Potrącenie z kaucji wpłaconej w ramach umowy najmu

Przeczytaj także: Kaucja z tytułu najmu lokalu

Wymogi skutecznego potrącenia

Według sądu pozwana nieskutecznie potrąciła swoją wierzytelność z wierzytelnością powódki. Do zarzutu potrącenia mają zastosowanie wymagania stawiane wobec pozwu w zakresie określenia żądania, przytoczenia okoliczności faktycznych oraz wskazania dowodów. W szczególności należy dokładnie określić wierzytelność, jej wysokości, wykazać jej istnienie oraz wyrażenie woli potrącenia w celu wzajemnego umorzenia skonkretyzowanych wierzytelności.

Brak wykazania szkody

Zdaniem sądu pozwana nie sprecyzowała, na czym polegała szkoda oraz nie dowiodła, że szkodę poniosła. Pozwana powoływała się na art. 361 § 2 kc. Z niego wynika jedynie, że naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Zdaniem sądu jeżeli szkodą pozwanej miałby być koszt przywrócenia lokalu do stanu sprzed umowy najmu, to nie obciążył on pozwanej, co sama przyznała, a najemcę. W opinii sądu jeśli szkoda pozwanej miałaby polegać na różnicy pomiędzy wartością lokalu oddanego po ustaniu umowy najmu z powódką a wartością umowy najmu sprzed umowy, to istniała ona w takiej postaci do chwili oddania pomieszczeń nowemu najemcy i położenia przez niego nowej wykładziny.

Szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między jego obecnym stanem majątkowym a tym stanem, jaki zaistniałby, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Zdaniem sądu takiej różnicy w majątku pozwanej nie było.

Co zrobić, aby wygrać spór przed sądem?

Wynajmujący powinien w tej sprawie udowodnić powstałą szkodę we własnym majątku. Aby to zrobić wcześniej należało położyć nową wykładzinę podłogową i udokumentować poniesione koszty. W ten sposób doszłoby do powstania i wykazania szkody w majątku wynajmującego. Dopiero wtedy mógłby wystąpić wobec powoda z oświadczeniem o potrąceniu wzajemnej wierzytelności z tytułu kosztów położenia nowej wykładziny i złożyć w procesie zarzut potrącenia wzajemnej wierzytelności. Wykazałby wtedy zarówno przesłankę powstania szkody, jak również skutecznie złożyłby zarzut potrącenia wierzytelności.

Podstawa prawna:

• Art. 498 Kodeksu cywilnego.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 listopada 2010 r., sygn. akt VI ACa 364/10.

Więcej porad niezbędnych w zarządzaniu spółką, omówienia najnowszych orzeczeń, dzięki którym nie popełnisz kosztownych błędów w Twojej firmie, znajdziesz w biuletynie Spółka z o.o. Serwis prawny Zarządu.