Zabezpieczenie wierzytelności: żądanie obniżenia sumy hipoteki

Przeczytaj także: Gwarancja bankowa jako instrument zabezpieczenia interesów wierzycieli

Zabezpieczenie dozwolone czyli godziwe

Polska doktryna i orzecznictwo, czerpiące inspiracje m.in. z doświadczeń innych krajów, zaczyna na bieżąco wypracowywać dodatkowe kryteria ustalania występowania nadzabezpieczenia, m.in. przy zastosowaniu miernika w postaci „rażącej i trwałej” nadmierności zabezpieczenia.

Dotyczy to sytuacji, gdy suma hipoteki w oczywisty sposób przerasta wysokość wierzytelności głównej, odsetek i innych należności ubocznych i pewnym jest, że stan ten nie ulegnie zmianie mimo upływu czasu.

Ocena taka może zostać dokonana także poprzez odwołanie się do praw rynku, dobrych obyczajów i zwyczajów handlowych, nakazujących – na potrzeby określenia dozwolonych granic zabezpieczenia – doliczanie do nominalnej kwoty zabezpieczanej wierzytelności (głownie wartości udzielonego kredytu) wraz z odsetkami za cały okres korzystania z pieniędzy, również wysokości innych opłat należnych na podstawie umowy stanowiącej źródło wierzytelności, ryzyka kursowego (w sytuacji ustanowienia hipoteki w innej walucie niż zabezpieczona wierzytelność), inflacji, a nawet kosztów ewentualnego dochodzenia roszczeń w przyszłości.

Jako jedno z kryteriów rozróżnienia zabezpieczenia dozwolonego od tego, nadmiernego, pojawia się także przesłanka pokrzywdzenia osoby dającej zabezpieczenie. Konstruktywne w tym zakresie, wydaje się również, stanowiące odwołanie do dorobku innych państw, sięgniecie po wypracowane już szczegółowo określone progi, których przekroczenie powoduje graniczące z pewnością uznanie wartości danego zabezpieczenia za nadmierne (przykładowo, w Niemczech chodzi o przekroczenie wartości pierwotnej wierzytelności o ok. 50 proc., w Portugalii ok. 34 proc., a we Włoszech o 20 proc.).

Mając na względzie nieostrość powyższych kryteriów i zasadniczą niemożność ich doprecyzowania, pozostaje zatem cierpliwe oczekiwać na stanowisko polskiej judykatury w omawianym przedmiocie, stanowiące jakikolwiek wiążący – przynajmniej siłą autorytetu władzy sądowniczej – punkt odniesienia dla określenia pojęcia nadmiernego zabezpieczenia.

Aby jednak sprawy związane z nadzabezpieczeniem trafiły na wokandy polskich sądów, uprawnienie do żądania zmniejszenia sumy hipoteki musi zacząć być realizowane w praktyce, a na tej płaszczyźnie pojawia się już więcej wymiernych w skutkach dylematów.

Charakter roszczenia

Stosownie do zdania drugiego §2 art. 68 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki”.

Jakkolwiek formuła możliwości domagania się określonego zachowania od innego podmiotu prima facie przemawia za roszczeniowym charakterem przedmiotowego uprawnienia, jednak brak wskazania adresata owego żądania powoduje wątpliwości, co do rzeczywistej woli ustawodawcy w tym zakresie.

Uprawnienie, o którym mowa, biorąc za podstawę jedynie lakoniczne sformułowanie przywołanego przepisu art. 68 § 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, daje się bowiem odczytać zarówno jako możliwość domagania się od wierzyciela hipotecznego zawarcia odpowiedniej umowy mającej za przedmiot obniżenie sumy hipotecznej, jak i jako możliwość skierowania stosowego żądania do sądu; wyklucza z kolei możliwość zmiany wysokości zabezpieczenia poprzez jednostronną czynność prawną dłużnika, co a priori dyskredytuje konstrukcję uprawnienia kształtującego.

W tym stanie rzeczy odpowiedź na pytanie o właściwą kwalifikację uprawnienia przyznanego dłużnikowi hipotecznemu w art. 68 § 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece sprowadza się zatem do jego oceny w kontekście roszczenia i kontekście żądania ukształtowania stosunku prawnego.

Przy roszczeniowym charakterze uprawnienia do domagania się zmniejszenia sumy hipoteki, żądanie takie, ze swej istoty, skierowane mogłoby zostać wyłącznie do drugiej strony stosunku prawnego, na tle którego roszczenie takie powstało. Chodzi zatem o żądanie skierowane do wierzyciela hipotecznego.

Ponieważ wysokość zabezpieczenia hipotecznego określona jest umową, dłużnik na podstawie art. 68 § 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mógłby zatem domagać się od wierzyciela zawarcia umowy zmieniającej treść omawianego ograniczonego prawa rzeczowego (złożenie stosownego oświadczenia woli w tym zakresie – art. 248 Kodeksu cywilnego), o treści obejmującej wysokość zabezpieczenia uznaną przez niego za „nienadmierną”.

Oczywiście, w sytuacji dobrowolnego zadośćuczynienia przez wierzyciela hipotecznego roszczeniu dłużnika taka interpretacja teoretycznie wydawać by się mogła racjonalna, jednak podążając o krok dalej i oceniając jej konsekwencje w sytuacji braku kooperacji ze strony wierzyciela hipotecznego, koncepcja roszczeniowego charakteru omawianego uprawnienia okazuje się pozbawiona jurydycznego uzasadnienia.