Egzekucja długu z nieruchomości dłużnika

Przeczytaj także: 5 mitów i faktów o egzekucji długów

Celem rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości wierzyciel winien złożyć do właściwego komornika wniosek o wszczęcie egzekucji, w którym zaznaczone będzie, że egzekucja ma zostać przeprowadzona z nieruchomości dłużnika wraz z tytułem wykonawczym, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Tytułem egzekucyjnym może być między innymi prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu, ugoda zawarta przed sądem, inne orzeczenie, ugoda i akt, który z mocy ustawy podlega wykonaniu w drodze egzekucji sądowej czy też spełniający określone warunki akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.

W sprawach, w których egzekucja ma być prowadzona z nieruchomości, wierzyciel nie ma możliwości wyboru komornika sądowego, którego rewir nie obejmowałby swoim obszarem miejsca położenia nieruchomości. W praktyce więc wniosek o wszczęcie egzekucji skierowany musi zostać do komornika działającego przy sądzie rejonowym, w okręgu którego znajduje się nieruchomość, z której egzekucja ma być prowadzona.

Pierwszym krokiem procedury egzekucji z nieruchomości jest wystąpienie przez komornika z wezwaniem skierowanym do dłużnika, aby ten w ciągu dwóch tygodni zapłacił dług. Jeżeli jest to pierwsza czynność egzekucyjna, komornik zawiadamia dłużnika o wszczęciu egzekucji. Równocześnie z wezwaniem komornik występuje o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku w zbiorze dokumentów.

Od momentu doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty długu, nieruchomość jest w stosunku do niego zajęta. W stosunku do innych osób, które nie wiedziały o wszczęciu egzekucji, nieruchomość jest zajęta od momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej albo od momentu złożenia przez komornika wniosku do zbioru dokumentów.

Po zajęciu nieruchomości rozporządzenie nią nie ma wpływu na postępowanie egzekucyjne. Nabywca takiej nieruchomości może- według własnego uznania- uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Takie rozwiązanie ma na celu ochronę interesów wierzyciela, ponieważ w jego wyniku zbycie nieruchomości od momentu jej zajęcia nie ma wpływu na możliwość uzyskania z tego przedmiotu stosownych kwot pieniężnych.

Co do zasady, zajęcie nieruchomości nie powoduje pozbawienia dłużnika jej zarządu. Jedynie w szczególnych sytuacjach, kiedy prawidłowe wykonywanie zarządu tego wymaga, sąd odda nieruchomość w zarząd innej osoby.

Drugim krokiem w procedurze egzekucyjnej jest dokonanie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Czynność ta dokonywana jest po spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze upłynąć musi termin dwóch tygodni od dnia zajęcia nieruchomości. Po drugie wierzyciel musi wystąpić z wnioskiem o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Zaznaczyć należy, że wniosek ten może zostać zgłoszony już wcześniej- łącznie z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.

Oszacowania nieruchomości dokonuje biegły. Zawiera ono między innymi wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wartość podana w oszacowaniu jest jednym z najważniejszych elementów postępowania egzekucyjnego mającym przełożenie na końcową kwotę uzyskaną z egzekucji, wskazać należy, że między innymi na tą czynność komornika przysługuje skarga do sądu rejonowego. Można ją wnieść w ciągu dwóch tygodni od dnia ukończenia sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Jeżeli natomiast opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, w którym komornik informuje o ukończeniu sporządzania opisu i oszacowania nieruchomości.

Do rozpatrzenia takiej skargi właściwy jest sąd przy którym działa komornik, który winien tego dokonać w terminie tygodniowym od dnia wpływu skargi do sądu albo od dnia uzupełnienia jej braków.

Kolejnym krokiem postępowania egzekucyjnego jest przeprowadzenie procedury licytacji. Rozpoczyna się ona od sporządzenia przez komornika stosownego obwieszczenia. Zawiera ono między innymi sumę oszacowania (rynkowa wartość nieruchomości), cenę wywołania (minimalna wartość, za którą nieruchomość może zostać zbyta w danej licytacji) oraz wysokość rękojmi (wartość pieniężna, którą musi wnieść przystępujący do licytacji, równa 1/10 sumy oszacowania, która jest zwracana licytantowi, jeżeli nie udzielono mu przybicia).

Wskazać należy, że nie każdy zobowiązany jest do złożenia rękojmi. Jeżeli do przetargu przysługuje osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem, nie jest ona zobowiązana do wniesienia rękojmi.

Najniższa wartość, za którą licytant może nabyć nieruchomość w czasie pierwszej licytacji stanowi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania.

W czasie drugiej licytacji- odbywającej się jeżeli nikt nie uczestniczył w pierwszej licytacji oraz nikt nie przejął nieruchomości na własność a wierzyciel wniósł o jej przeprowadzenie- wartość wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

Po drugiej bezskutecznej licytacji przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.