Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
15
2. Orzekanie w sprawach, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie określonym
w przepisach ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego (Dz.
U. Nr 89, poz. 555, z późn. zm.).

Art. 41.
1. Kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo
likwidatorem, wbrew przepisom ustawy nie udostępnia członkowi spółdzielni odpisu
lub kopii regulaminów, uniemożliwia wgląd do uchwał organów spółdzielni i
protokołów ich obrad, dowodów księgowych i umów zawieranych przez spółdzielnię
z osobami trzecimi lub odmawia wydania odpisów lub kopii tych dokumentów
podlega grzywnie albo karze ograniczenia wolności.
2. Orzekanie w sprawach, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie określonym
w przepisach ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego.

Rozdział 6
Zmiany w przepisach obowiązujących

Art. 42.
W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr
43, poz. 296, z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1)
w art. 17 pkt 42 otrzymuje brzmienie:
„42) o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał
organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami
prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, oraz uchwał właścicieli
lokali,”;
2)
w art. 3982 § 1 otrzymuje brzmienie:
„§ 1. Skarga kasacyjna jest niedopuszczalna w sprawach o prawa majątkowe, w
których wartość przedmiotu zaskarżenia jest niższa niż pięćdziesiąt tysięcy złotych,
w sprawach gospodarczych – niższa niż siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych, a w
sprawach z zakresu prawa pracy i ubezpieczeń społecznych – niższa niż dziesięć
tysięcy złotych. Jednakże w sprawach o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o
ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych
niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, oraz
uchwał właścicieli lokali, skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości
przedmiotu zaskarżenia, a w sprawach z zakresu ubezpieczeń społecznych skarga
kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości przedmiotu zaskarżenia w sprawach o
przyznanie i o wstrzymanie emerytury lub renty oraz o objęcie obowiązkiem
ubezpieczenia społecznego. Skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości
przedmiotu zaskarżenia także w sprawach o odszkodowanie z tytułu szkody
wyrządzonej przez wydanie prawomocnego orzeczenia niezgodnego z prawem.”.

Art. 43.
W ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2008 r. Nr 189,
poz. 1158, z 2009 r. Nr 37, poz. 286 i Nr 166, poz. 1317 oraz z 2010 r. Nr 182, poz.
1228) w art. 111 po § 2 dodaje się § 2a w brzmieniu:
„§ 2a. Notariusz niezwłoczenie przesyła spółdzielni mieszkaniowej wypis aktu
notarialnego, o którym mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia … o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz. U. Nr …, poz. …).”.

Art. 44.
W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) wprowadza się następujące zmiany:
1)
w art. 2:

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
16
a)
ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku
izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokajaniu
potrzeb mieszkaniowych.”;
b)
po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu:
„2a. Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych niż
mieszkalne.”;
c)
ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Właściwy starosta wydaje zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań
określonych w ust. 2 albo ust. 2a.”;
d)
po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
„4a. Własność lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon, loggię i
taras, trwale połączone z budynkiem, z wyłączeniem elementów ich konstrukcji,
które służą do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu. Ich powierzchni nie
wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.”;
2)
art. 6 otrzymuje brzmienie:
„Art. 6. 1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, stanowi
wspólnotę mieszkaniową.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i
zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to
związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej
wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach
dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.”;
3)
art. 9 otrzymuje brzmienie:
„Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy
zobowiązującej właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu do wybudowania
na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, własności
lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę umowy, małżonków lub
na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę lokalu).
2. Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem
nieważności.
3. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie i
przeniesienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu).
4. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, przechodzi na
spadkobierców i podlega egzekucji.
5. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zachowania
formy aktu notarialnego.
6. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez
stronę umowy. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec
kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej.
7. W razie otwarcia likwidacji właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu albo
ogłoszenia jego upadłości roszczenie o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu
może być dochodzone przeciwko likwidatorowi lub syndykowi masy upadłości.
4)
po art. 15 dodaje się art. 15a w brzmieniu:
„Art. 15a. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio
powstaniem szkody właściciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal
w celu jej usunięcia. Jeżeli właściciel lokalu jest nieobecny lub odmawia
udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, a w jej
braku – właściciel innego lokalu ma prawo wejść do lokalu w obecności

