Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

Przeczytaj także: Odstąpienie od umowy a zwrot zadatku

W razie rozwiązania umowy na skutek zgodnego w tej mierze oświadczenia woli stron zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art.394 § 3 k.c.). Podobnie ma się sytuacją wówczas, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności ( np. z powodu niemożliwości świadczenia przewidzianej w art. 475 § 1 k.c. lub wystąpienia okoliczności zwalniających z art. 471 k.c. np. strony przewidziały, że w razie wystąpienia przypadku sily wyższej umowa ulega rozwiązaniu) albo gdy odpowiedzialność ponoszą obie strony lub, gdy umowa okazała się nieważna (art.58 k.c.).

Zaliczka i zadatek nie są instytucjami prawnymi, które wzajemnie by się wykluczały. Niemniej jednak ich „wspólne” występowanie w umowach przedwstępnych jest raczej sporadyczne. Zdarzają się, co prawda przypadki umów, zwłaszcza umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, w których sprzedający starają się „podzielić” kwotę wnoszonej przez kupującego przedpłaty na część zwaną zaliczką i część zwaną zadatkiem. Oczywiście z punktu widzenia sprzedającego ma to swój sens gdyż w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z powodów, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający kupujący będzie mógł żądać zwrotu w podwójnej wysokości jedynie zadatku. Zaliczka zaś będzie zwrócona w wysokości nominalnej. Natomiast z punktu widzenia interesów kupującego podział taki nie wydaje się wskazany, gdyż w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z powodu okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający nie będzie on mógł żądać zwrotu wpłaconych kwot w podwójnej wysokości, tak jak by to miało miejsc, gdyby strony uznały ją w całości za zadatek.

Problem wysokości zaliczki lub zadatku nie jest uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. Kwestia ta pozostawiona została woli stron. Oczywiście swoboda umów w zakresie ustalania wysokości zadatku czy też zaliczki musi mieścić się w granicach zwyczajowo przyjętych i nie może mieć na celu obejście prawa. W szczególności kwota zadatku (zaliczki) nie może być zbliżona do wartości przedmiotu świadczenia, które ma być wykonane lub spełnione. Z taką sytuacją będziemy zaś mieli do czynienia wówczas, gdy wysokość zaliczki lub zadatku oscyluje pomiędzy 80-90 % wartości przedmiotu umowy (ceny). Jeśli chodzi o określenie dolnej wysokości zaliczki lub zadatku, to należy powiedzieć, że panuje tu całkowita swoboda ograniczona jedynie wolą umawiających się stron. Nie ma zatem najmniejszego problemu aby zaliczka czy zadatek wynosiły np. :0,5%, 1% czy 5 % wartości przedmiotu umowy. Nie ma również problemu, aby wysokość zaliczki (zadatku) określić kwotowo w oderwaniu od wartości przedmiotu transakcji. W praktyce jednak wysokość zadatku (zaliczki) ustalanego w umowach przedwstępnych waha się pomiędzy 10% do 40% wartości przedmiotu transakcji (ceny).