Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw

Ust. 14 – przepis ten reguluje sposób obliczania terminu do zawarcia umowy
przeniesienia własności lokalu.
Art. 1 pkt 2 dotyczy art. 1714 ustawy i polega na dodaniu pkt 3 w ust. 1 tego artykułu.
Dodany przepis powoduje poszerzenie dotychczasowego zakresu obowiązków
finansowych osoby ubiegającej się o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu,
do którego przysługuje jej własnościowe spółdzielcze prawo, o obowiązek spłaty
nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na lokal
w określonej w tym przepisie sytuacji.
Dotyczy to przypadków, w których przekształceniu na odrębną własność będą podlegać
spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu ustanowione przed upływem 15 lat,
a spółdzielnia skorzystała przy ich budowie z pomocy podlegającej odprowadzeniu do
budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków.
Proponowana regulacja ma na celu uwzględnienie pkt 2 powołanego wyroku
Trybunału.
Art. 1 pkt 3 projektu – proponowana zmiana brzmienia art. 274 ustawy jest
konsekwencją uchylenia art. 272 ustawy (pkt 5 powołanego wyroku).
Art. 1 pkt 4 projektu dotyczy art. 461 ustawy – zmiana brzmienia jest związana
z zaproponowaną w niniejszym projekcie regulacją przewidującą dodanie pkt 3 w ust. 1
art. 1714.
Art. 1 pkt 5 projektu dotyczy art. 491 – projektowana regulacja stanowi, że osoba, która
na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu,
w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie
art. 64 K.c. w związku z art. 1047 § 1 K.p.c. Sąd orzeka, uwzględniając warunki
przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu obowiązujące w dacie złożenia wniosku
do spółdzielni. Ponadto, w
związku z uwagą Ministerstwa Sprawiedliwości,
zrezygnowano z regulacji dotyczącej pokrywania przez spółdzielnię kosztów sądowych,
niezależnie od wyniku postępowania sądowego. W tym zakresie sąd będzie orzekać na
zasadach ogólnych.


6
II. Zmiany w ustawie o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów
mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom
wypłaconych premii gwarancyjnych

Art. 2 projektu dotyczy dodania art. 11b i 11c w ustawie o pomocy państwa (…) –
w których określono, że przekształcanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
na własnościowe prawo do lokalu lub przeniesienie prawa własności lokalu na
podstawie tej ustawy następuje w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią
umowy o:
– ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w formie pisemnej pod
rygorem nieważności lub
– przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego
w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia przez członka wniosku o przekształcenie tego
prawa.
W proponowanych przepisach przyjęto, że członkowie spółdzielni mieszkaniowych,
którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, po dokonaniu spłaty
kredytu mieszkaniowego na warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 5 oraz
art. 11 ust. 6 ustawy o pomocy państwa (…), powinni mieć z tego tytułu niczym
nieograniczoną możliwość ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali
lub nabywania prawa własności lokali.
Dodatkowo przepis art. 11c zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia
własności lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę
uprawnioną, po uprzednim dokonaniu przez nią stosownych opłat. Określone zostają
również sytuacje wyłączające obowiązek dotrzymania tego terminu.

III. Zmiany w ustawie z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw
Art. 3 projektu – proponowane jest uchylenie art. 7 i 8.
Uchyla się art. 7, ponieważ zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do
lokali oraz praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na
gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania

7
wieczystego, wynika bezpośrednio z regulacji szczególnych ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych. Ustawodawca bowiem uchylił ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r.
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych
ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873, z późn. zm.) przepisy art. 1 ust. 2 pkt 11, art. 171
ust. 1 – 5 oraz art. 173 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odnoszące się do
możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do nowo budowanych
lokali. Przepis ust. 1 ma w obecnym brzmieniu charakter materialny i jako taki nie
powinien się znaleźć wśród przepisów przejściowych.
Ponadto art. 7 jest wadliwy legislacyjnie, z uwagi na zawarcie w nim dwóch ustępów
o numerze 2. Konsekwencją jego uchylenia są regulacje proponowane w art. 4 oraz
art. 5 niniejszego projektu.
Proponowane uchylenie art. 8 ust. 1 ustawy stanowi realizację pkt 4 powołanego
wyroku, natomiast ust. 2 tego artykułu – realizację pkt 6 wyroku.

IV. Przepisy przejściowe

Art. 4 projektu – zostały w nim zawarte przepisy przejściowe dotyczące złożonych
przez osoby uprawnione wniosków o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu.
Brak proponowanej regulacji stanowiłby naruszenie zasad solidaryzmu społecznego
oraz ochrony zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa.
Pozbawienie możliwości nabycia własności lokalu na zasadach „preferencyjnych”,
w przypadku których utratę mocy obowiązującej Trybunał Konstytucyjny odroczył do
dnia 30 grudnia 2009 r., w zdecydowany sposób pogorszyłoby bowiem sytuację osób
ubiegających się o
przekształcenie posiadanych praw, które często z przyczyn
niezawinionych nie mogły dokonać przeniesienia własności lokalu.
Uznaje się, że projektowana regulacja, zabezpieczając prawa nabyte tych osób, hołduje
jednocześnie potrzebie ochrony konstytucyjnych praw i wolności jednostki.
Kilkaset tysięcy osób uprawnionych, które wystąpiły do spółdzielni z żądaniem
zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu – na zasadach korzystniejszych – nadal
oczekuje na definitywne zakończenie procesów uwłaszczeniowych. Proponowane
przepisy mają gwarantować wykonanie nabytych już przez podmioty uprawnione praw.

