Poselski projekt ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe

Efektywno ć finansowania budownictwa mieszkaniowego, sprawno ć i przejrzysto ć zarządzania rodkami
wspierania przez państwo oszczędzających na cele mieszkaniowe a przede wszystkim bezpieczeństwo
samych klientów kas budowlanych przez ostatnie ponad 90 lat w Niemczech i w Austri sprawiły, e w Austri
system kas budowlanych jest wykorzystywany do obsługi wspieranego przez państwo systemu oszczędzania na
cele edukacyjne, a w Niemczech do oszczędzania na cele emerytalne, oczywi cie równie przy finansowym
wsparciu państwa.
Rozwój gospodarczy tych krajów oraz systematyczne obni anie inflacji pozwoliły na systematyczne obni anie
poziomu premi budowlanej wypłacanej we wszystkich kasach oszczędno ciowo-kredytowych prowadzonych
przez rządy poszczególnych krajów.
W pierwszym roku funkcjonowania kas budowlanych na Słowacji - 1992 – Słowacy byli wspierani
premią bud etową w wysoko ci 40 % zgromadzonych w kasie budowlanej oszczędno ci. Kolejno
premia ta była obni ana w tempie następującym:
1992 1997 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2009
40% 30% 25% 20% 15% 14,5% 10% 9,5% 12,5%
Czeski Parlament obni ył premię z 25 % w roku 1993 do 15 % w roku 2004, Węgrzy tylko w pierwszym
roku działania kas budowlanych byli wspierani premią w wysoko ci 40 % a od kolejnego roku a do dzi
mogą liczyć na pomoc swojego państwa na poziomie 30 %.
W projekcie ustawy proponowane jest wsparcie przez państwo oszczędzających w kasach
budowlanych corocznie naliczaną premią od zgromadzonych w danym roku oszczędno ci - w
wysoko ci 20 %.
W sytuacji niedoboru kapitału i katastrofalnego deficytu mieszkań, niezbędnym ze strony państwa staje
się nie tylko szybkie stworzenie ram prawnych, umo liwiających działanie nowych instytucji i systemów
finansowania budownictwa mieszkaniowego. Uwzględniając relacje pomiędzy kosztami budowy
mieszkań i strukturą dochodów polskiej rodziny, koniecznym jawi się wypracowanie nowego, ale
sprawdzonego w działaniu, efektywnego systemu pomocy państwa dla rozwoju budownictwa
mieszkaniowego. 2 reguły ograniczone rodki publiczne powinny być wykorzystywane w sposób
maksymalnie efektywny.
Celem proponowanej ustawy jest ustanowienie nowych rozwiązań prawnych, umo liwiających
uruchomienie w Polsce systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, stworzenie nowych
instytucji finansowych - Kas budowlanych dla obsługi tego systemu oraz wspieranie przez państwo
oszczędzających na cele mieszkaniowe. Proponowany oszczędno ciowo-kredytowy system
finansowania opiera się na niemieckim systemie bausparen - "kolektywnej samopomocy finansowej"
osób zainteresowanych poprawą swojej sytuacji mieszkaniowej. Wspólne oszczędzanie umo liwia
uczestnikom tego systemu zrealizowanie ich marzeń o własnych czterech cianach. W krajach, w
których system ten funkcjonuje od lat, stał się on efektywnym instrumentem tworzenia
prywatnego kapitału, odgrywając znaczącą rolę w tworzeniu prywatnej własno ci mieszkaniowej. To
wła nie system docelowego oszczędzania jest najefektywniejszym i najszybszym sposobem
dochodzenia do własnego mieszkania dla rodzin o rednich i niskich dochodach.
