Nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o.

Przeczytaj także: Nieważność uchwały wspólników

Czy wymagane jest podjęcie uchwały przez wspólników do nabycia nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?

Do nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego, lub udziału w nieruchomości) wymagana jest co do zasady uchwała wspólników (tj. organu sp. z o.o. jakim jest zgromadzenia wspólników), jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej.

Jakie konsekwencje i do kogo jest skierowana uchwała wspólników dotycząca nabycia nieruchomości w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością?

Uchwała zgromadzenia wspólników podejmowana w trybie art. 228 pkt 4 kodeksu spółek handlowych („ksh”) jest skierowana do zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i pozwala na dokonywanie rozporządzeń nieruchomością zgodnych z uchwalą. Zarząd spółki jest zobligowany do wykonania postanowień uchwały. Nie rodzi jednak uprawnienia do domagania się przeniesienia własności określonej w niej nieruchomości po stronie ewentualnego nabywcy.

Czy istnieją sytuacje, w których nabycie nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością nie wymaga uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego, udziału)?

Dopuszczalne jest udzielenie przybicia (postanowieniem sądu) własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) bez zgody wyrażonej w uchwale. W sytuacji, gdy umowa spółki nie wyłącza konieczności uzyskania takiej zgody oraz gdy przed wydaniem postanowienia o przybiciu zarząd spółki złożył oświadczenie o braku zamiaru wyrażenia zgody przez wspólników.

Czy dopuszczalne jest podjęcie uchwały w przedmiocie nabycia nieruchomości bez formalnego zwołania zgromadzenia wspólników?

Taka sytuacja jest możliwa, jeżeli cały kapitał zakładowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest reprezentowany, a nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbycia zgromadzenia lub wniesienia poszczególnych spraw do porządku obrad.
Czy istnieją przypadki w których (mimo tego, że umowa spółki nie wymaga podjęcia uchwały) należy podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości?

Umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki.

Czy w umowie spółki można skonkretyzować okoliczności w jakich wymagane jest podjęcie uchwały wspólników dotyczącej wyrażenia zgody na nabycia nieruchomości?

W umowie spółki można wskazać, że uchwała wspólników (lub innego organu) jest wymagana w następujących (przykładowych) okolicznościach:

• przy nabyciu nieruchomości określonego rodzaju (np. lokali mieszkalnych, lokali niemieszkalnych, nieruchomości rolnych);
• przy nabyciu nieruchomości położonych w określonym obszarze (np. nieruchomości położone w województwie mazowieckim);
• przy nabyciu nieruchomości powyżej określonej kwoty (np. nabycie nieruchomości powyżej za cenę powyżej 200.000,00 zł wymaga zgody zgromadzenia wspólników);
• możliwe jest uzależnienie podjęcia uchwały od opinii innego organu spółki (np. podjęcie uchwały wspólników wymaga pozytywnej opinii rady nadzorczej).

Co w sytuacji gdy umowa nabycia nieruchomości zostanie zawarta bez zgody wspólników wyrażonej w określonej uchwale (w sytuacji gdy ustawa wymaga podjęcia takiej uchwały)?

W sytuacji gdy ustawa obliguje do podjęcia uchwały w sprawie nabycia nieruchomości, umowa (np. sprzedaży) nieruchomości zawarta bez tej zgody będzie nieważna.

Co w sytuacji gdy nabycie nieruchomości nastąpiło bez zgody właściwego organu spółki wymaganej wyłącznie przez umowę spółki?

Taka umowa będzie ważna, jednak możliwe jest dochodzenie odpowiedzialności względem spółki od członków zarządu sp. z o.o. z tytułu naruszenia postanowień umowy spółki.

Kiedy możliwe jest wyrażenie zgody (tj. podjęcie uchwały) na nabycie nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?

Zgoda (tj. uchwała wspólników) może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej.

Robert Czaplicki, prawnik