Zmiana sposobu użytkowania lokalu przez przedsiębiorcę

Przeczytaj także: Jaki lokal na działalność gospodarczą?

Przyjmuje się, że „skutek w postaci zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego wyraża się w tym, że dla danego celu, w jakim użytkowany jest obiekt lub jego część, przepisy prawa wymagają spełnienia określonych norm i standardów przeciwpożarowych. Zmiana tych warunków oznacza zatem, że należy spełnić odpowiednie standardy, właściwe dla jakiegoś rodzaju użytkowania obiektu” (wyrok WSA Lublin z 2008-11-27 II SA/Lu 520/08). Należy również zwrócić uwagę, że „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (…) może nie wymagać potrzeby wykonywania związanych z tą zmianą robót budowlanych (np. przebudowy)” (wyrok WSA Rzeszów z 2008-11-26 II SA/ Rz 457/08).

Jak zaznaczono, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno – budowlanej, którym zgodnie z art. 82 ust. 2 Prawa budowlanego jest starosta. Przepisy art. 72 ust. 2 - 7 określają procedurę, jaka będzie stosowana przy zmianie sposobu użytkowania. W zgłoszeniu należy określić zarówno dotychczasowy jak i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć dokumenty wymienione art. 72 ust 2 Prawa budowlanego, tj. m. in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego (…), jego zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę (…), oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie właściwego organu wójta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), ekspertyzę techniczną (…) oraz w zależności od potrzeb: pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami. Zmiana sposobu użytkowania obiektu może nastąpić, jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ nie wyrazi sprzeciwu – tzw. konstrukcja "milczącej zgody" organu. Ustawodawca ograniczył ważność tej zgody, w ten sposób, że zmiana może być dokonana nie później niż przed upływem dwóch lat od dnia zgłoszenia.

W art. 71 ust. 5 Prawa budowlanego zawarte zostały przesłanki wniesienia sprzeciwu przez organ. Choć wymienione w nim: wymóg wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub naruszenie ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, nie budzą wątpliwości, to okoliczności wymienione w pkt 3 podlegają swobodnej ocenie organu. W tych wypadkach organ może m. in. żądać przedłożenia ekspertyz oceniających, czy planowana zmiana sposobu użytkowania wywoła ww. określone skutki.

Odrębnie uregulowana została sytuacja, w której zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga od przedsiębiorcy wykonania robót budowlanych. Jeżeli bowiem zmiana sposobu użytkowania wiąże się z dokonaniem zmian w obiekcie wymagających uzyskania pozwolenia na budowę, organ obowiązany jest wydać sprzeciw. Tryb przewidziany w omawianym przepisie nie jest stosowany, a rozstrzygnięcie sprawy co do istoty następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę - w trybie przewidzianym dla wydania tego pozwolenia. Natomiast w przypadku robót budowlanych, których wykonywanie jest objęte obowiązkiem zgłoszenia, do zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy art. 30 ust. 2 - 4 Prawa budowlanego.