Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Druk nr 3765

Warszawa, 21 października 2010 r.
SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VI kadencja
Pan

Grzegorz
Schetyna
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej
Polskiej
Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia
2 kwietnia 1997 r. i na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu niżej podpisani
posłowie wnoszą projekt ustawy:



- o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami.


Do reprezentowania wnioskodawców w pracach nad projektem ustawy
upoważniamy pana posła Wiesława Szczepańskiego.



(-) Romuald Ajchler; (-) Leszek Aleksandrzak; (-) Bartosz Arłukowicz;
(-) Eugeniusz Czykwin; (-) Henryk Gołębiewski; (-) Witold Klepacz;
(-) Jan Kochanowski; (-) Bożena Kotkowska; (-) Jacek Kowalik; (-) Janusz
Krasoń; (-) Zbigniew Kruszewski; (-) Wacław Martyniuk; (-) Artur
Ostrowski; (-) Sylwester Pawłowski; (-) Stanisław Rydzoń; (-) Stanisław
Stec; (-) Wiesław Andrzej Szczepański; (-) Tadeusz Tomaszewski.


USTAWA
z dnia ……………… 2010 r.
o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Art. 1.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.1)), wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 73 ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Właściwy organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat
rocznych, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały
rady lub sejmiku. Bonifikaty te można stosować również do nieruchomości
gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia
1998 r. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej związanego z odrębną własnością
lokalu mieszkalnego.”;
2) w art. 77:
a) ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej może być aktualizowana z urzędu nie częściej niż raz na 3 lata, a na
wniosek użytkownika wieczystego nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość
tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną
opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki
procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji
opłaty.”,
b) po ust. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu:
„3a. Jeżeli wysokość opłaty ustalona zgodnie z ust. 3, przewyższałaby o 20 %
opłatę dotychczasową, pozostałą kwotę podwyżki właściwy organ przesuwa na
kolejne lata, informując o tym w wypowiedzeniu, o którym mowa w art. 78.
Kwota podwyżki przesunięta na kolejne lata nie może przekraczać 20 %
opłaty dotychczasowej w każdym kolejnym roku. W takim przypadku nie
określa się ponownie wartości nieruchomości.”.
Art. 2.
W sprawach aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego prowadzonych w
dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, na podstawie przepisów ustawy, o której
mowa w art. 1, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
Art. 3.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
 
                                                           
1) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2010 r. Nr 106, poz.
675, Nr 143, poz. 963 i Nr 155, poz. 1043.
 
 
 
 
 
 
Uzasadnienie

Użytkowanie wieczyste jest jednym z trzech rodzajów praw rzeczowych
obok własności i praw rzeczonych ograniczonych dotyczących
nieruchomości gruntowej.

Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej, będącej
własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub
związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony
99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Użytkowanie wieczyste
dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego
oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający nieruchomość gruntową w
użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego
tytułu opłatę roczną od użytkownika. Użytkownik ma prawa podobne do
właściciela. Może prawem tym swobodnie rozporządzać, czyli je sprzedać,
obciążyć, zapisać w testamencie, podlega ono egzekucji.

Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej ma prawo do obiektów
postawionych na tym gruncie. Użytkownik wieczysty ponosi na rzecz
właściciela określone opłaty. Pierwsza opłata zgodnie z ustawą o
gospodarce nieruchomościami wynosi 15 – 25% ceny nieruchomości.
Wysokość tego procentu określa właściciel nieruchomości. Opłata ta płatna
jest jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej. Opłaty
roczne wnoszone na rzecz właściciela, w następnych latach, są
zdefiniowane w art. 71 i 72 niniejszej ustawy i wynoszą od 0,3 – 3% ceny
nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki
nieruchomość została oddana do użytku.
Opłaty roczne uiszczane są do końca marca każdego roku. Zgodnie z
obowiązującymi dziś przepisami aktualizacja opłat rocznych dopuszczana
jest nie częściej niż raz w roku, pod warunkiem, że wartość nieruchomości
ulegnie zmianie .
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek
użytkownika wieczystego, na podstawie wartości nieruchomości określonej
przez rzeczoznawcę majątkowego. Właściwy organ (starosta w odniesieniu
do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ
wykonawczy gminy, powiatu, województwa w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu,
województwa) zamierzający zaktualizować opłatę roczną, powinien
wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31
grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia
opłaty w nowej wysokości. W wypowiedzeniu wskazywany jest sposób
obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczenie użytkownika wieczystego o
sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, jak również informacja
o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego
oraz o miejscu, w którym można się zapoznać z operatem szacunkowym.

Przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na
poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną,
zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego
nieruchomości, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej, po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się na nowe stawki może
zakwestionować zasadność podwyżki i złożyć w ciągu 30 dni od dnia
otrzymania od właściciela gruntu oferty nowej wysokości opłaty rocznej do
Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wniosek o ustalenie, że
aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Zgodnie z dotychczasowym art. 73 ust. 3 organ będący właścicielem
nieruchomości może na podstawie zarządzenia wojewody lub uchwały
rady albo sejmiku udzielić bonifikaty od opłat rocznych użytkownikowi
wieczystemu, jeżeli nieruchomość została przeznaczona na cele określone
w art. 68 ust. 1 ustawy.
Jednocześnie użytkownik wieczysty może ubiegać się o bonifikatę
przyznaną z racji niskich dochodów dla nieruchomości przeznaczonych lub
wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Bonifikata ta wynosi 50% opłaty
rocznej, w przypadku gdy dochód miesięczny na członka rodziny nie
przekracza 50 % średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce
narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, za który opłata ma
być wnoszona, ogłoszonego przez Prezesa GUS. Ponadto opłatę roczną
obniża się również o 50% jeśli nieruchomość gruntowa została wpisana do
rejestru zabytków.
W razie gdy użytkownikowi wieczystemu zbiegną się prawa do kilku
bonifikat, o których mowa w art. 73 ust. 3 i ust. 4 oraz art. 74 ust. 1 stosuje
się jedną bonifikatę korzystniejsza dla użytkownika wieczystego.

