Prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa. Czym się od siebie różnią?

Przeczytaj także: Umowa cywilnoprawna: jak ją napisać?

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu reguluje art. 586 i następne zawarte w kodeksie cywilnym. Według tej instytucji, jeśli właściciel danej rzeczy (nieruchomości, auta, czy udziałów w spółce) sprzeda ją osobie trzeciej, to umowa będzie skuteczna tylko wtedy, gdy podmiot na rzecz którego ustanowiono prawo pierwokupu, nie skorzysta z omawianego prawa. Kiedy ma miejsce zastrzeżenie pierwokupu? W wyniku zawarcia takiego postanowienia w umowie.

Jak to działa w praktyce? Załóżmy, że strony umowy ustaliły, że w sytuacji sprzedaży przez osobę kupującą rzeczy będącej przedmiotem owej umowy, sprzedawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu.

Jak zrealizować wykonanie tego prawa?

• Właściciel sprzedając jakąś rzecz, zawiera z osobą trzecią umowę warunkową. W umowie tej znajduje się warunek, który wskazuje na istnienie prawa pierwokupu. Na przykład: Umowa niniejsza zostaje zawarta pod warunkiem, że (sprzedający) nie skorzysta z prawa pierwokupu, opisanego w Umowie sprzedaży samochodu z dnia 21.06.2021 r. zawartej w Gdańsku pomiędzy (sprzedającym), a (kupującym).
• Następnie osoba uprawniona z prawa pierwokupu jest powiadomiona o zawarciu takiej umowy.
• Podmiot, któremu przysługuje to prawo może z niego skorzystać lub nie – podejmuje decyzję.
• Jeżeli chce skorzystać z tego prawa, to zawarta umowa warunkowa dochodzi do skutku, ale nabywcą owej rzeczy nie zostanie osoba trzecia, tylko ta, która korzysta z prawa pierwokupu.

Wówczas uprawniony z prawa pierwokupu przejmuje miejsce osoby trzeciej i to on może nabyć konkretną rzecz. Jeżeli jednak nie skorzysta z tego prawa, to skuteczna będzie umowa zawarta z pierwotnym nabywcą.

Termin skorzystania z prawa pierwokupu jest ograniczony. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której ktoś blokuje sprzedaż określonego przedmiotu, udziałów, czy nieruchomości. Termin jest określony w ustawie:

• Dla nieruchomości wynosi miesiąc,
• W przypadku innych rzeczy – tydzień od otrzymania zawiadomienia od sprzedaży.
• Jeżeli taka jest wola stron, mogą same zastrzec inne terminy przy podpisywaniu umowy i ustanawianiu prawa pierwokupu.

Podmiot korzystający z prawa pierwokupu jest związana warunkami umowy, która została wynegocjonowana przez właściciela i osobę trzecią. W efekcie musi zapłacić taką cenę, jaka została ustalona wcześniej. Prawo pierwokupu może wynikać zarówno z ustawy, jak i z umowy – zazwyczaj jest stosowane w przypadku nieruchomości, np. wpisanych do rejestru zabytków – gdzie uprawnionym podmiotem jest gmina, albo nieruchomości rolnych, w którym prawo to przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawcy (jeśli spełnia warunki).

Informacje o prawie pierwszeństwa

Za to prawo pierwszeństwa nie jest regulowane z przepisach w sposób kompleksowy. Może być ustanowione w umowie, a także samodzielnie je formować. Trzeba zwrócić uwagę na to, aby precyzyjnie wyznaczać jej ramy. Inaczej istnieje ryzyko, że sposób zastosowania tej instytucji będzie poddawany w wątpliwości i doprowadzi do wywiązania się sporu. Prawo pierwszeństwa zastrzega się umieszczając w umowie właściwe postanowienie, np. W przypadku zamiaru zbycia przez Kupującego przedmiotu umowy, Kupujący powinien w pierwszej kolejności zaoferować nabycie przedmiotu umowy Sprzedawcy (prawo pierwszeństwa).

W umowie powinny znaleźć się także inne szczegóły, takie jak procedura wykonania tego prawa, istotne warunki takie jak termin i forma złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwszeństwa, oraz skutki naruszenia owego prawa.

W ustawie również zawarto informacje o instytucji prawa pierwszeństwa. W art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanowiono regułę, że w sytuacji zbywania nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego na rzecz osoby prawnej lub fizycznej prawo pierwszeństwa przysługuje osobie spełniającej jeden z warunków zawartych w ustawie – na przykład jest najemcą lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony. W rezultacie przy nieruchomości tego typu przeznaczonej do sprzedaży przez stosowny organ, pierwszeństwo nabycia przysługuje osobie uprawnionej, którą określa ustawa.

