Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

Przeczytaj także: Odstąpienie od umowy a zwrot zadatku

W praktyce najczęściej spotykane są przypadki zawierania umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Należy jednak pamiętać, iż przedmiotem umowy przedwstępnej mogą być wszelkiego rodzaju umowy zobowiązujące oraz zobowiązująco-rozporządzajace. Nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, aby strony, o ile tylko taka jest ich wola, zawarły umowę przedwstępną najmu lokalu użytkowego, umowę przedwstępną pożyczki czy kredytu, umowę przedwstępną sprzedaży akcji a nawet przedwstępną umowę o pracę. Przyczyny, dla których strony zawierają umowę przedwstępną mogą być bardzo różne. Najczęściej strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w przypadkach, gdy z powodu określonych przeszkód natury faktycznej lub prawnej zawarcie umowy stanowczej nie jest w danym momencie jeszcze możliwe lub dla nich dogodne.

Przykładem takich przeszkód natury faktycznej może być konieczność uzyskania przez potencjalnego nabywcę nieruchomości kredytu lub pożyczki na zakup nieruchomości, chwilowy brak odpowiednich surowców do produkcji itp. Często przeszkodę dla zawarcia konkretnej umowy przyrzeczonej stanowi brak zezwolenia właściwych władz administracyjnych na zawarcie transakcji (np. wymóg uzyskania zezwolenia MSWiA za zakup nieruchomości przez cudzoziemców, wymóg uzyskania zezwolenia Komisji Nadzoru Bankowego na zakup określonego pakietu akcji banku, czy też konieczność uzyskania zezwolenia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji Konsumentów na przekroczenie określonego progu koncentracji), mimo że uzyskanie tego zezwolenia jest spodziewane przez strony w przyszłości.

Zgodnie z treścią art. 389 k.c. – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jak zatem widać dla ważności umowy przedwstępnej konieczne jest określenie w jej treści istotnych postanowień ( tzw. essentialia negotii) umowy przyrzeczonej – np. w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży samochodu – do takich istotnych elementów umowy należeć będą w szczególności typ i marka pojazdu, numer silnika, numer rejestracyjny oraz oznaczenie ceny lub sposobu jej ustalenia w przyszłości. W umowie przedwstępnej wskazane jest też określenie terminu, do którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został określony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Dla ważności umowy przedwstępnej nie jest natomiast wymagane zachowanie żadnej szczególnej formy (pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi, czy też notarialnej), nawet gdyby forma taka była zastrzeżona dla ważności umowa, która ma być zawarta między stronami w przyszłości.

Zawierając umowę przedwstępną strony, oprócz elementów wymaganych dla jej ważności, wymienionych w art. 389 k.c. mogą zamieścić w jej treści zastrzeżenia o charakterze uzupełniającym, mające na celu zabezpieczenie ich interesów lub uelastycznienie stosunku prawnego wiążącego wierzyciela z dłużnikiem. Treść takich dodatkowych zastrzeżeń umownych, ze względu na obowiązującą na gruncie przepisów kodeksu cywilnego swobodę umów, może być bardzo różnorodna. Zwykle jednak chodzi tu o dodatkowe postanowienia dotyczące : zadatku, umownego prawa odstąpienia, odstępnego, czy też odszkodowania umownego (tzw kary umownej).