Odstąpienie od umowy a zwrot zadatku

Przeczytaj także: Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

W przypadku natomiast, gdy sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, bez względu na to, czy i w jakiej wysokości poniosła szkodę. Przy odstąpieniu od umowy przez uprawnionego, nieistotnym jest, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze jakiekolwiek znaczenie, ponieważ swój interes zaspokaja on bezpośrednio z przedmiotu zadatku. Choć niekiedy przyjmuje, że pełni on funkcję odszkodowania, to według przeważającego poglądu powinien być traktowany raczej jako szczególna sankcja majątkowa (wyrok SN z 2000-05-18 III CKN 245/00), której podstawową funkcją jest dyscyplinowanie strony do dotrzymania zawartej umowy.

Przyjmuje się, że jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione zostało od spełnienia przez stronę zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, nie wywiązanie się z nich przez zobowiązanego traktowane jest jako wynikły z jej winy. W tej sytuacji druga strona umowy zgodnie z art. 394 § 1 i art. 390 § 1 zdanie drugie KC - ma prawo otrzymany zadatek zachować. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego, zgodnie z którym, jeżeli pozwani byli zobowiązani do zawarcia ze skarżącą umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej, po uprzednim uiszczeniu przez nią ceny mieszkania, brak zapłaty zwalniał ich z powyższego obowiązku i uprawniał do zatrzymania zadatku (wyrok SN z 2004-04-07 IV CK 212/03).

Należy podkreślić, że jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub ponoszą ją obie strony, to, jeśli nie uzgodniono inaczej, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Jeśli natomiast wskutek niewykonania umowy przez kontrahenta, uprawniony doznał szkody, to zatrzymany zadatek zaliczany jest do zaspokojenia interesu poszkodowanego (wyrok SN z 7 marca 1979 r., sygn. III RN 308/78). Przykładowo, często spotykaną sytuacją jest sprzedaż mieszkania w celu uzyskania wkładu własnego dla kredytu bankowego na zakup nowego lokum. Podpisując umowę przedwstępną na jego nabycie, musimy liczyć się z tym, że jeśli nie uda się zbyć dotychczasowego mieszkania w określonym terminie, to, jeśli doszło do zawarcia umowy kredytowej - następuje jej rozwiązanie, a sprzedawca zatrzymuje zadatek dany przy umowie przedwstępnej.

Trzeba pamiętać, że sam fakt wręczenia sumy pieniężnej przy zawieraniu umowy nie przesądza o prawie do jej zachowania. W każdym wypadku miarodajna jest wola stron - kwestie wysokości zadatku, jego zatrzymania czy zwrócenia w kwocie dwukrotnie wyższej, mogą być uregulowane indywidualnie przez strony, jednak muszą wyraźnie wynikać ze sformułowań umowy. Ponieważ Kodeks Cywilny przewiduje możliwość rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika, strony mogą również zastrzec, że wierzyciel zatrzymuje zadatek także w okolicznościach obiektywnie od dłużnika niezależnych. Przy braku odmiennych uregulowań umowy przedwstępnej, gdy umowa przyrzeczona nie dochodzi do skutku z winy zbywcy, mamy prawo domagać się od niego sumy dwukrotnie wyższej od wręczonego zadatku, bez względu na to, czy i w jakiej wysokości ponieśliśmy szkodę.

Pamiętajmy, że choć data rozwiązania umowy przedwstępnej jest datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku, roczny termin przedawnienia z art. 390 Kodeksu Cywilnego odnosi się do tych roszczeń, które zostały w nim wyraźnie wymienione. Roszczenie o zwrot zadatku wręczonego przy zawarciu umowy przedwstępnej podlega przedawnieniu z upływem lat 10 od daty, w której stało się wymagalne.