Jak nigdy do tej pory ujawnia się potrzeba utworzenia kas budowlanych, odgrywających równie rolę
bezpiecznego stabilizatora systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego poprzez oferowanie
kredytów w złotych o stałym i niskim oprocentowaniu oraz poprzez kumulowanie wkładów
oszczędno ciowych przez przyszłych nabywców domów i mieszkań. To wła nie kasy budowlane pełnią
w innych krajach funkcję amortyzatora wahań koniunktury na rynku nieruchomo ci, dzięki kreowaniu
wkładu własnego kredytobiorców i wła cicieli mieszkań. Uruchomienie systemu kas budowlanych
nabiera szczególnego znaczenia w kontek cie kryzysu na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych.
System kas budowlanych - docelowego, wspieranego przez Państwo oszczędzania na cele
mieszkaniowe - okre lany jest mianem "mini-rynku kapitałowego". Dzięki własnemu, niezale nemu
systemowi refinansowania /wkłady oszczędno ciowe/ w du ym stopniu niezale nie od wła ciwego
rynku kapitałowego kasy budowlane gwarantują klientom:
-
niskie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w walucie krajowej,
-
niezmienno ć oprocentowania przez cały okres trwania umowy,
-
oprocentowanie w okresie oszczędzania, którego atrakcyjno ć zwiększana jest (we
wszystkich krajach) poprzez korzystanie z pomocy państwa, w formie premi mieszkaniowej,
dopłacanej corocznie na rachunek oszczędno ciowy klienta.
Kasy budowlane ze swoim specyficznym produktem - umową oszczędno ciowo-kredytową na cele
mieszkaniowe - są niezbędnym uzupełnieniem sprawnie funkcjonującego rynku usług finansowych.
Kasy budowlane stanowią obok banków oferujących kredyt hipoteczny podstawowy filar systemów
finansowania potrzeb mieszkaniowych.
Filarem funkcjonowania docelowego systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz działania kas
budowlanych jest umowa docelowego oszczędzania, zawierana pomiędzy oszczędzającym a kasą.
Podstawową zasadą realizacji tej umowy jest zachowanie ekwiwalentno ci wzajemnych wiadczeń
oszczędzającego i kasy, co stanowi jedną z gwarancji płynno ci kas. Kasa przyjmuje wkłady
oszczędno ciowe od oszczędzających i z gromadzonych w ten sposób rodków udziela im kredytów na
realizację celów mieszkaniowych. W rozumieniu proponowanej ustawy, celem mieszkaniowym jest
zarówno budowa budynków mieszkalnych, zwłaszcza domów jednorodzinnych, kupno mieszkań
prywatnych i własno ciowych, jak równie przebudowa, modernizacja i remont istniejącej substancji
mieszkaniowej.
Funkcjonowanie systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe mo na przedstawić
następująco: oszczędzający po podpisaniu umowy docelowego oszczędzania, w której okre lona
zostaje suma jego zamierzonych wydatków na cele mieszkaniowe, systematycznie gromadzi na
oprocentowanym koncie w kasie swój wkład oszczędno ciowy, przy czym podpisana umowa oraz
zgromadzone oszczędno ci uprawniają oszczędzającego do otrzymania kredytu w wysoko ci równej
kwocie zgromadzonego przez niego wkładu. Oprocentowanie kredytu w kasie budowlanej jest
niezale ne od poziomu oprocentowania na rynku kapitałowym i pozostaje niezmienne przez cały okres
spłaty. Wysoko ć oprocentowania kredytu w kasach budowlanych le y - nawet w krajach o niskiej inflacji
- zdecydowanie poni ej rynkowego oprocentowania kredytów. Zabezpiecza to przyszłego inwestora
mieszkaniowego przed ryzykiem zmiany warunków spłaty kredytu. Z chwilą otrzymania kredytu przez
oszczędzającego rozpoczyna się ci le okre lony okres spłaty. Dzięki gwarantowanemu stałemu
oprocentowaniu kredytu mo liwe jest dokładne okre lenie zarówno wysoko ci comiesięcznych spłat, jak
równie łącznego kosztu spłaty otrzymanego kredytu. Specjalne matematyczno-bankowe
"oprzyrządowanie” umowy docelowego oszczędzania w postaci tzw. taryf umo liwia zaprezentowanie
oszczędzającemu mo liwych planów oszczędzania i spłaty kredytu oraz ostatecznego obcią enia
finansowego. Pozwala to oszczędzającemu wybrać najkorzystniejszą dla niego taryfę umowy.
