Inwestycje budowlane: jak kontrolować obowiązki wykonawcy

Przeczytaj także: Umowa o roboty budowlane: wyrok TK

NARADY KOORDYNACYJNE I USTALANIE STANU ZAAWANSOWANIA ROBÓT DLA CELÓW ROZLICZEŃ CZĘŚCIOWYCH

Przydatnym instrumentem sprawowania przez inwestora bieżącej kontroli nad postępami robót budowlanych są narady koordynacyjne, odbywające się przy udziale wszystkich podmiotów uczestniczących w realizacji określonej budowy. Mają one na celu ustalenie aktualnego stanu realizacji robót, omówienie wyłaniających się w toku ich wykonywania trudności i zagrożeń oraz sposobu rozwiązywania problemów. Narady takie mogą być zwoływane w miarę potrzeb, ale warunkiem formalnym skutecznego ich funkcjonowania jest ustanowienie prawa do ich organizowania przez inwestora – oraz obowiązku uczestniczenia w nich przez przedstawicieli wykonawców – w postanowieniach umów zawieranych przez inwestora z poszczególnymi wykonawcami.

Dla sprawowania przez inwestora systematycznej kontroli nad postępami robót budowlanych mogą być również wykorzystywane procedury wspólnego ustalania przez przedstawicieli inwestora i wykonawcy – w uzgodnionych umownie okresach – stanu zaawansowania poszczególnych rodzajów robót dla celów przeprowadzania rozliczeń częściowych. W praktyce inwestycyjnej regułą jest obecnie dokonywanie takich właśnie rozliczeń. Dotyczy to zwłaszcza dużych inwestycji, przy których odraczanie rozliczenia do czasu ukończenia wszystkich robót oznaczałoby w gruncie rzeczy narażenie wykonawcy na ciężar wysoce kosztownego kredytowania inwestora. Podstawą do przeprowadzania tychże rozliczeń są z kolei wspomniane powyżej, okresowo dokonywane kontrole stanu zaawansowania poszczególnych rodzajów robót. Częstotliwość tych kontroli zależy od ustaleń umownych– najczęściej jednak są one przeprowadzane comiesięcznie, w związku z przyjmowaną na ogół zasadą rozliczania się stron za roboty wykonane w poszczególnych miesiącach kalendarzowych.

ODSTĄPIENIE OD UMOWY Z POWODU WADLIWEGO WYKONYWANIA ROBÓT

Kodeks cywilny w drodze kolejnego odesłania do przepisów normujących umowę o dzieło przyznaje inwestorowi także możliwość odstąpienia od umowy przed upływem terminu jej wykonania z powodu wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania robót przez wykonawcę. Wcześniej jednak inwestor powinien wezwać wykonawcę „do poprawy”, polegającej na zmianie sposobu wykonywania robót i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może rozwiązać umowę w formie jednostronnego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy albo powierzyć jej wykonanie innej firmie – na koszt i niebezpieczeństwo nierzetelnego wykonawcy.

ROZLICZENIA W RAZIE ODSTĄPIENIA OD UMOWY PRZEZ INWESTORA

Jeśli inwestor skorzysta z przewidzianej prawem możliwości wcześniejszego odstąpienia od umowy łączącej go z wykonawcą, pojawia się konieczność dokonania odpowiednich rozliczeń za tę część robót , która została już zrealizowana. Ponieważ wskutek odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, zgodnie z ogólną zasadą kodeksu cywilnego strony powinny sobie zwrócić wszystkie przekazane dotąd świadczenia wzajemne. Jest to w praktyce niewykonalne – nie da się przecież zwrócić w naturze już wykonanych fragmentów inwestycji budowlanej. Dlatego na aprobatę i upowszechnienie zasługuje koncepcja, by dopuszczać możliwość częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane w zakresie obejmującym roboty, które do chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu nie zostały jeszcze wykonane. Taka koncepcja budzi wprawdzie zastrzeżenia teoretyków prawa, gdyż pomija teoretyczną zasadę niepodzielności zobowiązania wykonawcy robót budowlanych, ale w pełni odpowiada potrzebom praktyki inwestycyjnej. W szczególności rozwiązanie to zapobiega powstawaniu zawiłych, choć w gruncie rzeczy jałowych sporów o podstawę prawną roszczeń dotyczących zapłaty wynagrodzenia za roboty, które z punktu widzenia teorii podlegają zwrotowi na rzecz wykonawcy, a de facto są z reguły przez inwestora zatrzymywane i powiększają jego majątek.

Na ogół jednak w praktyce obrotu jest akceptowane stanowisko, że w razie odstąpienia od umowy inwestor nie zwraca efektów rzeczowych robót już wykonanych, natomiast powinien zapłacić wykonawcy wynagrodzenie odpowiadające proporcjonalnie wartości faktycznie wykonanych robót. W takim przypadku strony powinny sporządzić protokół inwentaryzacyjny, w celu wspólnego ustalenia zakresu rzeczowego robót wykonanych oraz określenia ich wartości. Na jego podstawie strony powinny dokonać rozliczenia wynagrodzenia należnego wykonawcy. Ze względu na występujące w praktyce konflikty co do obowiązku dokonania inwentaryzacji wykonanych robót oraz wchodzących w grę zróżnicowanych sposobów ich wyceny, wskazane jest, by problematyka ta została uregulowana w sposób jednoznaczny już w postanowieniach umowy.

Dodać należy, że problematyka rozliczeń stron w przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest na tyle skomplikowana i konfliktogenna, iż zasługuje na osobne jej unormowanie przez ustawodawcę.

Niestety, w praktyce dość często pojawiają się nieporozumienia między inwestorem a wykonawcą, związane z opóźnieniami w zakończeniu robót bądź niezgodnością realizowanej inwestycji z warunkami ustalonymi w umowie. Dlatego w interesie obu stron leży uwzględnienie w umowach o roboty budowlane postanowień, które jasno regulują obowiązki wykonawcy oraz przejrzyście określają procedury eliminowania sytuacji konfliktowych i w efekcie sprzyjają zapewnieniu prawidłowego przebiegu procesów inwestycyjnych.

Tomasz Mizikowski