Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2014 r. poz. 1090) oraz art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
(Dz. U. z 2012 r. poz. 83).
Należy zauważyć, że Trybunał Konstytucyjny, badając zgodność art. 5 ustawy
o gospodarce nieruchomościami z powołanymi wzorcami konstytucyjnymi oraz mając
na uwadze zarzuty podnoszone we wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich (możliwość
wykonania obowiązku oraz realizacji celów zakładanych przez ustawodawcę, m.in.
waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie o gospodarce
nieruchomościami) wskazał, iż „ustawodawca zobowiązał Prezesa GUS do ogłaszania
[wskaźników, a nie] jednego wskaźnika zmian cen nieruchomości.”. Ponadto zauważył
że sam „Prezes GUS nie widzi przeszkód dla obliczenia wskaźników zmian cen dla
różnego rodzaju kategorii nieruchomości.”. Jednocześnie Trybunał stwierdził, że art. 5
ustawy o gospodarce nieruchomościami jest typowym przepisem, z którego wynika
obowiązek Prezesa GUS do ogłaszania określonych w nim wskaźników, porównywalny
m.in. do: art. 119a ust. 3 ustawy z dnia 21 listopada 1967 r. o powszechnym obowiązku
obrony Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2015 r. poz. 144); art. 17 ust. 2 ustawy
z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2015 r. poz. 86,
z późn. zm.); art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach
lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849); art. 39a ust. 7 ustawy z dnia 19 października
1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2012 r.
poz. 1187, z późn. zm.). Ponadto, rozważając kwestię braku wytycznych dotyczących
metodologii badań, która ma być zastosowana przy obliczaniu wskaźnika zmian cen
nieruchomości, Trybunał zauważył, iż w innych przepisach dotyczących obowiązku
ogłaszania przez Prezesa GUS komunikatów i obwieszczeń nie określa się każdorazowo
metodologii badań statystycznych pozwalających następnie podać do publicznej
wiadomości określonych wielkości i wskaźników. Obowiązki w tym zakresie nałożono
na Prezesa GUS w ustawie z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U.
z 2012 r. poz. 591, z późn. zm.). Zatem, jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny,
stworzone zostały „(…) prawne, organizacyjne i finansowe podstawy działalności
Prezesa GUS i podległych mu służb statystyki publicznej w celu rzetelnego,
obiektywnego i systematycznego informowania społeczeństwa, organów państwa
i administracji publicznej oraz podmiotów gospodarki narodowej o sytuacji
ekonomicznej, demograficznej, społecznej oraz środowiska naturalnego.”.
2
Jednakże w zdaniach odrębnych do przedmiotowego wyroku Trybunału
Konstytucyjnego wskazano, że ustawodawca w zaskarżonym przepisie nie przesądził
o podstawowych kwestiach, istotnych dla prawidłowego wykonania przez Prezesa GUS
obowiązku określenia wskaźnika zmian cen nieruchomości, takich jak: rodzaje
nieruchomości, dla których wskaźniki mają być ogłaszane (gruntowe, budynkowe,
lokalowe, w tym mieszkalne lub użytkowe etc.), kryterium podziału terytorialnego kraju
(wskaźniki globalne czy też terytorialne – z uwzględnieniem zróżnicowania wartości
nieruchomości w poszczególnych jednostkach podziału administracyjnego kraju),
termin realizacji obowiązku ogłoszenia wielkości statystycznej, obowiązek
aktualizowania ogłoszonych wskaźników oraz częstotliwość aktualizacji, punkt
odniesienia, od którego statystyczne wskaźniki zmian cen nieruchomości mają być
obliczane, a także wskazanie podstawowych założeń metodyki statystycznej)).
Celem projektowanej nowelizacji jest przede wszystkim doprecyzowanie art. 5 ustawy
o gospodarce nieruchomościami w kierunku wskazanym w ww. zdaniach odrębnych,
w sposób umożliwiający realizację ustawowego obowiązku przez Prezesa Głównego
Urzędu Statystycznego, a także dokonanie zmian w przedmiotowej ustawie,
pozwalających na usprawnienie przekazywania danych niezbędnych do ogłoszenia ww.
wskaźników.
II. Różnice między dotychczasowym a projektowanym stanem prawnym
Zgodnie z projektowanym brzmieniem art. 5 ust. 1 waloryzacji kwot należnych
z tytułów określonych w ustawie dokonuje się z zastosowaniem wskaźników zmian cen
nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości
nieruchomości, z uwzględnieniem danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków.
Zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja
1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287,
z późn. zm.), tj. rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa

1) Zdanie odrębne sędziego TK Marka Zubika, pkt 5, s. 18: „Nie jest również jasne, czy Prezes GUS ma
pierwszy raz ogłosić te wskaźniki za okres od momentu wejścia w życie ustawy (tj. od 1 stycznia
1998 r.), czy od innego swobodnie wybranego momentu. Jeśliby uwzględnić, że w ciągu ponad
trzynastu lat obowiązywania u.g.n. cena 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku
mieszkalnego oddanego do użytkowania wzrosła o ponad 100%, ogłoszenie w obecnym momencie (po
raz pierwszy) wskaźnika zmiany cen za okres obowiązywania ustawy zupełnie oderwie wskaźnik
waloryzacji od rzeczywistej sytuacji na rynku.”.
Patrz też: M. Zubik, Wielkości statystyczne w systemie prawa określonym przez Konstytucję z 1997 r.,
Przegląd Sejmowy 5(106)/2011, s. 19 i 20.
2) Podobnie w zdaniu odrębnym sędzi TK Teresy Liszcz, s. 13–15.
3
z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38,
poz. 454, z późn. zm.), nieruchomości klasyfikuje się w rejestrze cen i wartości
nieruchomości jako:
1) niezabudowane nieruchomości rolne składające się z jednego użytku gruntowego;
2) niezabudowane nieruchomości rolne składające się z więcej niż jednego użytku
gruntowego;
3) niezabudowane nieruchomości leśne;
4) zabudowane nieruchomości rolne;
5) niezabudowane nieruchomości przeznaczone pod zabudowę inną niż zagrodowa;
6) nieruchomości zabudowane budynkiem lub budynkami mieszkalnymi;
7) nieruchomości zabudowane budynkiem lub budynkami pełniącymi inne funkcje niż
zagrodowa i mieszkaniowa;
8) nieruchomości budynkowe;
9) nieruchomości lokalowe;
10) zabudowane nieruchomości leśne;
11) inne nieruchomości niż wymienione w pkt 1–10.
Przy czym podkreślenia wymaga, że waloryzacji dokonuje się, mając również na
względzie dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków.
W ust. 2 projektowanego art. 5 sformułowane zostało upoważnienie dla Prezesa
Głównego Urzędu Statystycznego do ogłoszenia, w formie obwieszczenia w Dzienniku
Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” kwartalnych wskaźników
zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości. Wskaźniki mają być
ogłaszane w terminie 4 miesięcy od zakończenia kwartału, którego dotyczą,
z podziałem na województwa. Tym samym, w stosunku do dotychczasowego brzmienia
art. 5, w projektowanym brzmieniu przedmiotowego przepisu został doprecyzowany
termin, w którym są ogłaszane przedmiotowe wskaźniki (4 miesiące od zakończenia
kwartału, którego dotyczą), okres, dla którego są ogłaszane (kwartał) oraz zakres
terytorialny wskaźników (wojewódzkie).
Ogłaszanie przez Prezesa GUS wskaźnika zmian cen dla danego rodzaju nieruchomości
z przesunięciem czasowym (w ciągu 4 miesięcy od zakończenia kwartału, którego ten
wskaźnik dotyczy) powoduje, że zawsze występować będzie okres, dla którego
przedmiotowy wskaźnik nie będzie jeszcze ogłoszony. W projektowanym art. 5 w ust. 3
wskazano zatem, iż waloryzacja kwot za wspomniany okres będzie dokonywana przy
4
zastosowaniu ostatniego ogłoszonego przez Prezesa GUS wskaźnika zmian cen dla
danego rodzaju nieruchomości.
Celem rozwiązania przewidzianego w art. 5 ust. 3 jest zachowanie zasady waloryzacji
kwot przy zastosowaniu wskaźników „nieruchomościowych”, w przypadku gdy dla
danego rodzaju nieruchomości rozpoczęto ich ogłaszanie. Po ogłoszeniu przez Prezesa
GUS pierwszego wskaźnika dla danego rodzaju nieruchomości projektowana regulacja
zakłada systematyczność ogłaszania kolejnych wskaźników kwartalnych. Zgodnie
z zapewnieniem Głównego Urzędu Statystycznego oraz dotychczasową praktyką
ogłaszania innych wskaźników przez Prezesa GUS, rozpoczęcie ogłaszania wskaźnika
zmian cen dla danego rodzaju nieruchomości skutkować będzie systematycznym
ogłaszaniem wskaźników dla kolejnych okresów.