Przyjęcie proponowanej ustawy otworzy przed polskimi rodzinami szansę skorzystania z podstawowej
zalety systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe - dostępno ci kredytu
mieszkaniowego o niskim i niezmiennym przez cały okres spłaty oprocentowaniu. W gospodarce
wolnorynkowej mieszkanie równie powinno być towarem. Tylko budownictwo mieszkaniowe
funkcjonujące na zasadach wolnorynkowych mo e stać się lokomotywą rozwoju gospodarczego. Z
drugiej strony ka de państwo o rozwiniętej gospodarce rynkowej w mniejszym lub większym stopniu
wspiera finansowo swoich obywateli w realizacji ich potrzeb mieszkaniowych, ułatwiając im nabycie
specyficznego towaru, jakim jest mieszkanie.
Ustawa ci le okre la aktywny i efektywny sposób wspierania przez państwo gromadzenia prywatnych
rodków finansowych na poprawę sytuacji mieszkaniowej, preferując bezpo rednią formę pomocy
finansowej w postaci premi mieszkaniowej, kierowanej do oszczędzających i powiększającej ich wkład
oszczędno ciowy. Jest to forma obcią ająca bud et państwa ex post. Premia mieszkaniowa, w
przeciwieństwie do ulgi podatkowej, uzale nia rozmiary pomocy od indywidualnego finansowego
wysiłku oszczędzającego, powiększa przyszły kapitał inwestycyjny, ma działanie antyinflacyjne i
stymuluje postawy pro-oszczędno ciowe. Premia mieszkaniowa jest nie tylko bardziej efektywna od
stosowanej w innych systemach ulgi podatkowej, lecz tak e bardziej sprawiedliwa społecznie.
Zaanga owanie finansowe państwa ogranicza się w tym przypadku tylko i wyłącznie do jednorazowego
corocznego przekazywania za po rednictwem kas prostej do oszacowania, łącznej sumy premi
mieszkaniowych dla oszczędzających w tym systemie- Kasy budowlane zdejmują, te z urzędów
centralnych całą "papierkową robotę" z tym związaną.
Wstępna analiza wysoko ci obcią enia bud etu państwa z tytułu wypłacania premi oszczędzającym w
tym systemie, przedstawiona w poni szej tabeli wskazuje, e poziom tego obcią enia stanowiłby
nieznaczny procent nakładów bud etowych ponoszonych corocznie na sektor mieszkalnictwa.
Przyjęcie liczby nowych osób corocznie przystępujących do oszczędzania w kasach budowlanych na
poziomie 200-250 tys. wydaje się być realnym biorąc pod uwagę liczbę udzielanych obecnie w ciągu
roku kredytów hipotecznych (na poziomie 300 tys.), liczbę inwestycji mieszkaniowych w budowie, oraz
liczbę wydawanych pozwoleń budowlanych. Ten relatywnie niski poziom przyjętej liczby nowych
oszczędzających uwarunkowany jest przede wszystkim negatywnymi do wiadczeniami z
podejmowanymi w Polsce kolejnymi próbami uruchomienia nowych systemów finansowania
mieszkalnictwa (ksią eczki mieszkaniowe, kasy mieszkaniowe). Zakłada się, e po od 7 roku poziom
oszczędzających (a więc i korzystających z premi bud etowej) stabilizuje się wskutek przechodzenia
czę ci klientów kas budowlanych z fazy oszczędzania do fazy realizacji inwestycji i spłaty kredytu.
Pomimo zaproponowanego w ustawie poziomu premiowanych corocznie nowo zaoszczędzonych
rodków w wysoko ci 18.000,- zł do analizy przyjęto u redniony poziom gromadzonych oszczędno ci w
wysoko ci 10.000,- zł.