Zgodnie z obowiązującą dziś ustawą, wysokość opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być
aktualizowana nie częściej niż raz w roku. Niestety prawie w całej Polsce
opłata roczna nie była aktualizowana na bieżąco, niekiedy nawet przez
kilkanaście lat. Zatem kiedy organy samorządowe szukając dochodów
przystąpiły w ostatnich latach do aktualizacji cen nieruchomości, opłaty za
użytkowanie wieczyste wzrosły od kilku do kilkunastu razy. Tak jest w
Gdyni, w Warszawie, Poznaniu i wielu miastach naszego kraju. Nasze
wejście do Unii Europejskiej, brak podaży gruntów, wzrost gospodarczy w
latach 2006-2007, spowodował gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Dziś
mamy tego skutki. Gminy szukając środków finansowych, dokonują nowej
wyceny gruntów i stosują nowe stawki, od kilku do kilkunastu razy większe
od dotychczas stosowanych.
Obecna ustawa oprócz stosowania bonifikat nie daje możliwości
obniżenia tych opłat na rzecz podmiotów gospodarczych czy też osób
fizycznych.
Do naszych biur poselskich wpływają liczne pisma i e-maile
poruszające ten problem. Interweniują osoby indywidualne oraz
przedsiębiorcy, którzy posiadając w wielu przypadkach grunty w
użytkowaniu wieczystym ponoszą dziś koszty związane z podwyżką opłat,
na które nie stać te osoby bądź firmy.
Niniejsza nowelizacja przewiduje zmiany w art. 73 i 77. W art. 73
nadaje się nowe brzmienie ustępowi 3. Proponuje się aby właściwy organ
mógł udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych bez względu
na cel na jaki nieruchomość została sprzedana.
Dziś można stosować bonifikatę tylko w przypadku, gdy grunty zostały
przeznaczone na cele, o których mowa w art. 68 ust. 1 ustawy. Nowe
rozwiązanie pozwoli (jeśli właściwy organ tj. wojewoda, rada, sejmik
podejmie stosowne decyzje) na obniżenie opłat rocznych nieruchomości
oddanych w użytkowanie wieczyste bez względu na cel ich przeznaczenia.
Bonifikaty będzie można stosować również w stosunku do
nieruchomości gruntowych oddanych do użytkowania wieczystego przed
1 stycznia 1998 r.
Zmiana w art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ustępie 1.
ustawy zmierza do tego, aby wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej mogła być aktualizowana z urzędu,
nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie
zmianie. Obecnie ta opłata mogła być aktualizowana co roku.
Z jednej strony gmina będzie wiedziała, że nie musi ponosić tak często
kosztów związanych z wyceną nieruchomości, z drugiej strony użytkownicy
wieczyści będą wiedzieli, że przez trzy lata ich wartość nieruchomości nie
wzrośnie. Jeśli opłata będzie według nich zbyt wysoka (cena
nieruchomości spadła), będą mogli odwołać się do Samorządowego
Kolegium Odwoławczego, żądając obniżenia tej opłaty.
Jednocześnie użytkownik wieczysty, jeżeli uzna, że wartość
nieruchomości spadła drastycznie, będzie mógł, nie częściej niż raz do
roku, żądać aktualizacji wysokości opłaty rocznej, Jest to pewien element
ochrony go przed zbyt wysoką opłatą roczną, jak też uniknięcie
skierowania przez niego sprawy do SKO.
W art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami dodaje się nowy
ustęp 3a. Przewiduje on, że jeśli wysokość opłaty rocznej ustalona na
podstawie obowiązujących dziś przepisów przewyższałaby o 20% opłatę
dotychczasową, to pozostałą kwotę podwyżki właściwy organ przesuwałby
na kolejne lata, jednocześnie informując o tym w wypowiedzeniu, o którym
mowa w art. 78. Kwota podwyżki, która zostaje przesunięta na kolejne lata
nie, może przekraczać 20 % opłaty dotychczasowej w każdym kolejnym
roku. W takim przypadku nie określa się ponownie wartości nieruchomości.
Proponowany zapis co prawda ogranicza samorządowi wysokość
wzrostu opłat, które co roku winien wnosić użytkownik wieczysty gruntu, z
drugiej jednak strony organ ustalający wysokość opłaty ma pewność, iż w
przypadku znacznego wzrostu cen nieruchomości część opłaty może
przenieść na kolejne lata. Jednak wzrost ten nie może być wyższy co
roku niż 20 % w stosunku do roku poprzedniego.
Z drugiej strony ustawa chroni użytkownika wieczystego przed
nadmiernym wzrostem cen opłat za użytkowanie wieczyste. Jest to
postulat, o który zabiegali użytkownicy od kilku lat. Wydaje się, że taka
konstrukcja rozwiązania wzrostu cen rocznych opłat za użytkowanie
wieczyste zapewni gminie stały wzrost tych opłat (w przypadku wzrostu