Fiducjarne nabycie własności nieruchomości

Przeczytaj także: Nowy podatek od nieruchomości powstrzyma apetyt inwestorów?

Istota powyższego stosunku prawnego opiera się na zaufaniu stron (od łac. fides - wiara, zaufanie). Generalnie konstrukcja umowy powierniczej (fiducjarnej) jest oparta na stosunku zlecenia, zgodnie z którym powiernik (fiducjariusz) zobowiązuje się na każde żądanie dającego zlecenie przenieść na jego rzecz nabyte prawo oraz wszystkie korzyści związane z umową. Powiernik może wykonywać swoje świadczenia odpłatnie lub nieodpłatnie.

W trakcie trwania stosunku powierniczego jako właściciel nieruchomości występuje powiernik, natomiast dającemu zlecenie nie przysługują żadne uprawnienia związane z prawem własności nieruchomości. Dający zlecenie może jedynie żądać od powiernika przeniesienia na swoją rzecz prawa własności nieruchomości. Dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości - która musi być dokonane w formie aktu notarialnego - dający zlecenie zostanie ujawniony jako właściciel nieruchomości. Natomiast sama umowa zlecenia nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r. w sprawie o sygnaturze III CZP 55/75, Sąd ten stwierdził: Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności za zleceniodawcę (art. 158 k.c.).

Jak można wywnioskować z powyższych ustaleń, podstawowym celem fiducjarnego nabycia prawa własności nieruchomości jest nie ujawnianie podmiotu zlecającego wykonanie czynności powierniczej jako właściciela nieruchomości. Skutkiem takiego działania jest znaczne ograniczenie możliwości zaspokojenia wierzyciela. Jeżeli w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości ujawniony jest fiducjariusz, w takim przypadku wierzyciel, któremu przysługuje wierzytelność w stosunku do zlecającego wykonanie czynności fiducjarnej, nie może wszcząć egzekucji z tejże nieruchomości.

Aby móc skutecznie zaspokoić swoją wierzytelność w drodze egzekucji z nieruchomości, wcześniej musiałby doprowadzić do uznania umowy fiducjarnej za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego o ochronie wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika. Ponadto, jeżeli umowa fiducjarnego nabycia własności czyni niemożliwym zadośćuczynieniu roszczeniu osoby trzeciej, na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego osoba ta może żądać uznania umowy w stosunku do niej za bezskuteczną, jeżeli strony umowy o jej roszczeniu wiedziały lub jeżeli umowa była nieodpłatna. Takie czynności wymagają przeprowadzenia postępowania sądowego, co z perspektywy dłużnika może spowodować uniemożliwienie lub znaczne odroczenie w czasie postępowania egzekucyjnego.