Symulacja wydatków bud etowych na premie dla oszczędzających


2011
2012
2013
2014 2015
2016 2017 2018
Liczba nowych
200
200
250
250
250
250
250
250
oszczędzających
(tys)
Łączna liczba
200
400
750
1.000 1.250 1.500 1.750 1.750
oszczędzających
(tys)
Obcią enie bud etu premią
0
0,4
0,8
1.5
2,0
2,5
3.0
3,5
(w mld zł)
2,0
6,4
14,7
26,2
40,7
58,2 78,7 99,7
Fundusz kredytowy (mld zł)
Nale y raz jeszcze podkre lić, e wypłacane obywatelom premie są jedynym, prostym do
prognozowania kosztem bud etu wynikającym z uruchomienia i funkcjonowania proponowanego w
projekcie ustawy systemu. Proponowany system nie wymaga ulg podatkowych dla Kas budowlanych,
kapitału dla ich uruchomienia, gwarancji skarbu państwa dla oszczędno ci gromadzonych w tym
systemie, jak równie nie zakłada korzystania z preferencyjnych rodków publicznych dla
regulowania płynno ci. Premie mieszkaniowe zasilają fundusz kredytowy Kas i słu ą wyłącznie
realizowaniu jej podstawowej działalno ci kredytowej. Koszty działania Kas pokrywane są, z
pobieranych prowizji i opłat oraz minimalnej mar y w zało eniu nie większej ni 3 punkty
procentowe/- ró nicy między oferowanym, stałym oprocentowaniem oszczędno ci a
oprocentowaniem udzielanych kredytów. Ponadto, począwszy od 3 roku powstania kas budowlanych
wydatki bud etu na premie mieszkaniowe będą rekompensowane dodatkowymi wpływami do
bud etu z tytułu podatków od nowych inwestycji mieszkaniowych uruchomionych dzięki atrakcyjnemu
finansowaniu przez kasy budowlane. Przeprowadzone symulacje w rachunku ciągnionym wykazują
ponadto, e po 6-7 latach te dodatkowe coroczne wpływy do bud etu przewy szą warto ć bie ącej
pomocy państwa dla oszczędzających w kasach budowlanych.
Zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych i dą enie do ciągłej ich poprawy powinno
le eć w gestii samych zainteresowanych. adne państwo nie jest w stanie zagwarantować
mieszkania wszystkim swoim obywatelom. Mo e natomiast i powinno stwarzać odpowiednie
mechanizmy i formy pomocy finansowej, aby maksymalnie poszerzać krąg tych, którzy sami będą
rozwiązywać swoje problemy mieszkaniowe. Z makroekonomicznego punktu widzenia system
docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe poprzez gromadzenie prywatnego kapitału oraz
finansowanie budownictwa mieszkaniowego inicjuje poprawę koniunktury w wielu gałęziach
przemysłu oraz stanowi istotny czynnik stabilnej gospodarki wolnorynkowej. Dotychczasowe
do wiadczenia funkcjonowania tego systemu potwierdzają, e jest on w stanie zmobilizować
imponujące kwoty prywatnych oszczędno ci na inwestycje mieszkaniowe.
Taki system gromadzenia prywatnego kapitału i finansowania budownictwa mieszkaniowego działa
tłumiąco na inflację. Po zgromadzeniu przez oszczędzającego wkładu w wysoko ci 40-50 %
okre lonej w umowie sumy, faktyczna suma oszczędno ci wraz z odsetkami, finansową pomocą
państwa oraz kredytem kierowana jest bezpo rednio na inwestycje budowlane i remontowe.
