Zabezpieczenie wierzytelności: żądanie obniżenia sumy hipoteki

Przeczytaj także: Gwarancja bankowa jako instrument zabezpieczenia interesów wierzycieli

Zmiany te – według założeń projektodawców ustawy – stanowić miały kompleksową reformę omawianej instytucji, nakierowaną na dostosowanie jej do aktualnych potrzeb rynkowych, opartą na uproszczeniu uregulowań oraz ułatwieniu ich stosowania w praktyce i mającą prowadzić do przekształcenia hipoteki w efektywny i elastyczny instrument zabezpieczania wierzytelności pieniężnych.

Rezygnacja z modelu hipoteki zwykłej, połączona z ideą stworzenia tylko jednego rodzaju hipoteki, stanowiącego w zasadniczym sensie odwzorowanie dotychczasowej hipoteki kaucyjnej, spotęgowała niebezpieczeństwo występowania charakterystycznego dla niej problemu nadmiernego zabezpieczenia. Problem już do tej pory powodował znaczne trudności praktyczne, biorąc pod uwagę pojawiające się orzecznictwo sądowe, akcentujące nieważność umów obarczonych tzw. „nadzabezpieczeniem”.

Ustawodawca, wychodząc naprzeciw potrzebom właścicieli obciążonych nieruchomości i realizując naczelne założenie nowelizacji Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, tj. dostosowanie regulacji hipoteki do potrzeb obrotu gospodarczego, przewidział możliwość zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. Nr 19 poz. 147 ze zm., dalej jako: „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece”).

Jakkolwiek ideę tę należy uznać za ze wszech miar słuszną, jednak stosowanie w praktyce nowego instrumentu, jakim stała się „możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki”, rodzi poważne wątpliwości interpretacyjne, zarówno w zakresie ustalenia, kiedy zabezpieczenie hipoteczne można nazwać „nadmiernym”, jak i określenia sposobu realizacji tego uprawnienia, tj. przesądzenia do kogo, i w jakim trybie, skierować przedmiotowe żądanie.

Nadzabezpieczenie lub zabezpieczenie nadmierne

Zarówno przywołany przepis art. 68 § 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jak i żaden inny przepis powszechnie obowiązującego prawa nie definiuje pojęcia tzw. zabezpieczenia nadmiernego (nadzabezpieczenia), ani nie określa żadnego miernika, który ułatwiałby wyznaczenie linii demarkacyjnej między zabezpieczeniem dozwolonym a nadmiernym.

W polskiej doktrynie i judykaturze kwestia ta pojawiała się dotychczas również nader rzadko, bowiem do niedawna nie istniał odpowiedni instrument, pozwalający na wyprowadzenie wniosku ze stwierdzenia, iż dane zabezpieczenie mogłoby zostać zakwalifikowane jako zabezpieczenie nadmierne.
Tylko wyjątkowo podejmowane były próby kwestionowania ważności ustanowienia nadzabezpieczenia w oparciu o zarzut sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, jednakże w stosunkach między przedsiębiorcami zgłaszanie takich roszczeń (tj. występowanie z żądaniem uznania umowy hipoteki za nieważną wskutek naruszenia zasad współżycia społecznego – art. 58 § 2 Kodeksu cywilnego) z reguły skazane było na niepowodzenie.

Próby te, nawet w przypadku wyjątkowego uwzględnienia takiego roszczenia, najczęściej odnosiły skutek odwrotny do zamierzonego – ustalenie nieważności umowy hipotecznej, zabezpieczającej np. kredyt, powodowało bowiem automatycznie nieważność całej umowy kredytowej w oparciu o art. 58 § 3 Kodeksu cywilnego (bez takiego właśnie zabezpieczenia czynność polegająca na udzieleniu kredytu w ogóle nie zostałaby bowiem dokonana), a nie taki był, co do zasady, cel osób występującym z przedmiotowym powództwem.

Podejmując próbę stworzenia ramowej definicji nadzabezpieczenia prima facie oczywistym wydaje się, że w pierwszej kolejności musi być ono odnoszone do relacji panującej pomiędzy wysokością zabezpieczenia a wartością zabezpieczanej wierzytelności. Jest to jednak wniosek trafny tylko z pozoru.

Rezygnacja przez ustawodawcę z dotychczasowego kształtu hipoteki zwykłej na rzecz hipoteki zabezpieczającej wierzytelność do oznaczonej kwoty pieniężnej, stanowiącej sumę najwyższą, do której możliwym jest uzyskanie zabezpieczenia z obciążonej nieruchomości, spowodowała konstrukcyjne uniezależnienie hipoteki od wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie.

W tym stanie rzeczy ogólny wniosek możliwy do wyciągnięcia na podstawie wykładni logicznej art. 68 § 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a mianowicie, że nadzabezpieczenie występuje wtedy, gdy suma hipoteki przewyższa wartość zabezpieczonej wierzytelności stanowi, nieznajdujące oparcia w całokształcie uregulowań dotyczących instytucji hipoteki, uproszczenie.