Dochodzenie wierzytelności od dłużnika hipotecznego

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości z obciążoną hipoteką: będzie łatwiej

Dłużnik hipoteczny jest tak zwanym dłużnikiem rzeczowym. W odróżnieniu od dłużnika osobistego (który za zaciągnięte zobowiązania odpowiada całym swoim majątkiem bez ograniczeń), odpowiada on wobec wierzyciela hipotecznego tylko z określonego składnika majątkowego – np. nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego – i tylko do wysokości ceny uzyskanej w toku sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. Jeżeli zatem dana nieruchomość obciążona jest hipoteką zwykłą umowną w wysokości 100.000 zł, a komornik sprzeda nieruchomość za cenę 40.000 zł wierzyciel nie może żądać zaspokojenia ponad tą drugą wartość. Najczęściej jednak dłużnik osobisty i rzeczowy to ta sama osoba (np. kredytobiorca, który po obciążeniu nieruchomości hipoteką nie dokonał jej sprzedaży).

Zakres zabezpieczenia

Wierzyciel hipoteczny, w razie zwłoki dłużnika z zapłatą wierzytelności, ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, a także bez względu na to czyją stała się własnością. W praktyce powstaje pytanie o zakres zabezpieczenia hipotecznego w przypadku obciążenia nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż przede wszystkim jest to sama nieruchomość, której wartość rynkowa stanowi gwarancję pokrycia, przynajmniej częściowego, zabezpieczanej wierzytelności. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (chyba, że z nieruchomości prowadzona jest już egzekucja w trybie administracyjnym). W celu uzyskania zaspokojenia wierzyciel hipoteczny musi zatem uprzednio uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi (np. prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności).

Zakres zabezpieczenia hipotecznego nie ogranicza się jednak tylko i wyłącznie do samej nieruchomości. Hipoteka obciąża także, z mocy ustawy:

• przynależności nieruchomości,
• odłączone od nieruchomości części składowe, dopóki pozostają na nieruchomości,
• roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.

Przynależnościami nieruchomości są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Rzecz ruchoma musi pozostawać z nieruchomością w faktycznym związku, aby mogła zostać uznana za jej przynależność. Dla uznania ruchomości za przynależność nieruchomości ważna jest zatem więź gospodarcza, jaka łączy te dwie rzeczy, np. maszyna rolnicza służąca do uprawy nieruchomości rolnej stanowi przynależność tej nieruchomości. Przynależnością nie może być natomiast rzecz, która nie należy do właściciela obciążonej nieruchomości (nie jest jego własnością). Przynależnościami nieruchomości są takie rzeczy jak: maszyny rolnicze, meble, sprzęt RTV, zwierzęta hodowlane, jednakże każdy przypadek oceniany powinien być odrębnie. Objęcie przynależności nieruchomości zakresem zabezpieczenia hipotecznego jest odstępstwem od ogólnej zasady, iż hipoteka jest zabezpieczeniem na nieruchomości (oprócz tzw. hipoteki morskiej, którą można ustanowić na statku wpisanym do rejestru okrętowego lub na statku w budowie).

W przypadku zbycia przez dłużnika rzeczy, która była przynależnością nieruchomości (w razie zmiany właściciela rzecz taka przestaje być przynależnością nieruchomości) rzecz ta pozostaje objęta hipoteką do czasu jej fizycznego pozostawania na nieruchomości, chyba że została zbyta w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Ruchomość, która stała się przynależnością nieruchomości już po ustanowieniu hipoteki, zostaje również objęta hipoteką. Strony, w umowie o ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie mogą umówić się, że przynależności nieruchomości nie będą objęte zakresem zabezpieczenia hipotecznego. Fakt objęcia zakresem zabezpieczenia także przynależności nieruchomości nabiera znaczenia dopiero na etapie postępowania egzekucyjnego. Przynależności nie są bowiem ujawniane w księdze wieczystej, dłużnik może nimi swobodnie rozporządzać, a wierzyciel nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Komornik dokonując zajęcia nieruchomości zajmuje równocześnie znajdujące się na terenie nieruchomości przynależności. Do chwili zajęcia nieruchomości przez komornika w toku postępowania egzekucyjnego, wierzyciel nie może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności, jeżeli właściciel nie narusza w ten sposób zasad prawidłowej gospodarki. Za czynność prawidłowej gospodarki należy uznać takie działanie w stosunku do nieruchomości, które dłużnik podejmuje, czy też podjąłby, niezależnie od istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz toczącego się postępowania egzekucyjnego, np. usunięcie ściętych drzew z nieruchomości w celu ich sprzedaży. Po usunięciu przynależności z nieruchomości wygasa wobec nich zabezpieczenie hipoteczne. Zmniejsza się tym samym zakres ochrony wierzyciela. W interesie wierzyciela jest zatem sprzeciwienie się takim działaniom dłużnika, co odbywa się przez wytoczenie stosownego powództwa przeciwko właścicielowi nieruchomości. Od chwili zajęcia nieruchomości przez komornika wierzyciel może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności także w przypadku, gdy takie działanie właściciela nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, czyli co do zasady w każdym wypadku. Jeżeli wierzyciel nie sprzeciwił się usunięciu przynależności zabezpieczenie hipoteczne na nich wygasa.

Częścią składową nieruchomości jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany nieruchomości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmiotem takim może być instalacja zamontowana na nieruchomości (np. grzejniki centralnego ogrzewania, elementy instalacji elektrycznej), drzwi i okna, piece. Podobnie jak w przypadku przynależności, hipoteka utrzymuje się na odłączonych od nieruchomości częściach składowych do czasu ich pozostawania na nieruchomości, chyba że zostały one zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, a także tych które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką (do ograniczonych praw rzeczowych, którymi są zarówno służebność oraz użytkowanie jak i hipoteka, stosuje się zasadę, iż prawa powstałe później nie mogą być wykonywane z uszczerbkiem dla praw powstałych wcześniej). Do części składowych stosuje się analogiczne, jak przy przynależnościach, przepisy dotyczące możliwości sprzeciwienia się przez wierzyciela ich usunięciu z nieruchomości.