Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

„2. Przepis ust. 1 nie narusza uprawnień spadkobierców, w tym pozostałego przy
życiu małżonka do dziedziczenia wkładu. Przeprowadzenie tego postępowania
nie jest obligatoryjne.”


23) W art.15 po ust. 3 dodaje się ust. 31 i 32 w brzmieniu:

„31. W przypadku wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na
skutek niedokonania czynności, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 spółdzielnia
ma obowiązek zawiadomić drugiego małżonka, dzieci lub osoby bliskie
zamieszkałe z byłym małżonkiem, o przysługujących im na podstawie tego
przepisu ustawy roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
32 Spółdzielnia w zawiadomieniu tym informuje, że roszczenie to realizowane jest
na warunkach określonych w art. 15 ust. 4 ustawy.


24) W art.179 ust.2 otrzymuje brzmienie:

„2. W razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu przysługuje małżonkowi pozostałemu przy życiu. Przepis ust.1 stosuje się
odpowiednio do pozostałego przy życiu małżonka. Przeprowadzenie
postępowania o nabycie spadku do tego lokalu nie jest obowiązkowe.


25) Art. .1714 otrzymuje brzmienie:
„Art. 1714 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym
członkiem umowę przeniesienia własności lokali mieszkalnych , użytkowych, garaży
po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych
z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego
spółdzielni wraz z odsetkami,
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

2. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6
miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość
posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje
prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama
budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.


9
3. W przypadku gdy przeniesienie własności odbywa się z udziałem notariusza,
wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu
wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia
dokonuje przeniesienia własności lokalu.

4. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia
za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym
wynagrodzeniu za pracę.

5. Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu, w pisemnym wniosku może zwrócić się do spółdzielni o przeniesienie
własności lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży bez udziału notariusza, na
podstawie uchwały Zarządu spółdzielni, którą Zarząd ma obowiązek wydać
użytkownikowi lokalu występującemu o przeniesienie własności lokalu w terminie
14 dni od daty podjęcia uchwały. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio.

6. Uchwała zarządu spółdzielni wymieniona w ust. 6, uprawnia do dokonania wpisu
do księgi wieczystej określającej właściciela lokalu.

7. W uchwale zarządu spółdzielni wymieniona w ust. 5 zarząd spółdzielni podaje:
numer KW nieruchomości, pełne oznaczenie działki gruntu należącej do tej
nieruchomości, prawo posiadane do działki gruntu. Gdy do działki przysługuje
prawo użytkowania wieczystego uchwała wskazuje również okres (datę) trwania
tego prawa.
8. Uchwała zarządu spółdzielni wymieniona w ust. 6 winna zawierać dane, o
których mowa w art. 42 ust. 3 ustawy.
9. Do uchwały zarządu spółdzielni wymieniona w ust. 6 winny być załączone
dokumenty określone w art. 2 ust. 3 i 5 ustawy o własności lokali.”

26) art. 54 otrzymuje brzmienie:
„1.Spółdzielnie dokonają zmian w statutach w terminie 12 miesięcy od dnia
wejścia w życie niniejszej ustawy.
2. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych
statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż do dnia ………………. 2013 r.
Jednakże w razie sprzeczności między nimi a przepisami niniejszej ustawy
stosuje się przepisy tej ustawy. Po dniu ……………… 2013 roku, gdy spółdzielnie
nie zarejestrują nowych statutów zawierających postanowienia niniejszej ustawy,
obowiązują w spółdzielniach przepisy niniejszej ustawy,

10
3. Gdy spółdzielnia nie zarejestruje nowych statutów zawierających
postanowienia niniejszej w terminie do dnia ………………. 2013 r, wygasa kadencja
członków zarządu i rady nadzorczej spółdzielni, po czym przeprowadza się
wybory na te stanowiska.”

Art. 2.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.




UZASADNIENIE

Od ostatniej głębszej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 roku
minęło 5 lat. Jest to okres, który dał szanse poznać jak funkcjonują spółdzielnie
mieszkaniowe po dość istotnych zmianach w ich organizacji. Czas ten pozwolił także na
dokonanie pewnych spostrzeżeń i wyciagnięcia wniosków, które z obowiązujących
przepisów się sprawdziły a które wymagają poprawki lub dookreślenia by nie
nastręczały problemów interpretacyjnych, a które wręcz były z premedytacja omijane.


