Czy zniknie użytkowanie wieczyste gruntów na inne cele niż mieszkaniowe?

Przeczytaj także: Przekształcenie użytkowania wieczystego: grunt należący do Skarbu Państwa

Postulat likwidacji prawa użytkowania wieczystego jest zgłaszany od wielu lat. Podejmowane dotychczas próby zmian w tym zakresie zmaterializowały się jedynie w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przepisami ustawy z 20 lipca 2018 r., prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcono z mocy prawa w prawo własności z dniem 1 stycznia 2019 r.

Poza zakresem tej regulacji pozostały grunty wykorzystywane na inne cele niż mieszkaniowe, w tym grunty będące w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców. Przyczyny odstąpienia ustawodawcy od powszechnego uwłaszczenia przedsiębiorców mają podłoże historyczne, które są związane w głównej mierze z ograniczeniami wynikającymi z zobowiązań państwa wynikających z Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską.

Na czym polega problem?

Otóż zgodnie z art. 107 ust. 1 Traktatu, wszelka pomoc przyznawana przez państwo członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych, w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji przez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest co do zasady niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między Państwami Członkowskimi. Dopuszczony limit pomocy publicznej to 200 tysięcy euro w ciągu trzech kolejnych lat podatkowych (pomoc de minimis). Wsparcie na poziomie przekraczającym tę kwotę wymaga w każdym przypadku notyfikacji i zgody Komisji Europejskiej.

O pomocy publicznej dla przedsiębiorcy można mówić, jeżeli środki pomocowe mają pochodzenie publiczne, mają charakter selektywny, w efekcie czego następuje po stronie przedsiębiorcy korzyść, której efektem jest uprzywilejowanie tego przedsiębiorcy w stosunku do jego konkurentów.

Komisja Europejska uznawała dotychczas podejmowane przez polski rząd próby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przysługującego przedsiębiorcom we własność, jako naruszające regułę dozwolonej pomocy de minimis. Wszystko za sprawą art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej - ugn).

O co chodzi z art. 69 ugn?

W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, przepis ten nakazuje zaliczenie na poczet ceny sprzedaży kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego.

Co do sposobu wyliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, narzucają wzór według którego wyliczenie takie musi nastąpić.

W efekcie, w każdym przypadku opłata za przekształcenie, w tym przypadku cena sprzedaży, będzie wartością mniejszą niż wartość rynkowa nieruchomości objętej przekształceniem/sprzedażą.

Co na to Komisja Europejska?

Dotychczasowe stanowisko Komisji Europejskiej (dalej – KE) było w tej sprawie jednoznaczne. KE uznała powyższy mechanizm ustalania opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu (ceny sprzedaży) w prawo własności na rzecz przedsiębiorców za preferencyjny i naruszający zasady swobodnej konkurencji.

W konsekwencji sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego gruntu była możliwa, ale wobec stanowiska KE, musiała być traktowana jako pomoc de minimis, ze wszystkimi tego konsekwencjami. Stanowisko KE zablokowało proces wykupu gruntów przez użytkowników wieczystych będących przedsiębiorcami.

Co dalej z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności?

W konsekwencji zastrzeżeń KE do przedstawionego przez polski rząd mechanizmu, w oparciu o który miało nastąpić ustalenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, rząd polski wycofał się z procedury notyfikacji KE tego mechanizmu. Zobowiązał się jednocześnie do podjęcia prac związanych z takim ukształtowaniem mechanizmu ustalania opłaty przekształceniowej, który nie będzie naruszał ustalonego poziomu dopuszczonej pomocy publicznej.

Przedstawione przez stronę rządową założenia zapowiadanej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują na świadomość ograniczeń wynikających z aktualnego brzmienia art. 69 ugn, który przy rozliczeniach z użytkownikiem wieczystym nakazuje uwzględnić wartość użytkowania wieczystego.

Kierunek zapowiadanej przez stronę rządową modyfikacji treści art.69 ugn nie jest aktualnie znany. Musi jednak uwzględniać, że prawo użytkowania wieczystego gruntu uzyskało w ostatnich latach komplementarny, w stosunku do prawa własności, status uzasadniający jego określoną wartość rynkową przekładającą się na cenę. Wydaje się, że użytkownikom wieczystym będzie trudno z wartości tej zrezygnować.

W związku z tym istotne może okazać się, czy zapowiadana likwidacja prawa użytkowania wieczystego będzie miała charakter powszechny, a więc czy nastąpi z mocy samego prawa i niezależnie od woli samych zainteresowanych, czy też proces ten będzie rozciągnięty w czasie i zakładający likwidację tego prawa na wniosek użytkownika wieczystego.

Trudno w tym kontekście pominąć stosunek gmin, będących właścicielami istotnej części gruntów znajdujących się w użytkowaniu wieczystym, do zapowiadanej likwidacji tego prawa. Oznaczać ona może, iż gminy w wyniku prywatyzacji, z dnia na dzień, utracą swoje własności w drodze ustawowego transferu. W konsekwencji w ręce użytkowników wieczystych trafi znaczący majątek, który jest jednym z istotnych źródeł finansowania budżetów gminnych z tytułu opłat rocznych użytkowania wieczystego.

Powyższe uwarunkowania skłaniają do wniosku, że przed urzędnikami rządowymi i ekspertami zaangażowanymi w przygotowanie projektu nowelizacji stoi trudne zadanie, którego efekty trudno jest dzisiaj przewidzieć.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w