Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

10
małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim byłego członka. Spółdzielnia może
wyznaczyć tym osobom termin, nie krótszy niż jeden rok, do złożenia o wiadczenia o
przystąpieniu i do zawarcia umowy. Po bezskutecznym upływie terminu roszczenia
wygasają, a uprawnionym osobom przysługuje roszczenie o wypłatę wkładu
mieszkaniowego. Artykuł 28 ust. 6 i 7 stosuje się.
2. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w
postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególno ci okoliczno ć, czy
osoba uprawniona na podstawie ust. 1 zamieszkiwała razem z byłym członkiem. Po
bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do
sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.
3. W wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o
ustanowienie prawa lokatorskiego osobom, o których mowa w ust. 1, przysługują
roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie prawa
lokatorskiego zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu. Osoba przyjęta w
poczet członków spółdzielni staje się stroną umowy o budowę lokalu wiążącej osobę,
której członkostwo ustało. Ustęp 1 zdanie drugie i trzecie oraz ust. 2 stosuje się
odpowiednio, z tym, że termin wyznaczony przez spółdzielnię do dochodzenia
roszczeń nie może być krótszy niż 3 miesiące.
4. W wypadku ustania członkostwa w okresie poprzedzającym zawarcie umowy
o budowę lokalu osobom, o których mowa w ust. 1, przysługują roszczenia o
przyjęcie do spółdzielni i zawarcie tej umowy. Ustęp 1 zdanie drugie i trzecie oraz
ust. 2 stosuje się odpowiednio, z tym, że termin wyznaczony przez spółdzielnię do
dochodzenia roszczeń nie może być krótszy niż 3 miesiące.
5. W wypadku wyga nięcia roszczeń, o których mowa w ust. 3 lub 4, spółdzielnia
wypłaca osobie uprawnionej kwotę wniesioną na poczet wkładu mieszkaniowego,
zwaloryzowaną według warto ci rynkowej lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej
kwota nie może być wyższa od kwoty wniesionej na poczet wkładu mieszkaniowego
przez osobę zawierającą ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu zgodnie z
postanowieniami statutu.

Art. 33. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadło ciowego albo
postępowania egzekucyjnego z nieruchomo ci spółdzielni nabywcą prawa do gruntu
wraz z budynkiem albo udziałem we współwłasno ci budynku nie będzie inna
spółdzielnia mieszkaniowa, prawo lokatorskie przekształca się w prawo najmu lokalu
mieszkalnego.
2. Jeżeli w wypadku okre lonym w ust. 1 zbycie prawa do gruntu wraz z
budynkiem albo udziałem we współwłasno ci budynku nastąpiło przed
ustanowieniem prawa lokatorskiego, nabywca, według swojego wyboru, zobowiązuje
się - po zakończeniu budowy – do zawarcia z osobą uprawnioną lub z inną wskazaną
przez nią osobą umowy najmu lokalu mieszkalnego bądź wypłaca osobie
uprawnionej kwotę wniesioną na poczet wkładu mieszkaniowego, zwaloryzowaną
według warto ci rynkowej lokalu.
3. W wypadku nabycia prawa do gruntu wraz z budynkiem albo udziałem we
współwłasno ci budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową osoby, którym
przysługują prawa lokatorskie albo roszczenia o zawarcie umowy o budowę lokalu
lub umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego, stają się członkami tej spółdzielni
oraz stronami tych umów. Jednocze nie ustają stosunki członkostwa w spółdzielni,
której prawo do gruntu wraz z budynkiem albo udziałem we współwłasno ci budynku
zostało zbyte.
4. Zakończenie likwidacji spółdzielni albo postępowania upadło ciowego nie

11
może nastąpić przed zbyciem prawa do gruntu wraz z budynkiem albo udziałem we
współwłasno ci budynku, w którym zostały ustanowione albo miały być ustanowione
prawa lokatorskie.

