Dzierżawa gruntu a energetyka wiatrowa

Przeczytaj także: Dzierżawa przedsiębiorstwa

Formułując umowę dzierżawy, należy mieć na uwadze, że umowa ta z jednej strony musi zabezpieczać prawo inwestora do długotrwałego niezakłóconego użytkowania terenu, z drugiej zaś nie ograniczać w nadmierny sposób praw właściciela gruntu do dysponowania tym gruntem. Umowa musi być zatem wynikiem kompromisu obu stron. Tak skonstruowana umowa - nie obciążająca, ani nie faworyzująca żadnej ze stron umowy, układająca wzajemne relacje stron przy poszanowaniu interesów obu partnerów, stanowi najlepszą gwarancję niekolizyjnej realizacji umowy przez zainteresowanych.

Zawarcie jakiejkolwiek umowy statuującej prawo do gruntu zawsze powinno zostać poprzedzone dokładną weryfikacją tytułu prawnego osoby władającej terenem, który ma być przedmiotem umowy. W tym kontekście szczególnie ważna jest uprzednia analiza księgi wieczystej i wykazu z rejestru gruntów danej nieruchomości, która pozwoli ustalić krąg osób uprawnionych do zawarcia umowy oraz prawidłowo określić położenie i obszar interesującej nas nieruchomości.

Z punktu widzenia inwestora najważniejszą funkcją umowy dzierżawy jest skuteczne zabezpieczenie jego prawa do niezakłóconego korzystania z gruntu na możliwie najdłuższy okres czasu. Dlatego umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony, obejmujący cały okres przewidywanej komercyjnej eksploatacji farmy wiatrowej. Zawarcie terminowej umowy dzierżawy umożliwia ograniczenie możliwości jej wypowiedzenia przed upływem okresu, na który została zawarta, do wypadków wskazanych enumeratywnie w umowie. W interesie obu stron leży, by umowa precyzyjnie wymieniała przypadki rażących jej naruszeń, w których strony są uprawnione do jej wypowiedzenia. Takie sformułowanie umowy da inwestorowi gwarancję trwałości jego prawa do gruntu i pewność, że umowa może ulec rozwiązaniu wyłącznie w razie jego nielojalnego zachowania wobec właściciela gruntu. Właściciel gruntu zyskuje natomiast gwarancję, że inwestor będzie przestrzegać umowy, by nie narazić się na ryzyko jej wypowiedzenia przez właściciela.

Bardzo ważną kwestią jest zwrócenie uwagi, by umowa dzierżawy zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, a rzecz została inwestorowi wydana. W takiej sytuacji zbycie dzierżawionej nieruchomości przez jej właściciela nie wywrze niekorzystnego wpływu na prawa inwestora do dzierżawionego gruntu - nabywca gruntu wstąpi w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy i będzie mógł wypowiedzieć umowę wyłącznie w sytuacjach wskazanych w umowie. Niedochowanie powyższych warunków niesie natomiast ze sobą to ryzyko, że nabywca gruntu będzie mógł zawsze wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, a inwestor w trakcie realizacji inwestycji pozostanie bez prawa do gruntu.