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
17
funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej
udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność właściciela lub pełnoletniej
osoby stale z nim zamieszkującej, należy zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim
rzeczy do czasu przybycia właściciela; z czynności tych sporządza się protokół z
udziałem funkcjonariusza policji.
3. Właściciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne do
przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia budynku,
jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”;
5)
art. 16 otrzymuje brzmienie:
„Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z
zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek lub wykracza w sposób rażący bądź
uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje
niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości
wspólnej uciążliwym, każdy właściciel lub wspólnota mieszkaniowa mogą żądać
sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania
cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
§ 2. Jeżeli właścicielem, o którym mowa w ust. 1, jest dotychczasowy właściciel
nieruchomości, każdy właściciel i wspólnota mieszkaniowa mogą żądać także
wyodrębnienia własności lokalu.”;
6)
art. 17 otrzymuje brzmienie:
„Art. 17. 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej lub majątku
wspólnego właścicieli lokali odpowiadają właściciele z tego majątku.
2. Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za
zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w
nieruchomości wspólnej.”;
7)
art. 21 otrzymuje brzmienie:
„Art. 21. 1. Zarząd zarządza nieruchomością wspólną oraz w tym zakresie
reprezentuje właścicieli lokali wobec osób trzecich, a także w stosunkach między
ogółem właścicieli a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj
jego członkowie. Oświadczenie woli skierowane do właścicieli może być złożone
każdemu członkowi zarządu.
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza
uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej.”;
8)
art. 22 otrzymuje brzmienie:
„Art. 22. 1. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu
nieruchomością wspólną.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
nieruchomością wspólną jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę
na dokonanie tej czynności.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1)
ustalenie wynagrodzenia zarządu,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie
wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,
4)
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) obciążenie nieruchomości wspólnej lub jej części ,
6)
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub
przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w
następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub
przebudowanego,
7)
wytoczenie powództwa na podstawie art. 16,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
18
8)
udzielenie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
9) udzielenie
pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali,
10) podjęcie uchwały o stosowaniu do właścicieli lokali ustawy z dnia ….. o
spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr …, poz. …).
4. Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli
lokali zależy od jej potwierdzenia. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż
w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności.
5. Do zbycia albo nabycia przez zarząd własności innej nieruchomości w celu
powiększenia nieruchomości wspólnej jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli
lokali.”;
9) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu:
„2b. Jeżeli większość udziałów należy do spółdzielni mieszkaniowej, głosowanie
według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na
każde żądanie właściciela lokalu.”;
10) art. 24 otrzymuje brzmienie:
„Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, właściciel
lokalu, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w
sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który
orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich
właścicieli. Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.”;
11) art. 25 otrzymuje brzmienie:
„Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.
2. Uchwała sprzeczna z umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady
prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszająca
interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu.
3. Każdy właściciel lokalu lub zarząd może wytoczyć przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały.
4. Jeżeli zarząd wytacza powództwo, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik
ustanowiony przez właścicieli lokali. W wypadku nieustanowienia pełnomocnika sąd
właściwy do rozpoznania sprawy ustanawia kuratora dla wspólnoty.
5. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały
na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo
o treści uchwały podjętej przynajmniej częściowo w trybie indywidualnego zbierania
głosów.
6. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność uchwały lub jej nieistnienie albo
uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich właścicieli lokali i
zarządu.”;
12) w art. 29 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w
sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić ewidencję i rozliczenie
kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie
tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”;
13) art. 32a otrzymuje brzmienie:
„Art. 32a. Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym
wyodrębniono własność lokali, nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki
budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku lub
urządzeń z nim związanych, współwłaściciele mogą nabyć własność przyległych
nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie tych wymagań.”.






Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
19
Rozdział 7
Przepisy przejściowe i końcowe

Art. 45.
1. Spółdzielnia, która na gruncie będącym w dniu 5 grudnia 1990 r. w jej posiadaniu
i stanowiącym własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub
związku takich jednostek wybudowała sama lub wybudował jej poprzednik prawny
budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, nabywa, po upływie 12
miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie, własność tego gruntu przez zasiedzenie w
takim zakresie, w jakim grunt ten jest niezbędny do prawidłowego korzystania z
budynków i innych urządzeń.
2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli spółdzielni przysługuje prawo użytkowania
wieczystego gruntu albo jeżeli Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego
lub związek takich jednostek przed upływem terminu określonego w tym przepisie
zawrą ze spółdzielnią umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu
i przeniesienie własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z
gruntem albo wystąpią do sądu na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z
art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego z powództwem o wydanie
orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w sprawie ustanowienia
prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków lub
innych urządzeń trwale związanych z gruntem. Właściwy organ Skarbu Państwa,
jednostki samorządu terytorialnego lub związku takich jednostek może udzielić
bonifikaty na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.).
3. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, jeżeli spółdzielnia wybudowała sama lub
wybudował jej poprzednik prawny budynki lub inne urządzenia trwale związane z
gruntem stanowiącym własność innej osoby prawnej albo osoby fizycznej albo
będącym w użytkowaniu wieczystym takiej osoby.
4. Przepisu ust. 3 nie stosuje się, jeżeli inna osoba prawna albo osoba fizyczna przed
upływem terminu określonego w tym przepisie w związku z ust. 1 wystąpi do sądu
na podstawie art. 64 i 231 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1
Kodeksu postępowania cywilnego z powództwem o wydanie orzeczenia
zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w sprawie nabycia własności gruntu
zajętego pod budowę albo przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i
przeniesienia własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z
gruntem.
5. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, jeżeli spółdzielnia wybudowała sama lub
wybudował jej poprzednik prawny budynki lub inne urządzenia trwale związane z
gruntem mającym nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W takim wypadku nie
stosuje się art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie zobowiązującym do
wskazania we wniosku o wszczęcie postępowania zainteresowanych w sprawie.
6. W sprawach określonych w ust. 2 i 4 cofnięcie pozwu jest dopuszczalne dopiero
po zawarciu umowy w sprawie ustanowienia lub przeniesienia na rzecz spółdzielni
użytkowania wieczystego gruntu albo nabycia przez nią własności gruntu.
7. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające nabycie przez spółdzielnię własności
gruntu przez zasiedzenie albo zastępujące oświadczenie woli spółdzielni stanowi
podstawę do wpisu w księdze wieczystej.

Art. 46.
Ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach znajdujących się
na gruncie, o którym mowa w art. 45 ust. 1 albo 3, może nastąpić po nabyciu przez
spółdzielnię własności lub prawa użytkowania wieczystego tego gruntu.