Rozdział 4
Prawo odrębnej własności lokalu
Art. 34. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej
własno ci lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w
formie pisemnej pod rygorem nieważno ci, powinna zobowiązywać strony do
zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własno ci tego
lokalu, a ponadto powinna zawierać:
1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania
inwestycyjnego w czę ci przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu
budowlanego okre lonego w umowie,
2) okre lenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego,
które będzie stanowić podstawę ustalenia wysoko ci kosztów budowy lokalu,
3) okre lenie zasad ustalania wysoko ci kosztów budowy lokalu,
4) okre lenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego
przynależnych,
5) inne postanowienia okre lone w statucie.
2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad
okre lonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysoko ci
odpowiadającej cało ci kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli czę ć
wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię
kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany
do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w czę ci przypadającej na jego lokal.
3. Przepisy ust. 1 pkt 2 i 3 i ust. 2 nie dotyczą członków, którzy zawierają umowę
o budowę lokalu bezpo rednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań
nieobejmujących nieruchomo ci wspólnych lub czę ci wspólnych.
4. Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania
budynku do użytkowania.

Art. 35. 1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 34 ust. 1, powstaje
roszczenie o ustanowienie odrębnej własno ci lokalu, zwane dalej „ekspektatywą
odrębnej własno ci lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własno ci lokalu jest zbywalna,
wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną czę cią, przechodzi na
spadkobierców i podlega egzekucji.
2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własno ci lokalu obejmuje również wniesiony
wkład budowlany albo jego czę ć.
3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własno ci lokalu powinna być zawarta
w formie aktu notarialnego.

Art. 36. 1. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej
wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię.
2. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek
spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie
dotrzymał tych warunków umowy okre lonych w art. 34 ust. 1 pkt 1 i 5, bez których
dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własno ci lokali
wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby
niemożliwe albo poważnie utrudnione.

12
3. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału
kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej.

Art. 37. 1. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własno ć lokalu
najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie
odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - najpóźniej w
terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka
spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji
inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.
2. Ustanowienie odrębnej własno ci lokalu może nastąpić na rzecz małżonków
albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o
ustanowienie takiego prawa.

Art. 38. Umowa o ustanowienie odrębnej własno ci lokali może być zawarta
przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o
ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomo ci.
W takim wypadku wysoko ć udziałów w nieruchomo ci wspólnej okre la ta umowa.

Art. 39. 1. Większo ć wła cicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w
obrębie danej nieruchomo ci, obliczana według wielko ci udziałów w nieruchomo ci
wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu
nieruchomo cią wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własno ci lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio
przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własno ci lokali.
2. Rozliczenia między wła cicielami, o których mowa w ust. 1, a spółdzielnią
powinny być dokonane w umowie uwzględniającej odpowiednio przepisy ustawy z
dnia ……….. r. o spółdzielniach o podziale spółdzielni. W braku porozumienia każdej
ze stron przysługuje roszczenie o zawarcie takiej umowy.
3. Z chwilą podjęcia uchwały, o której mowa w ust. 1, ustaje członkostwo
wła cicieli lokali w spółdzielni.
4. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom
spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Art. 40. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własno ci
lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własno ci lokali, z zastrzeżeniem
ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomo ciami wspólnymi stanowiącymi współwłasno ć spółdzielni
jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18
ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własno ci lokali. Przepisów ustawy o
własno ci lokali o zarządzie nieruchomo cią wspólną nie stosuje się, z
zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własno ci lokali o wspólnocie
mieszkaniowej i zebraniu wła cicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 39.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własno ci lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większo ci
wła cicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej
nieruchomo ci obliczanej według wielko ci udziałów w nieruchomo ci wspólnej.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własno ci lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większo ci wła cicieli
lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomo ci.

13

Art. 41. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się odpowiednio do ułamkowego
udziału we współwłasno ci garażu wielostanowiskowego.

Rozdział 5
Zmiany w przepisach obowiązujących

Art. 42. W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16,
poz. 93, z późn. zm.) art. 244 otrzymuje brzmienie:
„Art. 244. § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie,
służebno ć, zastaw, spółdzielcze prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.”.

