Najem lub dzierżawa lokalu a rozliczanie nakładów

Przeczytaj także: Najem i dzierżawa: jakie prawa i obowiązki stron na końcu umowy?

Nakłady konieczne i ulepszenia

Jeżeli najemca (czyli osoba, która wzięła rzecz w najem) ulepszył najętą rzecz, wynajmujący (osoba, która oddała rzecz w najem), w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z art. 676 Kodeksu cywilnego. Ten sam przepis ma odpowiednie zastosowanie do rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę.

Wskazany przepis dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami. Od ulepszeń należy odróżnić nakłady konieczne. Nakłady konieczne to takie, które są niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nie najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 K.c.).

Zmiana zasad w umowie

W umowach najmu czy dzierżawy strony mają duże możliwości odmiennego niż wynikający z Kodeksu cywilnego uregulowania zasad rozliczenia nakładów. W umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też tzw. nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 K.c. (np. w wyniku wyłączenia prawa wyboru wynajmującego). Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II CSK 85/10.

W interesie wynajmującego (wydzierżawiającego) jest jednoznaczne sprecyzowanie, że dokonywanie jakichkolwiek nakładów przez najemcę (dzierżawcę) wymaga uzyskania jego zgody. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umówić się, że nakłady będą rozliczane na bieżąco - np. poprzez potrącenia z czynszu. Taki sposób rozliczeń zaaprobował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 565/04. Co więcej, na najemcę będącego przedsiębiorcą można w umowie przerzucić ryzyko niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08).

Dozwolone jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Na aprobatę zasługuje praktyka rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08.