Inwestycje budowlane: jak kontrolować obowiązki wykonawcy

Przeczytaj także: Umowa o roboty budowlane: wyrok TK

W przygotowaniach do rozgrywek EURO 2012, planowanych na okres od czerwca do lipca 2012, bardzo ważną rolę odgrywa czas. Również w przypadku wszystkich pozostałych projektów budowlanych terminy oraz jakość zleconych prac muszą być bezwzględnie dotrzymywane. Dlatego też celowe staje się zwrócenie uwagi na – wynikające zarówno z przepisów prawa, jak i praktyki branży budowlanej – możliwości mobilizowania wykonawcy robót do należytego wykonywania zaciąganych przezeń zobowiązań.

PRAWO INWESTORA DO WYDAWANIA POLECEŃ WYKONAWCY

Aby zapewnić sobie możliwość wywierania wpływu na tempo prac wykonawcy, inwestor może zastrzec sobie prawo do wydawania wykonawcy poleceń, które mają na celu przyśpieszenie robót i nadrobienie już zauważonych, zaistniałych opóźnień. Przykładowo, gdy zamawiający – przy okazji przeprowadzania kontroli stanu zaawansowania robót dla celów comiesięcznych rozliczeń – uzna, że roboty budowlane nie są realizowane w terminach wynikających z harmonogramu budowy z powodu niedostatecznej liczby pracowników czy sprzętu na budowie, to może zalecić wykonawcy zatrudnienie dodatkowych osób bądź sprowadzenie dodatkowych maszyn. Jest to jednak daleko idąca ingerencja w kompetencje wykonawcy, dlatego upoważnienie do wydawania takich poleceń musi być zastrzeżone w umowie. Praktyka inwestycyjna dostarcza przykładów wprowadzania do umów tego rodzaju zastrzeżeń. Niemniej jednak wykonawcy niezbyt chętnie godzą się na ograniczanie ich uprawnień do decydowania o technicznych aspektach i metodach wykonywania robót, a w przypadkach spornych starają się podważać trafność uzyskiwanych od inwestora poleceń.

KARY UMOWNE

Aktualnie w przypadku robót budowlanych przepisy nie przewidują obowiązkowego stosowania kar umownych z powodu zwłoki w realizacji poszczególnych etapów robót lub zwłoki w wykonaniu i oddaniu inwestorowi całej inwestycji. Ustanowienie prawa do stosowania takich sankcji wzmacnia niewątpliwie pozycję inwestora, ale może być dokonane tylko w drodze wprowadzenia odpowiednich postanowień do umowy o roboty budowlane. Umowne zastrzeganie tego rodzaju kar jest z kolei niechętnie akceptowane przez wykonawców, którzy twierdzą, że w przypadku dużej niepewności towarzyszącej inwestycjom, jest to dla nich nieusprawiedliwione, nadmiernie rygorystyczne obciążenie.

Dlatego praktyka stosowania kar umownych w przypadku nieterminowej realizacji robót budowlanych jest raczej wyjątkiem niż regułą. Zdarza się jednak, że inwestorowi udaje się przeforsować wprowadzenie odpowiedzialności z tytułu kar umownych . Ma to miejsce zwłaszcza przy zamówieniach publicznych, gdyż w tych przypadkach inwestor ma możliwość narzucenia wykonawcy tego typu odpowiedzialności przez wpisanie stosownych postanowień do wzorca umowy, traktowanego jako jeden z obligatoryjnych dla wykonawcy elementów specyfikacji istotnych warunków zamówienia.

ODSTĄPIENIE OD UMOWY Z POWODU POWAŻNYCH OPÓŹNIEŃ W REALIZACJI ROBÓT

W przypadku zaistnienia poważnych opóźnień w rozpoczęciu lub w postępach robót budowlanych przepisy Kodeksu cywilnego o robotach budowlanych zezwalają na odpowiednie stosowanie unormowań, które zawarte są w przepisach umowy o dzieło. Te z kolei zapewniają inwestorowi możliwość odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem ustalonego w jej treści terminu jej wykonania. Mianowicie, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem powierzonych mu robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, by zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zastrzeżonego w umowie na wykonania zobowiązania wykonawcy. W tej sytuacji inwestor nie musi nawet wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu na usunięcie skutków zaistniałych, poważnych opóźnień.