Art. 43. W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. Nr 43, poz. 296, z z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1)
w art. 17 pkt 42 otrzymuje brzmienie:
„42) o uchylenie, stwierdzenie nieważno ci albo o ustalenie nieistnienia uchwał
organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami
prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolno ć prawną, oraz uchwał wła cicieli
lokali”;
2)
w art. 3982 § 1 otrzymuje brzmienie:
„§ 1. Skarga kasacyjna jest niedopuszczalna w sprawach o prawa majątkowe,
w których warto ć przedmiotu zaskarżenia jest niższa niż pięćdziesiąt tysięcy
złotych, w sprawach gospodarczych - niższa niż siedemdziesiąt pięć tysięcy
złotych, a w sprawach z zakresu prawa pracy i ubezpieczeń społecznych -
niższa niż dziesięć tysięcy złotych. Jednakże w sprawach o uchylenie,
stwierdzenie nieważno ci albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób
prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi,
którym ustawa przyznaje zdolno ć prawną, oraz uchwał wła cicieli lokali,
skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od warto ci przedmiotu zaskarżenia,
a w sprawach z zakresu ubezpieczeń społecznych skarga kasacyjna
przysługuje niezależnie od warto ci przedmiotu zaskarżenia w sprawach o
przyznanie i o wstrzymanie emerytury lub renty oraz o objęcie obowiązkiem
ubezpieczenia społecznego.”.

Art. 44. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własno ci lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr
80, poz. 903, z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1)
w art. 2:
a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi cianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które
służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Za lokal mieszkalny uważa się
również pracownię twórcy przeznaczoną do prowadzenia działalno ci w
dziedzinie kultury i sztuki.”;
b) po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu:
„2a. Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi cianami w
obrębie budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych
niż mieszkalne.”;
c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Wła ciwy starosta wydaje za wiadczenie stwierdzające spełnienie

14
wymagań okre lonych w ust. 2 albo ust. 2a.”;
d) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
„4a. Własno ć lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon,
loggię, taras i inne czę ci budynku służące do wyłącznego korzystania przez
wła ciciela lokalu. Ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej
lokalu.”;
2)
art. 6 otrzymuje brzmienie:
„Art. 6. 1. Ogół wła cicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomo ci,
stanowi wspólnotę mieszkaniową.
2. Wła ciciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego wła cicieli
lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w
jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomo cią wspólną.
3. Wła cicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej
wielko ci jak w nieruchomo ci wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach
dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomo cią
wspólną.”;
3)
art. 9 otrzymuje brzmienie:
„Art. 9. 1. Odrębna własno ć lokalu może powstać w wykonaniu umowy
zobowiązującej wła ciciela albo użytkownika wieczystego gruntu do
wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu
budowy, własno ci lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę
umowy, małżonków lub na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę
lokalu).
2. Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem
nieważno ci.
3. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o
ustanowienie i przeniesienie odrębnej własno ci lokalu (ekspektatywa
odrębnej własno ci lokalu).
4. Ekspektatywa odrębnej własno ci lokalu jest zbywalna, przechodzi na
spadkobierców i podlega egzekucji.
5. Umowa przeniesienia ekspektatywy odrębnej własno ci lokalu wymaga
zachowania formy aktu notarialnego.
3)
po art. 15 dodaje się art. 15a w brzmieniu:
„Art. 15a. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpo rednio
powstaniem szkody wła ciciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić
lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli wła ciciel lokalu jest nieobecny lub odmawia
udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomo cią wspólną, a w
jej braku – wła ciciel innego lokalu ma prawo wej ć do lokalu w obecno ci
funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy
straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecno ć wła ciciela lub pełnoletniej
osoby stale z nim zamieszkującej, należy zabezpieczyć lokal i znajdujące się
w nim rzeczy do czasu przybycia wła ciciela; z czynno ci tych sporządza się
protokół z udziałem funkcjonariusza policji.
3. Wła ciciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne
do przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia
budynku, jego czę ci lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”;
4)
art. 16 otrzymuje brzmienie:
„Art. 16. 1. Jeżeli wła ciciel lokalu zalega co najmniej za okres sze ciu