Zwiększenie napływu kapitału inwestycyjnego przysparza miejsc pracy nie tylko w samym
budownictwie, lecz równie w innych gałęziach przemysłu, handlu i w rzemio le. Poprzez napędzanie
koniunktury w budownictwie mieszkaniowym, system docelowego oszczędzania staje się siłą
napędową rozwoju całej gospodarki narodowej. Równie z punktu widzenia polityki mieszkaniowej
godna uwagi jest rola odgrywana przez ten system. Upowszechniając finansowanie własnych
czterech cian system zapobiega gwałtownemu wzrostowi cen na rynku mieszkaniowym. Poprzez
zwiększanie udziału kapitału własnego przyszłych mieszkańców w finansowaniu inwestycji
mieszkaniowych, system docelowego oszczędzania zapobiega ich zbytniemu zadłu ania się, co
równie działa antyinflacyjnie. Analizy porównawcze wyra nie wskazują, e kraje, w których poprzez
regulacje podatkowe preferuje się finansowanie budownictwa mieszkaniowego wyłącznie poprzez
zaciąganie kredytów, a nie poprzez wstępne oszczędzanie na ten cel, problemy mieszkaniowe są
zdecydowanie większe. System docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe jest idealnym
rozwiązaniem w sytuacji niedoboru rodków finansowych na inwestycje mieszkaniowe. Szczególnie
istotną rotę mo e odegrać w finansowaniu modernizacji i remontów stałej substancji mieszkaniowej,
zwłaszcza przy relatywnie wysokim poziomie prywatnej własno ci mieszkaniowej i faktycznym stanie
tych zasobów.
System docelowego oszczędzania dzięki własnemu, niezale nemu systemowi refinansowania
/wkłady oszczędno ciowe/ oraz wewnętrznej synchronizacji procesów oszczędzania i kredytowania
jest w zasadzie niezale ny od sytuacji panującej na rynku kapitałowym. Jest to charakterystyczna
cecha tego systemu, będąca kolejnym gwarantem jego płynno ci. Kasy budowlane, ze swoim
specyficznym produktem, jakim jest umowa docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe
powinny być niezbędnym uzupełnieniem sprawnie funkcjonującego rynku usług finansowych w
Polsce. Tym bardziej, e ich produkt, adresowany do konkretnego klienta nie zastąpi
dotychczasowych typowych bankowych lokat oszczędno ciowych i nie spowoduje przesunięcia
oszczędno ci zgromadzonych w bankach uniwersalnych, a będzie stymulował tworzenie
dodatkowych oszczędno ci przez zainteresowanych poprawą swoich warunków mieszkaniowych.
Kasy budowlane będąc elementem systemu bankowego podlegają prawu bankowemu z wszystkimi
pozytywnymi tego konsekwencjami. Ustawa umo liwia tworzenie odrębnych, działających na
zasadach rynkowych kas budowlanych, tak aby warunki konkurencji gwarantowały oferowanie
klientom optymalnych warunków umów docelowego oszczędzania.
Pomijając fakt braku wła ciwego i kompleksowego programu mieszkaniowego, nie mamy równie w
Polsce systemu gwarantowanego, masowego oszczędzania na własne mieszkania przez mało i
rednio zarabiające rodziny. Bez rodków własnych obywateli nie mo na w dalszej perspektywie
przy pieszyć rozwoju budownictwa mieszkaniowego i ratowania istniejących zasobów
mieszkaniowych. Stąd kluczowa sprawa rozwoju w Polsce systemu kas budowlanych.
Tradycyjne negatywne skojarzenia z dawnymi ksią eczkami mieszkaniowymi PKO BP oraz
naj wie sza historia z kasami mieszkaniowymi nie pomogą w tworzeniu takiego systemu
długoterminowego oszczędzania, niezbędne będzie zaanga owanie w ten system instrumentów
finansowego wsparcia ze strony państwa.
Odbudowa zaufania do systematycznego oszczędzania na mieszkania będzie trudna, ale nie ma
mo liwo ci bezpiecznego mieszkaniowego długoterminowego rozwoju budownictwa mieszkaniowego
bez powszechnych kas budowlanych wzorowanych na do wiadczeniach europejskich.