Kiedy natychmiastowe zajęcie nieruchomości, a kiedy decyzja o małym wywłaszczeniu?

Przeczytaj także: Linie energetyczne: co, kiedy właściciel nieruchomości nie zgadza się na ich budowę?

Wywłaszczenie nieruchomości i odwołanie od decyzji

Właściciel nieruchomości, który w toku prowadzonych rokowań z przedsiębiorstwem energetycznym nie wyraził zgody na budowę na jego nieruchomości urządzeń wchodzących w skład linii energetycznych np. z powodu rażąco niskiego wynagrodzenia, jakie zaproponowało przedsiębiorstwo energetyczne, może spodziewać się wydania przez starostę decyzji w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN). Na jej mocy inwestor otrzymuje w drodze wywłaszczenia zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej, a także innych, niezbędnych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń.

Oczywiście, w terminie czternastu dni od doręczenia takiej decyzji, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania, można wnieść odwołanie do organu drugiej instancji, zarzucając m.in.

• brak spełnienia przesłanek wymaganych ustawą do wydania decyzji o tzw. małym wywłaszczeniu,
• niezgodność tej decyzji z treścią MPZP lub decyzją ustalającą lokalizację intestacji celu publicznego,
• naruszenia proceduralne popełnione przez Starostę w toku prowadzone postępowania.

Generalne zasady postępowania administracyjnego są takie, że przed upływem terminu do wniesienia odwołania, decyzja nie ulega wykonaniu, natomiast wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji. Ta kwestia wygląda zupełnie inaczej w przypadku decyzji o tzw. małym wywłaszczeniu. Pamiętać należy, że wniesienie odwołania w ustawowym terminie może nie zatrzymać inwestycji, w szczególności w przypadku, gdy inwestor (przedsiębiorstwo energetyczne) wystąpi do starosty o wydanie decyzji w trybie art. 124 ust. 1a UGN.

Decyzja zezwalająca na natychmiastowe zajęcie nieruchomości

Mając na uwadze charakter inwestycji sieciowych oraz to, że przedsiębiorstwa energetyczne niejednokrotnie przy budowie linii prowadzić muszą setki postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości, przez które przebiegać ma linia, będących własnością różnych osób, ustawodawca przewidział wydanie decyzji zezwalającej na natychmiastowe zajęcie nieruchomości pomimo wniesienia odwołania od decyzji o ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości (czyli tzw. małym wywłaszczeniu). Zgodnie z art. 124 ust. 1a UGN w przypadkach określonych w art. 108 Kodeksu postępowania administracyjnego lub – w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym – starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji, o której mowa w ust. 1. (czyli decyzji o tzw. małym wywłaszczeniu). Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

Decyzja o wywłaszczeniu a charakter i społeczne cele inwestycji

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, realizowanie sieci energetycznej, jako inwestycji liniowej poprawiającej bezpieczeństwo energetyczne, niezbędnej dla rozwoju ekonomicznego regionu, o charakterze ogólnospołecznym i zapewniającej stały dopływ energii do licznych gospodarstw i przedsiębiorstw na większym obszarze, samo z siebie świadczy o ważnym interesie gospodarczym i interesie społecznym, więc uzasadnia wydanie decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości.

Wydanie przez Starostę tej decyzji zapewnia możliwość natychmiastowego jej zajęcia w celu realizacji inwestycji, pomimo trwania kontroli instancyjnej lub sądowej decyzji o wywłaszczeniu. Natomiast nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności obu decyzjom (tej z art. 124 ust. 1 i art. 124 ust. 1a UGN) powoduje, że decyzje te stają się źródłem uprawnienia na zajęcie nieruchomości przez przedsiębiorstwo energetyczne w momencie ich wydania, a nie dopiero po upływie terminu na wniesienie odwołania lub jego rozpatrzenia przez organ drugiej instancji (ewentualnie rozstrzygnięcie sprawy przez sądy administracyjne).

