Odstąpienie od umowy o roboty budowlane cz. II

Przeczytaj także: Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Warto w tym miejscu przypomnieć, że przepisy prawa nie przewidują w odniesieniu do umowy o roboty budowlane uprawnienia do wypowiedzenia tej umowy. Jak już wskazaliśmy w I części publikacji poświęconej tej tematyce, podstawowym, prawnie dopuszczalnym, sposobem zakończenia tego stosunku prawnego jest odstąpienie od umowy.

Poza scharakteryzowanymi już w części I niniejszej publikacji przypadkami odstąpienia od umowy o roboty budowlane w związku z nieterminowym wykonaniem zobowiązania (art. 491 i 635 kc) oraz odstąpienia z powodu niemożliwości świadczenia (art. 493 § 1 kc), odstąpienie od umowy o roboty budowlane możliwe jest także w poniższych sytuacjach.

1. Odstąpienie w związku z wadliwością obiektu (art. 636 § 1 kc i art. 637 § 2 w zw. z art. 656 kc)

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora możliwe jest także w razie zaistnienia wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania obiektu przez wykonawcę. Dla legalnego skorzystania z tej podstawy konieczne jest wcześniejsze wezwanie wykonawcy do zmiany sposobu wykonywania umowy oraz wyznaczenie mu w tym celu odpowiedniego terminu. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu upoważnia inwestora do odstąpienia od umowy bądź też, wedle jego wyboru, do powierzenia wykonania lub poprawienia obiektu innej osobie. Co istotne, z uprawnienia do odstąpienia od umowy w związku z wadliwym bądź sprzecznym z umową wykonywaniem obiektu, inwestor może skorzystać tylko do momentu odebrania obiektu. Po odebraniu dzieła odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe jedynie w sytuacjach, których dotyczy art. 637 § 2 kc tj. w przypadku wykrycia istotnych wad obiektu, których nie można usunąć albo których wykonawca nie zdoła usunąć w odpowiednim czasie. Warto dodać, że o tym, czy wada jest istotna decyduje jej wpływ na zdatność obiektu do umówionego użytku. Odstąpienie na podstawie art. 637 § 2 kc jest dopuszczalne także, gdy wykryte wady są co prawda usuwalne, ale wykonawca ich nie usunął w terminie wyznaczonym przez zamawiającego zgodnie z art. 637 § 1 kc.

3. Odstąpienie za zapłatą wynagrodzenia (art. 644 w zw. z art. 656 kc)

Najmniej restrykcyjne wymogi pod względem formalnym dla skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy stawia art. 644 kc. Na mocy tej regulacji inwestor może odstąpić od umowy w każdym momencie aż do ukończenia dzieła (budynku, robót) i to bez konieczności wskazywania żadnej przyczyny. W takiej sytuacji trzeba się jednak liczyć z obowiązkiem zapłaty wykonawcy całego umówionego wynagrodzenia, które ewentualnie można pomniejszyć o kwoty, które przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.

4. Umowne prawo odstąpienia (art. 395 § 1 kc)

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane możliwe jest także na podstawie uprawnienia do odstąpienia zawartego w treści samej umowy. Co jednak istotne, aby taka klauzula była skuteczna, konieczne jest oznaczenie w jej treści terminu, w którym można z uprawnienia do odstąpienia skorzystać. Brak wskazania w umowie daty, do której można złożyć oświadczenie woli, sprawia, że taka klauzula jest nieważna i nie można na jej podstawie skutecznie odstąpić od umowy.

Podsumowując należy stwierdzić, iż przepisy kodeksu cywilnego przewidują sporo obostrzeń w zakresie możliwości rozwiązania umowy o roboty budowlane. Ma to jednak swoje uzasadnienie w konieczności zapewnienia pewności obrotu, w którym, w dzisiejszym świecie, umowa o roboty budowlane odgrywa niezwykle istotną rolę.