sobą oczywiście wygaśnięcia samej wierzytelności (…)