Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw

wykonania obowiązków lub zobowiązań związanych z przyznaną danemu
dzierżawcy przed dniem wejścia w życie ustawy pomocą finansową pochodzącą
ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów
Wiejskich lub Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej, lub do
spełnienia warunków przyznania takiej pomocy, na okres niezbędny do
wykonania powyższych obowiązków lub zobowiązań albo spełnienia
warunków. Przedłużenie umowy dzierżawy dokonywane będzie na uzasadniony
wniosek dzierżawcy, do którego zostaną dołączone dokumenty potwierdzające
spełnienie przesłanek zmiany umowy. Powyższa regulacja ma na celu
umożliwienie dzierżawcom korzystanie z programów pomocowych Unii
Europejskiej. W przypadku nieprzedłużenia umowy dzierżawy, dzierżawcom,
którzy spełniają warunki przyznania pomocy finansowanej ze środków
Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich lub
Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej będzie przysługiwało
roszczenie o przedłużenie umowy dzierżawy, którego realizacja będzie mogła
być dochodzona przed sądem powszechnym.
Z uwagi na fakt, iż duża część gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu
Państwa jest obecnie dzierżawiona przez spółki o szczególnym znaczeniu dla
gospodarki narodowej (spółki strategiczne) oraz inne spółki prawa handlowego,
w których Skarb Państwa lub jednostka badawczo-rozwojowa posiada
większość udziałów lub akcji, oraz mając na uwadze ich szczególne znaczenie
dla gospodarki narodowej, przewiduje się, iż umowy dzierżawy zawarte z tymi
spółkami będą mogły być przedłużane. Przedłużanie umów będzie następowało
bez przetargu, na tych samych warunkach, na jakich dzierżawiły przed
przedłużeniem umowy dzierżawy. Jest to kolejne rozwiązanie obok wniesienia
mienia Zasobu do spółki, które ma na celu umożliwić tym spółkom
funkcjonowanie. Należy zauważyć, iż spółki te, w szczególności spółki
strategiczne, są odpowiedzialne za m.in. postęp biologiczny i technologiczny
w rolnictwie i w żaden sposób nie można ich traktować jak „zwykłych”
przedsiębiorstw produkcji rolnej. Spółki strategiczne prowadzą swoją dzia-
łalność w celu utrzymania i dalszego rozwoju potencjału genetycznego roślin
i zwierząt, a także realizacji krajowych programów hodowlanych. Unie-
możliwienie powyższym spółkom dalszego gospodarowania na dzierżawionych

20
przez nie nieruchomościach Zasobu mogłoby doprowadzić do ich upadku.
Dlatego też proponuje się, aby spółki te mogły w dalszym ciągu gospodarować
na dzierżawionych dotychczas nieruchomościach na podstawie przedłużonych
umów dzierżawy lub po wniesieniu tych nieruchomości do spółek.
Do umów dzierżawy i umów najmu zawartych przed dniem wejścia w życie
projektowanej ustawy, a także do umów dzierżawy przedłużonych w wyżej
omówionych przypadkach będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy
dotyczące tych umów, z wyłączeniem przepisów dotyczących zawarcia umowy
i zmiany okresu, na jaki umowa została zawarta.
Zgodnie z projektowanymi przepisami umowy o administrowanie, o których
mowa w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
zawarte przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy, zachowują
ważność przez okres, na jaki zostały zawarte, i nie mogą być przekształcane
w
umowy zawarte na czas nieoznaczony. Umowy te będą mogły być
przedłużane jednak na okres nie dłuższy niż do dnia 31 grudnia 2013 r.
W terminie tym Agencja Nieruchomości Rolnych rozwiąże umowy o admi-
nistrowanie, o których mowa w art. 25 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zawarte pomiędzy Agencją a admi-
nistratorem. Powyższa regulacja związana jest z rezygnacją z formy gospo-
darowania Zasobem, jaką jest administrowanie.
Art. 6. Od początku swego działania do końca 2008 r. Agencja Nieruchomości
Rolnych przejęła do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nieruchomości
o powierzchni ponad 4,7 mln ha, głównie po zlikwidowanych państwowych
przedsiębiorstwach gospodarki rolnej (80 %) oraz po Państwowym Funduszu
Ziemi.
Agencja od ponad 16 lat wykonuje w imieniu Skarbu Państwa prawo własności
i inne prawa rzeczowe w stosunku do mienia państwowego w rolnictwie.
W powyższym okresie Agencja sprzedała nieruchomości Zasobu o łącznej
powierzchni ok. 1,9 mln ha, co daje około 39 % przejętych gruntów. Niezależnie
od sprzedaży, od początku działania do końca 2008 r. Agencja przekazała
uprawnionym podmiotom nieodpłatnie 481,1 tys. ha. Ogółem w wyniku
sprzedaży oraz nieodpłatnego przekazania uprawnionym podmiotom, a także