Inny przykład to regulacja art. 258 kodeksu spółek handlowych. Według tego przepisu dotychczasowi wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mają prawo pierwszeństwa przy obejmowaniu nowych udziałów. Taką zasadę może wyłączać za to uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego albo sama umowa spółki, głównie w celu umożliwienia wejścia do spółki nowych wspólników.

Jeżeli zarząd prześle wspólnikowi wezwanie do wykonania owego prawa, ma on miesiąc na złożenie oświadczenia. Oczywiście nie musi z tego skorzystać. Jeżeli nie będzie chciał objąć nowych udziałów, zarząd może zaproponować je wspólnikom, którzy z tego prawa skorzystali, albo zupełnie nowym osobom.

Prawo pierwokupu czy pierwszeństwa? Podobieństwa i różnice

Prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa gwarantują podmiotowi uprawnionemu opcję skorzystania z możliwości nabycia przedmiotu umowy przez osobami trzecimi. Po drugie każda z tych instytucji nie pozwala żądać, aby dotychczasowy właściciel zbył daną rzecz, a przy tym obie mogą wynikać zarówno z umowy, jak i z ustawy. Ostatnie podobieństwo dotyczy możliwości unormowania w umowie, co wiąże się z faktem, że praktycznie każda rzecz może zostać objęta prawem pierwokupu lub pierwszeństwa.

Oprócz tego w każdym przypadku przy nabyciu nieruchomości osoba uprawniona nie ma możliwości negocjacji ceny. W sytuacji, gdy uprawniony nie ma wpływu na cenę zawartą w umowie, po prostu wchodzi w miejsce osoby, która zawarła z właścicielem warunkową umowę sprzedaży. Jeżeli jednak ma dojść do nabycia nieruchomości z zasobu publicznego, to cena powinna być ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Różnice? Prawo pierwszeństwa, w odróżnieniu od instytucji prawa pierwokupu, nie wymaga zawarcia umowy sprzedaży przez właściciela i osobę trzecią. Gdy dochodzi do skorzystania z prawa pierwszeństwa, zbywający musi jedynie poinformować osobę uprawnioną o zamiarze zbycia przedmiotu.

Skutki naruszenia tych instytucji

Przy prawie pierwokupu konsekwencje naruszenia reguluje kodeks cywilny. Mogą mieć formę odpowiedzialności odszkodowawczej lub nieważności umowy sprzedaży. Oprócz tego zawarcie umowy sprzedaży z naruszeniem prawa pierwokupu nie sprawia, że umowa jest nieważna. Stanowi jedynie podstawę do żądania przez uprawnionego odszkodowania – czyli sprzedaż między właścicielem a osobą trzecią będzie ważna nawet po sprzedaży przedmiotu bez powiadomienia osoby uprawnionej. Ten sam skutek będzie mieć miejsce wtedy, gdy właściciel zbywający przedmiot przekaże osobie uprawnionej fałszywe informacje o treści umowy sprzedaży, które mogą wpłynąć na to, że zrezygnuje ona ze skorzystania z uprawnienia.

Zasada ta nie ma jednak miejsca wtedy, gdy prawo z pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa z mocy ustawy lub jednostce samorządu terytorialnego, dzierżawcy lub współwłaścicielowi. Wtedy poza odszkodowaniem, dochodzi również do unieważnienia umowy zawartej między właścicielem a osobą trzecią.

Podsumowując, zbycie rzeczy z naruszeniem prawa pierwokupu powoduje konsekwencje finansowe, a tylko w niektórych przypadkach unieważnienie transakcji. Osoba uprawniona musi jednak udowodnić, że szkoda miała miejsce – wówczas wstępuje na drogę sądową, aby uzyskać należne odszkodowanie. Niestety wysokość takiego zadośćuczynienia nie jest wysoka, gdyż przyjęto, że jego obliczanie obejmuje tzw. ujemny interes umowny. Oznacza to, że czynniki brane pod uwagę to jedynie rzeczywiste straty poniesione w wyniku nie zawarcia umowy. Jeżeli zabezpieczenie ma być skuteczniejsze, najlepiej umieścić w umowie dodatkową karę umowną.

Prawo pierwszeństwa nie jest szczegółowo opisane i uregulowane w przepisach. Dlatego konsekwencje mogą być różne, zazwyczaj wynikają z samej umowy. Ważne jest więc to, aby przy zawarciu prawa pierwszeństwa precyzyjnie określić skutki ewentualnego naruszenia.

Jeśli jednak dojdzie do naruszenia prawa pierwszeństwa, które znajduje się w przepisach prawa (np. we wspomnianym art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to konsekwencje zawiera właśnie ustawa.

Wnioski

Celem prawa pierwokupu i prawa pierwszeństwa jest ochrona interesów osób, które zostały uprawnione do korzystania z tych instytucji. Jednocześnie trzeba mieć świadomość, że nie dają osobie uprawnionej gwarancji na nabycie rzeczy określonej w umowie.

Marcin Staniszewski