Dochodzenie wierzytelności od dłużnika hipotecznego

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości z obciążoną hipoteką: będzie łatwiej

Hipoteka obejmuje także roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel ma prawo do pobrania czynszu zarówno wymagalnego jak i przyszłego. Hipoteka rozciąga się zatem na nieuiszczony jeszcze czynsz najmu lub dzierżawy. Oznacza to, że w chwili pobrania czynszu przez właściciela nieruchomości hipoteka wygasa w stosunku do pobranej raty. Po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym czynsz przypada nie dłużnikowi a wierzycielowi hipotecznemu. Jeżeli przed zajęciem nieruchomości właściciel pobrał czynsz z góry za więcej niż jeden pełny okres płatności przypadający po zajęciu, nie ma to skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że zostało ujawnione w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki. Pobrany czynsz, przewyższający dopuszczalną wysokość należną właścicielowi obciążonej nieruchomości (za więcej niż jeden pełny okres płatności przypadający po zajęciu), należy się więc wierzycielowi, który może żądać ponownego świadczenia od najemcy lub dzierżawcy. Po zajęciu nieruchomości właściciel nie może także rozporządzić roszczeniem o czynsz najmu lub dzierżawy. Takim niedopuszczalnym rozporządzeniem będzie np. zrzeczenie się roszczenia, przelew, odnowienie albo potrącenie.

Sposób dochodzenia zaspokojenia przez wierzyciela hipotecznego

Jak wspomniano powyżej, w celu dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką potrzebny jest tytuł wykonawczy wydany przeciwko właścicielowi nieruchomości będącemu dłużnikiem rzeczowym. Z pozwem o zapłatę należy zatem wystąpić wobec dłużnika rzeczowego ze wskazaniem ograniczenia odpowiedzialności dłużnika do obciążonej hipotecznie nieruchomości. Sąd w orzeczeniu zasądzającym roszczenie wobec dłużnika rzeczowego powinien wskazać, iż ponosi on odpowiedzialność tylko z jednego składnika majątku – nieruchomości (ewentualnie kilku nieruchomości w przypadku hipoteki łącznej). Jeżeli sąd nie dokona takiej wzmianki w orzeczeniu, powinno to nastąpić najpóźniej na etapie nadawania klauzuli wykonalności, w której wskazuje się ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji tylko do obciążonej nieruchomości. Dłużnik w toku postępowania egzekucyjnego może powoływać się na powyższe ograniczenie.

Zbycie nieruchomości przez dłużnika po wytoczeniu powództwa o zapłatę

Może zdarzyć się, iż po wytoczeniu powództwa przeciwko właścicielowi zbędzie on nieruchomość na inną osobę. W takim wypadku nie ma potrzeby wytaczania nowego powództwa przeciwko nabywcy nieruchomości. Nabywca może wejść do procesu zamiast zbywcy za zgodą wierzyciela hipotecznego. W takim wypadku nabywca staje się pozwanym, a tytuł egzekucyjny będzie wydany właśnie przeciwko niemu, nie zaś przeciwko zbywcy. Zbycie nieruchomości podczas procesu nie ma wpływu na jego tok. Oznacza to, że postępowanie może się skutecznie toczyć dalej przeciwko zbywcy. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego przeciwko nabywcy nieruchomości, wiąże się z podjęciem odpowiednich kroków na etapie nadawania tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Wierzyciel hipoteczny musi wykazać we wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, za pomocą dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym, fakt przejścia obowiązku zapłaty wierzytelności na nabywcę nieruchomości. Można tego dokonać przedkładając wraz z wnioskiem kopię aktu notarialnego, którym nieruchomość została przeniesiona (zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego akt notarialny jest dokumentem urzędowym), do którego to dokumentu można dotrzeć składając wniosek o wyrażenie zgody na przejrzenie akt księgi wieczystej, która prowadzona jest dla zbytej nieruchomości (wniosek składa się do sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości). We wniosku powyższym należy wykazać interes prawny w przejrzeniu akt księgi wieczystej. Sąd powinien ujawnić w klauzuli wykonalności nabywcę nieruchomości.

Zgodnie z orzecznictwem sądu najwyższego, po uzyskaniu tytułu wykonawczego, nie jest konieczne uwidocznienie przejścia obowiązku zapłaty wierzytelności na nabywcę nieruchomości w klauzuli wykonalności. W powyższym wypadku wystarczy wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji wykazać sam fakt przejścia obowiązku na nabywcę nieruchomości dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym. Komornik będzie w takim wypadku prowadził egzekucję z obciążonej nieruchomości, przy czym jako strona w postępowaniu występować będzie nabywca nieruchomości.