Dzięki zmianom w art. 1. ust.2. pkt.2 rozszerzona zostanie możliwość ustanowienia
odrębnej własności również na spółdzielniane garaże zarówno wolnostojące jak
i wielostanowiskowe. Z uwagi na to, iż jest to nieruchomość zaspokajające indywidualne
potrzeby lokatora nie ma powodu by i garaże nie mogły być objęte możliwością
przekształceń własnościowych.
Zmiany dotyczące art. 3 dotyczą obniżenia górnego limitu wpisowego przy nabywaniu
członkowstwa spółdzielni z dotychczas obowiązującej 1/4 minimalnego wynagrodzenia
za pracę do stałej kwoty 200 zł, oraz dodania ust. 6, określającego zgodnie z
orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego moment ustania członkowstwa w
spółdzielni.
W art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wnioskodawcy proponują
wprowadzenie dalej idących rozwiązań, w których nie tylko ewidencja, ale również
rozliczenie funduszu remontowego będzie dokonywane na poszczególne nieruchomości

11
(bloki) w spółdzielni. Fundusz remontowy to główny składnik czynszu i jednocześnie
powód największej ilości sporów w ramach spółdzielni mieszkaniowych. Wprowadzenie
takiego rozwiązania zwiększy możliwość kontroli spółdzielców nad planowaniem i
wykorzystaniem środków funduszu remontowego.
W celu właściwej realizacji tego postulatu przewidzieliśmy obowiązek utworzenia
zindywidualizowanych kont bankowych na poszczególne nieruchomości.
Projekt przewiduje wydzielenie z opłat eksploatacyjnych w odrębnych pozycjach
funduszu wynagrodzeń członków zarządu i pracowników administracji zatrudnionych
w zarządzie spółdzielni, w osiedlach spółdzielni z podziałem na pracowników
administracji i bezpośredniej obsługi zasobów spółdzielni (pracowników fizycznych)
jest niezbędne, gdyż spółdzielnie mieszkaniowe są odmiennego typu spółdzielniami,
których działalność, tj. koszty są w pełni pokrywane przez członków. Przepis ten
pozwoli na łatwiejszą analizę kształtowania się tych kosztów, a więc opłat stanowiących
wysoki udział w opłatach ogółem, jakie członkowie wnoszą za lokale.
Wynagrodzenia członków zarządu nie mogą być dla członków tajne, gdyż to oni wnoszą
opłaty na pokrycie kosztów wynagrodzeń zarządu i składek ubezpieczeniowych.
Spółdzielnie w ogóle są jednostkami prowadzącymi działalność w interesie członków,
natomiast spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą odnosić korzyści kosztem swoich
członków pobierając niczym i przez nikogo nieograniczone , wysokie wynagrodzenia, co
potwierdza ich utajnienie przed członkami pokrywające w pełni koszty tych
wynagrodzeń.
Kolejne zmiany dotyczące art. 4 dotyczą zwiększenia kontroli członków spółdzielni nad
wydatkowaniem środków finansowych, w związku z sytuacją, w której spółdzielnie
mieszkaniowe wprowadzają coraz większe niczym nie uzasadnione opłaty na mienie
wspólne i mienie ogólne spółdzielni aby następnie wykorzystywać wniesione przez
mieszkańców środki na inne cele nie związane z tym mieniem.
Nowa treść art. 8 zawiera nakaz aby w statutach spółdzielni były umieszczone zasady
zwoływania i obradowania rady nadzorczej oraz podejmowania uchwał. Obecnie
funkcjonujaca praktyka wskazuje, że jeśli zasady te są określone w regulaminie, to rady
nadzorcze ich nie przestrzegają. Takie rozwiązanie umożliwi członkom spółdzielni
większy nadzór nad spółdzielnią. Rejestr członków Rady jest niezbędny w kontekście
już obowiązującego przepisu, zgodnie z którym nie można być członkiem rady
nadzorczej dłużej niż dwie kolejne kadencje
Zmiany w art.8[3] zmierzają do uszczegółowienia i doprecyzowania prawa
uczestniczenia członków we wszystkich częściach walnego zgromadzenia bez względu
na to, w której części spółdzielni się zamieszkuje. Doświadczenie pokazało, że wiele
spółdzielni w kraju wbrew intencji ustawodawcy różnie to prawo pojmowały
i dochodziło do gorszących scen z wynajmowaniem ochroniarzy by nie wpuścić
członków własnej spółdzielni. Przepis wyznacza również racjonalne przesłanki, jakimi
mają się kierować Rada Nadzorcza w ustalaniu podziału terenu spółdzielni do