21
pozostałego trwałego rozdysponowania, do końca 2008 r. z Zasobu ubyło
2.358.013 ha, tj. 49,9 % powierzchni przejętych nieruchomości.
Według stanu na dzień 31 grudnia 2008 r. w Zasobie znajdowały się
nieruchomości Skarbu Państwa o pow. 2.367.401 ha, natomiast w dzierżawie
znajduje się zaś obecnie ok. 1,8 mln ha (około 75 % gruntów pozostających
w Zasobie) użytkowanych przez ponad 122 tys. dzierżawców.
Mając na uwadze fakt, iż w okresie 16 lat działań Agencji rozdysponowanych
trwale zostało jedynie około 50 % nieruchomości Zasobu, a także z uwagi na
istniejący bardzo duży popyt na ziemię rolną, który nasilił się zwłaszcza po
przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, proponuje się rozwiązania zawarte w
projektowanej ustawie, które wraz ze zmianą ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy o kształtowaniu ustroju
rolnego zintensyfikują sprzedaż nieruchomości Zasobu. Głównym celem art. 6
projektowanej ustawy jest rozdysponowanie jak największej powierzchni
nieruchomości Zasobu zarówno poprzez przeznaczenie ich na powiększenie
gospodarstw rodzinnych, które zgodnie z Konstytucją RP są podstawą ustroju
rolnego w Polsce, jak i umożliwienie dotychczasowym dzierżawcom nabycia
dzierżawionych nieruchomości.
Proponowane rozwiązania zakładają, że Agencja w terminie 6 miesięcy od dnia
wejścia w życie ustawy przedstawi dzierżawcom propozycje dokonania zmian,
zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, umów dzierżawy, których
przedmiotem są nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej
Skarbu Państwa, w zakresie możliwości wyłączenia z przedmiotu dzierżawy
30 % użytków rolnych będących w dzierżawie.
W przypadku przyjęcia przez dzierżawcę zaproponowanych zmian w zakresie
możliwości wyłączenia z przedmiotu dzierżawy 30 % powierzchni użytków
rolnych będących przedmiotem dzierżawy, zostanie dokonana zmiana umowy
dzierżawy.
W przypadku dokonania zmiany umowy dzierżawy nastąpi odpowiednie
zmniejszenie czynszu dzierżawnego. Ponadto dzierżawcy przysługiwać będzie
uprawnienie do zakupu całości albo części nieruchomości pozostałej
przedmiotem umowy dzierżawy, najpóźniej z upływem okresu, na jaki umowa

