Poselski projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom osób, które nie skorzystały w ustawowym
terminie z uprawnień określonych w art. 4 i 5 ww. ustawy, w art. 2 niniejszego projektu
ustawy proponuje się przywrócenie możliwości złożenia wniosku do sądu o stwierdzenie
naruszenia prawa bądź interesu prawnego najemcy mieszkania, do którego doszło w toku
realizacji procesów przekształceń własnościowych przedsiębiorstw państwowych oraz innych
państwowych osób prawnych i jednostek organizacyjnych.
Niezależnie od omówionej powyższej propozycji przywrócenia możliwości realizacji
uprawnień najemcom tzw. byłych mieszkań zakładowych w projekcie ustawy proponuje się
również zmiany doprecyzowujące przepis art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie
niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości. Należy bowiem wskazać,
że w praktyce realizacji ww. przepisu pojawiały się wątpliwości interpretacyjne, w
szczególności dotyczące ust. 2 pkt 2. Pojawiały się bowiem kłopoty z jednoznacznym
określeniem rozumienia przesłanki naruszenia interesu prawnego najemcy mieszkania. Sądy
orzekające w sprawach o stwierdzenie naruszenia interesu prawnego różnie interpretowały
pojęcie „naruszenia interesu prawnego”, w większości przypadków zawężając to pojecie do
naruszenia przysługującego osobie uprawnionej prawa do nabycia najmowanego lokalu, które
wynika z określonych przepisów prawnych. Przyjęcie takiej interpretacji przepisu art. 4 ust. 2
pkt 2 ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości,
skutkowało istotnym zawężeniem omawianej regulacji jedynie do przypadków, w których
prywatyzacja zasobu mieszkaniowego nastąpiła po dniu 7 lutego 2001 r (czyli po dniu wejścia
w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących
własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu
Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością
Skarbu Państwa). Przed tą datą bowiem brak było przepisów przyznających uprawnienia do
nabywania mieszkań zakładowych przez ich najemców.
Wobec zastosowania przez sądy omówionego powyżej kierunku wykładni art. 4 ust. 2
pkt 2 ustawy, duża grupa najemców mieszkań zakładowych, które zostały sprywatyzowane
przed dniem 7 lutego 2001 r. nie mogła skorzystać z przyznanego w art. 4 prawa pierwokupu
lokalu.
W celu uniknięcia niejasności pojawiających się w odniesieniu do użytego przez
ustawodawcę pojęcie „naruszenia interesu prawnego” w niniejszym projekcie ustawy
zaproponowano zmianę polegającą na doprecyzowaniu art. 4 ust. 2 pkt 2 poprzez
jednoznaczne określenie sytuacji naruszenia interesu prawnego, jako nie wykonania przez
podmiot podlegający procesowi prywatyzacji czynności zapytania najemcy mieszkania o
wolę nabycia najmowanego lokalu, zanim lokal został sprzedany osobie trzeciej.
Zaproponowane ujęcie przepisu zapewni skorzystanie jak najszerszej grupie
najemców byłych mieszkań zakładowych z uprawnień do nabywania mieszkań na
preferencyjnych warunkach. W szczególności zaproponowana regulacja umożliwi nabywanie
tych mieszkań, które utraciły status mieszkania zakładowego przed 7 lutego 2001 r., czyli
umożliwi spełnienie oczekiwań najliczniejszej grupy najemców byłych mieszkań
zakładowych, którym w praktyce dotychczas obowiązujących przepisów i w świetle
wydanego na podstawie tych przepisów orzecznictwa sądów nie przyznawano uprawnień do
nabywania zajmowanych mieszkań na warunkach preferencyjnych.
Zaproponowana w niniejszym projekcie zmiana do art. 4 wyeliminuje zatem
wątpliwości, a tym samym umożliwi sądom stosowanie jednolitej interpretacji przepisu art. 4
ust. 2 pkt 2 ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności
nieruchomości.

Innym
rozwiązaniem zaproponowanym w niniejszym projekcie ustawy, korzystnym
dla najemców byłych mieszkań zakładowych jest propozycja przyznania najemcom
 
5
pierwszeństwa w nabyciu mieszkania, w miejsce dotychczas obowiązującego prawa
pierwokupu.
Należy zauważyć, że elementem różniącym te dwa prawa jest moment ich realizacji.
Zrealizowanie zatem prawa pierwokupu może nastąpić dopiero po zawarciu przez właściciela
z osobą trzecią warunkowej umowy sprzedaży, natomiast pierwszeństwo w nabyciu
aktualizuje się już z chwilą powzięcia przez właściciela zamiaru zbycia nieruchomości. Tym
samym prawo pierwszeństwa, w porównaniu z prawem pierwokupu, daje silniejszą pozycję
osobom uprawnionym, gdyż są one jako pierwsze zawiadamiane o zamiarze zbycia
nieruchomości, a zawarcie umowy zbycia nieruchomości z osobą trzecią może nastąpić
dopiero w przypadku nieskorzystania przez osobę zajmującą lokal z pierwszeństwa w jego
nabyciu.
Równocześnie należy zauważyć, że omówiona powyżej propozycja zastąpienia prawa
pierwokupu prawem pierwszeństwa ma na celu ujednolicenie formy, w jakiej następuje
realizacja uprawnień do nabycia zajmowanego lokalu przyznanych osobom zajmującym
mieszkania zakładowe i byłe mieszkania zakładowe. Obecnie obowiązująca ustawa z dnia 15
grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw
państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób
prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, regulująca zasady
zbywania mieszkań, które posiadają jeszcze obecnie status mieszkań zakładowych, przyznaje
bowiem najemcom prawo pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego lokalu. Natomiast
osobom zajmującym byłe mieszkania zakładowe przysługiwało dotychczas prawo
pierwokupu (na mocy art. 4 i 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw
dotyczących nabywania własności nieruchomości). Uwzględniając fakt, że byłe mieszkania
zakładowe mają taki sam „rodowód prawny” jak mieszkania, które jeszcze w chwili obecnej
posiadają status mieszkań zakładowych, w projekcie zaproponowano ujednolicenia formy
uprawnień przyznanych najemcom tych mieszkań.
Należy podkreślić, że analiza obecnej sytuacji prawnej i faktycznej jednoznacznie
wykazała, że zaproponowane w projekcie ustawy rozwiązania dają możliwość praktycznej i
sprawnej eliminacji zasadniczych problemów, które napotykają w obecnej sytuacji
mieszkańcy byłych mieszkań zakładowych przy zakupie lokali.