8
Przy opracowywaniu brzmienia art. 4 wzięto pod uwagę orzecznictwo Sądu
Najwyższego, które dopuszcza w przypadku wydania przez Trybunał Konstytucyjny
orzeczenia stwierdzającego niezgodność aktu prawnego z Konstytucją z jednoczesnym
odroczeniem utraty mocy obowiązującej przepisów uznanych za niezgodne
z Konstytucją stosowanie przepisów uznanych za niezgodne z Konstytucją do oceny
zdarzeń, które nastąpiły przed tym terminem, także wówczas, gdy orzekanie następuje
po utracie mocy obowiązującej tego przepisu. Taki wniosek wynika z wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2006 r. (sygn. akt IV CSK 28/08). Także w innym
wyroku Sądu Najwyższego z tej daty (sygn. akt IV CSK 38/08) czytamy, że odroczenie
utraty mocy obowiązującej przepisu przez Trybunał Konstytucyjny wyraża
jednocześnie jego stanowisko o prospektywnym działaniu takiego orzeczenia.
Przeciwny pogląd podważa sens odroczenia. Oznacza to, że do czasu upływu okresu
utraty mocy obowiązującej przepisu, sądy i inne organy państwowe powinny stosować
ten przepis. W konsekwencji jest także wyeliminowana możliwość wznowienia
postępowania w takich przypadkach. Oznacza to także, że w toku postępowania sądy
powinny uwzględniać wadliwe normy prawne do oceny zdarzeń, które wystąpiły przed
utratą przez tę normę mocy obowiązującej. Podobnie w uchwale Sądu Najwyższego
z dnia 3 lipca 2003 r. (sygn. akt III CZP 45/03), w której uznano, że przepis ustawy
o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych uznany przez Trybunał Konstytucyjny za
niezgodny z Konstytucją stanowi podstawę prawną rozstrzygnięcia sporu o ustalenie
czynszu należnego do dnia 10 lipca 2001 r. z tytułu najmu lokali położonych w domach
stanowiących własność osób fizycznych nawiązanego w sposób określony w ustawie.
Także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2004 r. (sygn. akt III CZP 112/03)
oraz z dnia 7 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 125/07) wpisuje się w tę linię
orzeczniczą.
Dodatkowo w ust. 1 wskazuje się, że do dnia 30 marca 2010 r. spółdzielnia powinna
wywiązać się z obowiązku zawarcia z osobą uprawnioną umowy przeniesienia
własności lokalu.
Dodaje się ust. 2, według którego, w przypadku braku uchwały określającej przedmiot
odrębnej własności lokali bądź zaskarżenia uchwały do sądu, spółdzielnia w terminie
3 miesięcy od dnia wejścia w życie uchwały, o której mowa w art. 42 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, lub od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu,
w przypadku gdy uchwała ta została zaskarżona, jest zobowiązana do zawarcia umowy

9
o przeniesienie własności lokalu. W razie bezczynności spółdzielni upoważnia się osobę
uprawnioną do skorzystania z drogi sądowej, o której mowa w art. 491 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych.
Ponadto proponuje się, aby w sytuacji gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności
lub użytkowania wieczystego gruntu bądź w braku uregulowanego stanu prawnego
gruntu, w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wnioski
o przeniesienie prawa własności, o których mowa w ust. 1, były rozpatrywane w trybie
art. 6 projektu, a więc obligowały spółdzielnię do zawarcia umowy o ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Bez rozpatrzenia pozostawia się wnioski, o których mowa w ust. 1, które dotyczą
przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, oraz o przeniesienie
ułamkowego udziału we współwłasności wielostanowiskowego garażu, w przypadku
gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności i użytkowania wieczystego gruntu.
Przewiduje się ponadto, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych
dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu na osobę
uprawnioną oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają
wnioskującego, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
Proponuje się, aby wysokość wynagrodzenia, jakie może pobrać notariusz za ogół
czynności notarialnych związanych z
przeniesieniem własności
lokalu,
wynosiła ¼ minimalnego wynagrodzenia, o którym mowa w ustawie z dnia
10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Art. 5 projektu – dotyczy nowego ujęcia pozostałej treści art. 7 ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. uchylonego przez art. 3 projektu.

Art. 6 projektu – celem regulacji jest umożliwienie szerszej grupie członków
posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego
w budynku, w którym, z przyczyn niezależnych od spółdzielni, nie jest możliwe
ustanowienie odrębnej własności lokalu, zawarcia umowy o ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

10