22
została zawarta. Sprzedaż następować będzie na zasadach określonych
w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zatem
dzierżawcy przysługiwać będzie prawo pierwszeństwa, o którym mowa
w art. 29 powyższej ustawy, niezależnie od faktycznego czasu trwania umowy
dzierżawy. Nieruchomości albo ich części, które pozostaną przedmiotem
dzierżawy po skorzystaniu przez dzierżawcę z powyższego uprawnienia,
pozostaną przedmiotem dzierżawy do zakończenia okresu, na jaki umowa
dzierżawy została zawarta. Na podstawie obowiązujących przepisów dzierżawcy
przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli dzierżawi
nieruchomość co najmniej przez 3 lata oraz jeżeli Agencja przeznaczy tę
nieruchomość do sprzedaży. Obecne przepisy nie przewidują, że dzierżawca
będzie mógł nabyć dzierżawioną nieruchomość w trakcie obowiązywania
umowy dzierżawy, bowiem to Agencja podejmuje decyzję o momencie
przeznaczenia danej nieruchomości do sprzedaży, co może uczynić zarówno
podczas obowiązywania umowy dzierżawy, jak i po jej zakończeniu. Zgodnie
z art. 6 ust. 7 projektu ustawy, jeżeli dzierżawca wyrazi zgodę na zmianę
umowy dzierżawy w zakresie wyłączenia 30 % użytków rolnych, będzie miał
zagwarantowaną możliwość nabycia pozostałych dzierżawionych nieru-
chomości, najpóźniej z upływem okresu, na jaki umowa dzierżawy została
zawarta, z zastosowaniem prawa pierwszeństwa, niezależnie od okresu, przez
jaki je dzierżawi. Powyższa regulacja jest zatem korzystniejsza dla dzierżawców
w porównaniu z obecnie obowiązującymi przepisami.
Natomiast w przypadku gdy dzierżawca odrzuci zaproponowane przez Agencję
zmiany umowy dzierżawy oraz w przypadku gdy nie dojdzie do zmiany umowy
dzierżawy w powyższym trybie z przyczyn leżących po stronie dzierżawcy,
nieruchomości będące przedmiotem dzierżawy Agencja Nieruchomości Rolnych
przeznacza do sprzedaży, na zasadach określonych w ustawie, po zakończeniu
umowy dzierżawy.
Użytki rolne, które zostaną wyłączone z dzierżawy zostaną przeznaczone do
sprzedaży na zasadach określonych w przepisach ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w terminie 1 roku od dnia
dokonania zmiany umowy dzierżawy. O ile nie będzie uprawnionego
z pierwszeństwa (pierwszeństwo nie będzie przysługiwało dzierżawcom, gdyż

23
użytki rolne zostały wyłączone z dzierżawy), nieruchomości te zostaną
przeznaczone do sprzedaży w pierwszej kolejności na rzecz rolników
indywidualnych w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego,
zamierzających powiększyć gospodarstwa rodzinne czy też dla osób
posiadających kwalifikacje rolnicze, zamierzających utworzyć gospodarstwo
rodzinne.
Należy zauważyć, że w obecnie obowiązujących umowach dzierżawy zawartych
pomiędzy Agencją jako wydzierżawiającym a rolnikiem jako dzierżawcą
zawarte jest postanowienie stanowiące o możliwości wyłączenia z przedmiotu
dzierżawy 20 % powierzchni dzierżawionej nieruchomości. Wyłączenie takie
następuje w drodze oświadczenia woli wydzierżawiającego (Agencji)
wyrażonego na piśmie na jeden rok naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Nadmienić należy, że projekt umowy dzierżawy jest jedną z części składowych
dokumentacji przetargowej, z którą przystępujący do przetargu zapoznają się
i potwierdzają ten fakt swoim podpisem. Wymaga zatem podkreślenia, że
wyłączenie części nieruchomości z przedmiotu dzierżawy jest rozwiązaniem
stosowanym od lat w praktyce.
Jedyną różnicą pomiędzy projektowaną zmianą a obecnie stosowanymi
rozwiązaniami (postanowieniami umownymi) jest zwiększenie części użytków
rolnych, która może podlegać wyłączeniu z przedmiotu dzierżawy, z 20 % do
30 % oraz uregulowanie tych kwestii w ustawie oraz w umowach.
Ponadto należy zauważyć, że instytucja wyłączenia nieruchomości z dzierżawy
występuje także w obecnie obowiązującej ustawie o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 39 ust. 5 ww. ustawy
Agencja może wypowiedzieć umowę dzierżawy także zawartą na czas
oznaczony w celu wyłączenia z dzierżawy części lub całości nieruchomości,
która w czasie trwania umowy została przeznaczona w planie zagospodarowania
przestrzennego na cele publiczne w rozumieniu przepisów o gospodarce
nieruchomościami. Wypowiedzenie umowy dzierżawy dotyczące części
nieruchomości pociąga za sobą odpowiednie zmniejszenie czynszu. Art. 704
Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.


24