Procedura odwołania od decyzji zezwalającej na natychmiastowe zajęcie i decyzji o małym wywłaszczeniu

Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z wydaną decyzją o wywłaszczeniu i chce zatrzymać realizację inwestycji, w pierwszej kolejności musi dążyć do uchylenia decyzji zezwalającej na natychmiastowe zajęcie nieruchomości, a także wstrzymać rygor natychmiastowej wykonalności decyzji. Nie jest to proste, jeżeli mamy do czynienia z liniami elektroenergetycznymi, które są inwestycjami celu publicznego. Wykazanie ważnego interesu społecznego czy gospodarczego przez inwestora w takim wypadku nie jest trudne.

Więcej problemów dla inwestorów w takiej sytuacji powoduje z kolei wykazanie konieczności niezwłocznego zajęcia nieruchomości w sytuacji, gdy zwłoka w zajęciu nieruchomości uniemożliwiałaby skuteczną realizację celu publicznego. W takim wypadku przedsiębiorstwo energetyczne powinno, w toku postępowania administracyjnego, udowodnić, że potrzeba rozpoczęcia inwestycji jest konieczna przed upływem terminu na wniesienie odwołania od decyzji o wywłaszczeniu. Zarzuty wobec decyzji wydanej w trybie art. 124 ust. 1a UGN koncentrują się na tych właśnie kwestiach. Dodatkowo przy zaskarżaniu tej decyzji, należy także szczególną uwagę przywiązywać do zasad prowadzenia postępowania administracyjnego, które niejednokrotnie bywają przez organy administracji naruszane, a stanowią przesłankę do uchylenia decyzji.

Skarżąc decyzję wydaną w trybie art. 124 ust. 1 UGN, należy przede wszystkim zweryfikować, oczywiście oprócz sposobu prowadzenia postępowania, to, czy jej treść nie jest sprzeczna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji ustalającej lokalizację inwestycji celu publicznego. Ustawa wprost nie określa jakie elementy powinna zawierać sentencja takiej decyzji. Odpowiedzi udziela bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, które określiły zasady opisu przebiegu linii w decyzji oraz wymóg zajęcia tylko tej części nieruchomości, która jest niezbędna na potrzeby inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ obowiązany jest dokonać także analizy uciążliwości inwestycji z punktu widzenia właściciela nieruchomości.

Odszkodowanie należne właścicielom wywłaszczonych nieruchomości

Jeżeli jednak dojdzie do skutecznego zajęcia nieruchomości przez inwestora, na potrzeby budowy linii elektroenergetycznej, to należy pamiętać, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Przepisy UGN zezwalające na wywłaszczenie są pochodną art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, zgodnie z którym wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Odszkodowanie to przysługuje jedynie właścicielom nieruchomości lub użytkownikom wieczystym. Odszkodowanie może być dochodzone dopiero po wybudowaniu przewodów lub urządzeń na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 128 ust. 4 UGN. Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód, a także utraconym pożytkom. Jeżeli doszło do spadku wartości nieruchomości, to powinno także zostać powiększone o kwotę wartości spadku nieruchomości.

Rozmowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem energetycznym

Strony toczącego się sporu powinny mieć w każdym momencie na uwadze możliwość dogadania się i zawarcia umowy cywilnoprawnej o udostępnieniu nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji. Długo trwające postępowania odwoławcze mogą prowadzić do opóźnień realizacji inwestycji, jak również wydłużać czas na uzyskanie odszkodowania. Zasądzone przez Starostę odszkodowanie może być także dla właściciela nieruchomości niesatysfakcjonujące i skutkować koniecznością odwołania się od decyzji ustalającej jego wysokość. Warto w takim przypadku mieć określoną strategię negocjacji i w razie potrzeby podejmować odpowiednie kroki prawne.

Piotr Szwarc
Adwokat, specjalista ds. energetyki