12
poszczególnych części. Zmiana obejmująca art.8[3] ust. 11 wprowadza ujednolicona
sposób obliczania głosów przy podejmowaniu uchwał na walnym zgromadzeniu, a także
prawa członków do prezentowania i uzasadniania swoich projektów uchwał
i składanych wniosków.
Proponowane zmiany w art.8[2] w ust.1 sprowadzają się do zaostrzenia zasady
wynagradzania członków rad nadzorczych w spółdzielniach. Jest to wynik zdarzających
się w niektórych spółdzielniach wynajdywania sposobów omijania dotychczas
obowiązujących przepisów w tej materii poprzez stosowanie różnych premii, nagród
podarków wyjazdów itp. Jest to proceder o tyle szkodliwy i niebezpieczny, że nosi
znamiona działań korupcyjnych na zasadzie stępienia działań nadzorczych nad
zarządem spółdzielni. Projektodawcy zależy na wyeliminowaniu tego typu przykładów
„kupowania Przychylności” członków rad nadzorczych a także na większym
uspołecznieniu tego organu.
Proponowana zmiana art. art.8[2] poprzez dodanie ust. 2a-2g prowadzi do określenia
katalogu wyłączeń z możliwości sprawowania odpowiedzialnych funkcji w
spółdzielniach mieszkaniowych, przez członków rodzin lub inne osoby zależne lub
związane ze spółdzielnią działalnością gospodarczą lub stosunkami cywilnoprawnymi.
W art. 12 oraz art. 17[14], czyli zarówno w stosunku do spółdzielczych lokatorskich
praw do lokalu jak i spółdzielczych własnościowych praw do lokali projektodawca
postanawia uprościć procedurę przekształceń lokali na odrębną własność poprzez
wprowadzenie możliwości przeprowadzenia procesu przekształcenia etapu związanego
bez sporządzania aktu notarialnego. Okazuje się, że w przypadkach tychże przekształceń
ten etap jest zbędny i wystarczy do prawidłowego jego przeprowadzenia jedynie
uchwała zarządu spółdzielni a na jej podstawie odpowiednie wpisy do ksiąg
wieczystych. To one są poświadczeniem prawa własności a nie akt notarialny. Nie bez
znaczenia jest również fakt obniżenia o kilkaset złotych kosztów przekształceń w
ramach spółdzielni, które często są barierą dla członków by dokonać przekształcenia.
Zgodnie z projektem, wnioskodawca przekształcenia będzie miał prawo wyboru formy,
w jakiej jest ono dokonywane – czyli z zastosowaniem aktu notarialnego lub bez niego,
przy pomocy uchwały przenoszącej własność, która byłaby podstawą założenia Księg
Wieczystych dla poszczególnych lokali oraz na rzecz uprawnionej osoby. Uchwała ta
będzie musiała zawierać dane niezbędne do założenia KW wynikające z obowiązujących
przepisów ustawy o własności lokali oraz u.s.m. – art. 42 ust. 3 i winny być do niej
dołączone dowody wynikające z przepisów ustawy o własności lokali tj. art. 2 ust. 3 i 5.

W Art.54 projektodawca postanawia zamieścić przepisy przejściowe z graniczną datą
obowiązywania dotychczasowych przepisów i bezwzględnym obowiązkiem
wprowadzenia odpowiednich zmian w statutach spółdzielni. To też wynik
zaobserwowanych zjawisk po nowelizacji z 2007 roku, gdy niektóre spółdzielnie przez
kilka lat nie dostosowywały swoich statutów tłumacząc niejednokrotnie, że czekają aż

13