Projekt ustawy nie rodzi skutków finansowych dla budżetów jednostek samorządu
terytorialnego. Ponadto projekt nie powoduje dodatkowych skutków finansowych dla budżetu
Państwa ponad wynikające z regulacji obowiązujących przed dniem 19 września 2008 r.
przepisów art. 4 ust. 8 i art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw
dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315). Należy bowiem
zaznaczyć, że w niniejszym projekcie ustawy nie proponuje się zmian systemowych do
powołanych powyżej przepisów, ustalających zasady odpowiedzialności odszkodowawczej.
Projekt ustawy jest zgodny z przepisami Unii Europejskiej.
O C E N A S K U T K Ó W R E G U L A C J I

1. Podmioty, na które oddziałuje akt prawny.
Projektowana ustawa ma znaczenie dla najemców byłych mieszkań zakładowych oraz
właścicieli budynków, w których znajdują się byłe mieszkania zakładowe.
 
6
2. Przewidywane skutki społeczne
Projekt wywoła pozytywne skutki społeczne ze względu na umożliwienie nabycia
mieszkań przez najemców byłych mieszkań zakładowych.
3. Przewidywane skutki gospodarcze
Projekt ustawy nie rodzi skutków finansowych dla budżetów jednostek samorządu
terytorialnego. Ponadto projekt nie powoduje dodatkowych skutków finansowych dla
budżetu Państwa ponad wynikające z regulacji obowiązujących przed dniem 19
września 2008 r. przepisów art. 4 ust. 8 i art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o
zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr
157, poz. 1315). Należy bowiem zaznaczyć, że w niniejszym projekcie ustawy nie
proponuje się zmian systemowych do powołanych powyżej przepisów, ustalających
zasady odpowiedzialności odszkodowawczej.
4. Wpływ regulacji na rynek pracy
Ustawa nie wpływa na rynek pracy.
5. Wpływ regulacji na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym na
funkcjonowanie przedsiębiorstw
Projekt ustawy nie wpływa na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym
na funkcjonowanie przedsiębiorstw.
6. Wpływ regulacji na sytuację i rozwój regionów
Ustawa nie wpływa na sytuację i rozwój regionów.

7. Zgodność z prawem Unii Europejskiej
Projektowana regulacja nie jest objęta prawem Unii Europejskiej.

 
7
Warszawa, 13 lipca 2009 r.
BAS-WAL-1444/09
Pan
Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej



Opinia prawna
w sprawie zgodności z prawem Unii Europejskiej poselskiego projektu
ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności
nieruchomości (przedstawiciel wnioskodawców: poseł Józef Racki)


Na podstawie art. 34 ust. 9 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca
1992 roku – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (Monitor Polski z 2009 r. Nr 5, poz.
47) sporządza się następującą opinię:

1. Przedmiot projektu ustawy
Projekt przewiduje zmianę art. 10 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
zasadach zbywania mieszkań
będących własnością przedsiębiorstw
państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa,
państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością
Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24, ze zmianami) oraz art. 4 i 5
ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących
nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315). Projekt
zmierza do przywrócenia, wynikających ze zmienianych ustaw, uprawnień do
nabywania prawa własności niektórych mieszkań stanowiących własność
Skarbu Państwa i mieszkań zakładowych. Proponuje się nowy termin
wygaśnięcia uprawnień: 31 grudnia 2012 r. Ponadto projekt zakłada zastąpienie
– określonego drugą ze zmienianych ustaw – prawa pierwokupu prawem
pierwszeństwa w nabyciu mieszkania.
Projekt zawiera przepis przejściowy. Proponowana ustawa ma wejść w
życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

2. Stan prawa Unii Europejskiej w materii objętej projektem
Prawo Unii Europejskiej nie zawiera przepisów regulujących
zagadnienie będące przedmiotem projektu ustawy.

3. Analiza przepisów projektu pod kątem ustalonego stanu prawa
Unii Europejskiej
Przepisy projektu nie należą do materii regulacji prawa UE.

4. Konkluzja
Przedmiot projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących
nabywania własności nieruchomości nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.

Sporządził: Zespół Prawa Europejskiego i Międzynarodowego
Akceptował: Dyrektor Biura Analiz Sejmowych

Michał Królikowski


Deskryptory bazy REX: Unia Europejska, projekt ustawy, mieszkanie, nieruchomość,
własność, Skarb Państwa

2