Jak ograniczyć negatywne skutki wpisania nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków?

Przeczytaj także: Czy zalecenia konserwatora chronią interesy właściciela nieruchomości zabytkowych?

Ewidencja zabytków jako spis inwentaryzacyjny obiektów zabytkowych występujących na danym terenie pojawiła się w polskim porządku prawnym jeszcze w okresie przedwojennym. Miała jasno wyznaczone funkcje, a jej charakter prawny nie budził wątpliwości i sporów. W aktualnym kształcie, ewidencja zabytków została wprowadzona przepisami ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (UOZ). Niestety, kolejne zmiany przepisów UOZ doprowadziły do sytuacji, w której w której praktyczne skutki wciągnięcia nieruchomości do ewidencji zabytków zostały zrównane ze skutkami wpisania nieruchomości do rejestru zabytków. Źródłem problem jest, że wpisanie nieruchomości do ewidencji zabytków, w przeciwieństwie do wpisania nieruchomości w rejestrze zabytków toczy się poza procedurami administracyjnymi wynikającymi z KPA.

W konsekwencji właściciel nieruchomości objętej wpisem do ewidencji został pozbawiony podstawowych narzędzi zabezpieczających jego interesy prawne w toku postępowania, którego efektem jest wpisanie nieruchomości do ewidencji zabytków, co w konsekwencji ogranicza jego prawo własności.

Problemy wynikające z postępowania poza procedurą administracyjną

Postępowanie o wpisanie do ewidencji zabytków toczy się bez udziału stron, gdyż decyzja prezydenta (burmistrza, wojewody) ma postać zarządzenia, a nie decyzji administracyjnej. W konsekwencji, ta ważna z punktu widzenia interesów właściciela nieruchomości procedura, nie toczy się zgodnie z zasadami określonymi w KPA, których zasadnicza część ma funkcję ochronną z punktu widzenia interesów prawnych stron postępowania administracyjnego. W praktyce właściciele nieruchomości nie są informowani, że wszczęte zostało i toczy się postępowanie, którego skutkiem może być wpisanie nieruchomości do ewidencji zabytków. Zdarzają się także sytuacje, kiedy inwestorzy legitymujący się wcześniej wydaną decyzją ustalającą warunki zabudowy dowiadują się o późniejszym wpisie do ewidencji zabytków dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Może to zburzyć przyjętą koncepcję projektu budowlanego, która może pozostawać w sprzeczności z wymaganiami ochrony konserwatorskiej oczekiwanymi przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Poza tym zarządzenie organu administracji o ujawnieniu w ewidencji karty adresowej nieruchomości nie może być przedmiotem zaskarżenia przez właściciela nieruchomości w administracyjnym toku postępowania ani sądu administracyjnego.

Jak skutecznie zwalczać skutki nieuzasadnionego lub wadliwego wpisu w gminnej ewidencji zabytków?

Istnieją trzy drogi postępowania w takich sprawach.

Pierwsza - w przypadku uznania przez właściciela nieruchomości, iż nie posiada ona cech zabytku w rozumieniu przepisów UOZ i nie spełnia warunków zabytku, można wystąpić do sądu administracyjnego ze skargą o stwierdzenie nieważności zarządzenia w tej części, która dotyczy jego nieruchomości.

Druga – to wystąpienie przez właściciela nieruchomości z wnioskiem o skreślenie z gminnej ewidencji zabytków nieruchomości z uzasadnioną dowodami argumentacją, że doszło do ujawnienia w gminnej ewidencji obiektów, które nie są zabytkami gdyż nie posiadały w dacie wpisu wartości zabytkowej lub wartość tą utraciły.

Trzecia - pojawia się w procedurze uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy lub w postępowaniu o pozwolenie na budowę. W obu przypadkach organy administracji mogą podjąć decyzje administracyjne po uprzednim uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Uzgodnienie oznacza wtedy konieczność uzyskania akceptacja wojewódzkiego konserwatora zabytków dla wnioskowanych warunków zabudowy nieruchomości lub zakresu planowanych prac budowlanych.

Procedura uzgodnieniowa prowadzona jest przez konserwatora zabytków w trybie wyznaczonym ramami przepisu art.106 KPA. Oznacza to, że organ administracji, w tym przypadku konserwator zabytków musi przeprowadzić postępowanie administracyjne z zachowaniem jego reguł. Organ będzie musiał przeprowadzić postępowanie dowodowe, w którym będzie musiał wykazać walory zabytkowe nieruchomości, zaś właściciel, mający pełną inicjatywę dowodową będzie mógł podjąć merytoryczną polemikę z konserwatorem zabytków. Należy pamiętać, że w postępowaniu administracyjnym dowodem może być wszystko to co przyczyni się do wyjaśnienia sprawy. W tym opinie niezależnych ekspertów z zakresu ochrony zabytków.

Wydaje się, że dopiero przeniesienie postępowania na grunt przepisów procedury administracyjnej w toku postępowania uzgodnieniowego zapewnić może zachowanie podstawowych standardów ochronnych dla właścicieli nieruchomości ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w