Inwestor kontra urzędnicy. Część pierwsza

Przeczytaj także: Inwestor kontra urzędnicy. Część druga

Każde przedsiębiorstwo, które nosi się z zamiarem wybudowania jakiegoś obiektu, musi uzbroić się przede wszystkim w cierpliwość. Szereg warunków, norm i praw jakim podporządkowany jest proces budowlany z pewnością gwarantują jedno: bardzo długi proces inwestycyjny. Administracja publiczna, która powinna czuwać nad procesami urbanizacyjnymi, zamiast pomagać sprawia, że figura urzędnika kojarzy się bardzo pejoratywnie. Wszystko za sprawą niejasnych przepisów, które są tak niekonluzywne, że w zależności od ich zręcznej interpretacji, można wnosić nawet na niekorzyść inwestora. W związku z tym bariery prawne na jakie napotyka przedsiębiorca, który rozpoczyna proces budowlany, zdają się mnożyć z każdym podejmowanym przez niego nowym działaniem. Proces ten regulowany jest przez dziesiątki norm i przesłanek prawych, wielokrotnie nowelizowanych, przez co większość spośród nich jest po prostu niespójna lub nie wyczerpuje tematu i odsyła do innych, znów niekonkluzywnych, aktów.

Polskie prawo zezwala na występowanie dużego marginesu interpretacji prawa, co daje pole do popisu dla urzędników. Taki brak jednoznaczności niekoniecznie musiałby mieć jedynie negatywny wydźwięk, jednak w naszym przypadku jest on zespolony ze brakiem sprawności administracyjnej, niekompetencją organów, a czasami nawet ich opieszałością. Wszystko to prowadzi do zwiększenia ryzyka dla inwestowanego kapitału, jak również podwyższa koszty samego procesu inwestowania, czy nawet znacząco go wydłuża. Nie dość, że prawo jest niedoskonałe i pełne niedopowiedzeń, to dodatkowo jest także bardzo restrykcyjne. Na to wszystko nakłada się również nadgorliwość legislacyjna, próbująca usprawnić polskie warunki poprzez wdrażanie wzorców i schematów zagranicznych - najczęściej z Unii Europejskiej. Nie powoduje to ułatwienia procesu, co było antycypowane, ale paraliż budowlany. Brak wyobraźni i krótkowzroczność urzędników w usilnym przyswajaniu nieprzystających do naszych zapotrzebowań i możliwości schematów sprawia, że inwestycje zamiast być modernizowane są po prostu blokowane.

Przykładem ilustrującym niespójność naszego prawa budowlanego jest kwestia, czy decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest przy każdej zmianie zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 29 ust. 2 prawa budowlanego pozwolenie na budowę nie jest potrzebnie jedynie dla budynków gospodarczych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej. Organ przyjmujący zgłoszenie w praktyce powinien dysponować możliwością stwierdzenia, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest dana nieruchomość. To do jego obowiązków należy ustalenie rodzaju zabudowy. Gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego organ jest w stanie ustalić przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę, właśnie w oparciu o ustalenia zawarte w ramach planu. Gdy nie ma natomiast planu miejscowego budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia – w drodze decyzji – warunków zabudowy. Kłopoty w tej kwestii mają u podstaw pozostające ze sobą w sprzeczności przepisy prawne – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl .

Z art. 59 ust. 1 ustawy w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że gdy brak jest planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu - polegająca na budowie obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę - również nie pociąga za sobą obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 2 ustawy wynika z kolei potrzeba uzyskania decyzji także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę. Zdaniem większości wyroków sądowych sprawę można rozstrzygnąć jedynie poprzez usunięcie tej sprzeczności, czyli poprzez wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Mówi on, że decyzji o warunkach zabudowy terenu nie wymagają roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. W praktyce obowiązuje wynikająca z powyższych zasada, że każda zmiana w zagospodarowaniu terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy, także ta która nie wymaga pozwolenia na budowę. Przepisy budowlano-techniczne są anachronizmem nieprzystającym do współczesnych realiów i tempa rozwoju urbanizacyjnego. W trosce o rozwój potencjalnych inwestycji trzeba zadbać o ich rozsądne uaktualnienie, które będzie adekwatne do naszych realiów.

W drugiej części artykułu: kolejne komplikacje jakie dla inwestorów szykują władze lokalne oraz jak można radzić sobie z niekompetentnymi urzędnikami.