W przypadkach gdy wskaźniki zmian cen dla danego rodzaju nieruchomości nie zostały
nigdy ogłoszone przez Prezesa GUS, gdyż jakość danych źródłowych lub ich niewielka
liczba nie pozwala na wyciągnięcie jednoznacznych i wiarygodnych wniosków
statystycznych, waloryzacji kwot należy dokonywać przy zastosowaniu dotychczas
stosowanego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (projektowany art. 5
ust. 4).
Przedmiotowe rozstrzygnięcia mają na celu wyeliminowanie istniejącej sytuacji,
w której przepis przejściowy, a więc art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
jest stosowany od początku istnienia przedmiotowej ustawy, tj. od roku 1998 do dnia
dzisiejszego, natomiast nałożona na Prezesa GUS powinność ogłoszenia wskaźników,
określona w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu
dotychczasowym nigdy nie została zrealizowana. Zauważenia jednak wymaga, że brak
realizacji art. 5 w dotychczasowym brzmieniu wynika również z wadliwej konstrukcji
art. 227, zgodnie z którym przy waloryzacji możliwe jest zastosowanie wskaźników cen
towarów i usług konsumpcyjnych do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu
Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości. Tym samym, po ogłoszeniu
jakichkolwiek wskaźników zmian cen nieruchomości przez Prezesa GUS, art. 227 nie
będzie miał już zastosowania do innych nieruchomości. Ponieważ przepis ten
funkcjonuje od początku istnienia ustawy, należy zauważyć, że ma de facto charakter
przepisu nie przejściowego, a materialnego, w związku z czym w projekcie
przewidziano jego uchylenie.
5
Novum w stosunku do przepisów obecnie obowiązujących w przedmiotowym zakresie
stanowi dodawany w art. 5 ust. 5, rozstrzygający sytuację, w której poszczególne części
nieruchomości odpowiadają różnym rodzajom nieruchomości. Wówczas zgodnie
z art. 5 ust. 5, waloryzacji dokonuje się za pomocą wskaźnika będącego średnią ważoną
wskaźników zmian cen nieruchomości właściwych dla rodzajów nieruchomości
wchodzących w skład tej nieruchomości, przy czym wagi stanowi powierzchnia
poszczególnych części nieruchomości. Przedmiotowy przepis ma na celu uregulowanie
sytuacji, w której w skład nieruchomości wchodzi kilka części o różnych funkcjach
(np. część nieruchomości jest zabudowana, a inne części mają funkcje leśną i rolną),
a waloryzacja dotyczy całej nieruchomości. Niezbędne jest stworzenie obiektywnego
kryterium, które pozwoli na dokonanie skutecznej i adekwatnej waloryzacji w stosunku
do nieruchomości o takim charakterze.
Zgodnie z przyjętymi przez Radę Ministrów założeniami, art. 148 ust. 3 miał zostać
znowelizowany poprzez usunięcie szczegółowych regulacji dotyczących zasad
waloryzacji i stworzenie odwołania do zasad ogólnych. Z uwagi na negatywną ocenę
proponowanego rozwiązania przez Rządowe Centrum Legislacji, w ocenie którego
usunięcie terminu dokonywania waloryzacji opłaty adiacenckiej powodowałoby lukę
w przedmiotowym zakresie, z powyższej zmiany zrezygnowano.
Zmiana art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma na celu doprecyzowanie
zakresu przedmiotowego wyciągów z wykonanych operatów szacunkowych, które
rzeczoznawcy są obowiązani przekazać organom prowadzącym kataster nieruchomości
(staroście). Ponadto, w projektowanym przepisie skraca się termin przekazywania
wyciągów z operatów szacunkowych do właściwych starostw z 3 miesięcy do
2 miesięcy, a także wprowadza obowiązek przekazywania przedmiotowych wyciągów
w postaci elektronicznej za pośrednictwem elektronicznej platformy usług administracji
publicznej, o której mowa w art. 3 pkt 13 ustawy z dnia 17 lutego 2005 r.
o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz. U.
z 2014 r. poz. 1114), podpisując je podpisem, o którym mowa w art. 3 pkt 15 tej
ustawy.
Projektowana ustawa zawiera także przepis przejściowy rozstrzygający sytuację,
w której waloryzacji wykonywanej na zasadach określonych w art. 5 ustawy
o gospodarce nieruchomościami dokonuje się dla okresów poprzedzających ogłoszenie
6