Warunki zabudowy. Urzędnicy nie mogą kierować się przesadnym formalizmem

Przeczytaj także: Warunki zabudowy. Kiedy trzeba je uzyskać? Jakie wymogi należy spełnić?

Odmowa ustalenia warunków zabudowy

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, w której odmówiono wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczo-garażowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na należącej do wnioskodawcy nieruchomości. Organy ustaliły, że działka, której dotyczy wniosek, nie jest zabudowana i stanowi użytek rolny. Jednocześnie organy oceniając kwestię braku kontynuacji funkcji zabudowy wyznaczyły wokół działki inwestycyjnej obszar analizowany o promieniu około 75 m, stanowiący trzykrotność szerokości front działki inwestycyjnej. W tym obszarze stwierdzono wyłącznie zabudowę zagrodową. Wobec powyższego organy stwierdziły, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna stoi w sprzeczności z funkcją zabudowy zagrodowej, a co za tym idzie nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Racja po stronie wnioskodawców

Wnioskodawca wystąpił zatem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku ze skargą na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ten natomiast przyznał rację wnioskodawcy. W ocenie Sądu organy rzeczywiście nie zbadały wszechstronnie stanu faktycznego, naruszając jednocześnie zasadę budzenia zaufania obywateli do organów administracji publicznej. Tym samym naruszyły przepisy prawa materialnego, uznając, że nie zostały spełnione przesłanki ustalenia warunków zabudowy. Należy natomiast podkreślić, że ustalenie warunków zabudowy musi się odbywać przez pryzmat przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zatem łącznie spełnić następujące warunki:

• Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej musi zostać zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;
• Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego;
• Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc;
• Decyzja musi być nadto zgodna z przepisami odrębnymi.

Warunki zabudowy a zasada dobrego sąsiedztwa

W ocenie Sądu organy błędnie uznały, że nie została spełniona pierwsza wymieniona przesłanka, czyli tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa. Tymczasem wnioskodawca konsekwentnie podnosił, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się na jednej z analizowanych działek. Faktem było bowiem, że na jednej z sąsiednich działek trwała budowa domu jednorodzinnego. Zaledwie kilka dni po wydaniu decyzji przez organ II instancji doszło natomiast do dokonania stosownych zmian w ewidencji gruntów w miejsce „użytku gruntowego Br (grunty rolne zabudowane)” wpisano symbol „B”, odpowiadający terenom mieszkaniowym – stwierdza Bartosz Antos.

Bez zbędnego formalizmu

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku dosłowne odczytanie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje uwzględniać w analizie cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyłącznie „działki zabudowane” występujące w obszarze analizowanym, a więc takie, na których zabudowa faktycznie istnieje i jest legalnie użytkowana. Bez znaczenia pozostawało zatem to, że na dzień wydania decyzji organu I instancji w ewidencji gruntów działka z zabudową jednorodzinną wciąż była oznaczona jako „grunty rolne zabudowane”. Nadto WSA w Białymstoku podkreślił, że cecha „zabudowania” nie może być rozumiana nazbyt rygorystycznie i formalistycznie, prowadząc do wyników nienadających się pogodzić z regułami doświadczenia życiowego i zasadą praworządności. (wyrok WSA w Białymstoku z 31.03.2022 r., sygn. akt II SA/Bk 102/22).

Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości