Wywłaszczenie nieruchomości - jak przebiega procedura?

Przeczytaj także: Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustalane przez 12 lat

Procedurę wywłaszczenia może przeprowadzić jedynie starosta, który jest organem właściwym w tego typu sprawach. Pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości w tym trybie może nastąpić tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawowe zasady procedury wywłaszczeniowej

1. Wywłaszczenie może dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i jej części. Jeśli jednak procedura dotyczy części nieruchomości, a pozostała jej część nie będzie mogła być już prawidłowo wykorzystywana na dotychczasowe cele, właściciel/użytkownik wieczysty może żądać nabycia w drodze umowy pozostałej części nieruchomości, która z jego punktu widzenia straci swoje właściwości.
2. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone rozmowami (tzw. rokowaniami) między starostą a właścicielem/użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. W trakcie rokowań organ może zaoferować stronie wywłaszczanej nieruchomość zamienną.
3. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu (w przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa) lub na wniosek organu wykonawczego (w przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego odnotowane zostaje w księdze wieczystej nieruchomości na wniosek starosty.
4. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna i prawomocna. Podobnie w przypadku prawa użytkowania wieczystego – wygasa ono z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Natomiast w przypadku ograniczonych praw rzeczowych – wygasają one z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
5. Za wywłaszczoną nieruchomość osoba wywłaszczona otrzymuje odszkodowanie.

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość i rola rzeczoznawcy majątkowego w procedurze wywłaszczeniowej

Zgodnie z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania ma odpowiadać wartości tych praw. W polskim prawie odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości zostało wąsko ujęte, co oznacza, że odszkodowanie ustala się zgodnie z wartością nieruchomości, a nie szkodą, jaką faktycznie ponosi podmiot wywłaszczany. Oznacza to, że ustalając wysokość odszkodowania nie uwzględnia się innych uszczerbków majątkowych poza utratą posiadanego prawa do nieruchomości o określonej wartości (takich jak np. koszty przeprowadzki w inne miejsce czy utracone zyski).

Wysokość odszkodowania starosta przedstawia w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Nie ustala jej on jednak samodzielnie, a po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (w formie operatu szacunkowego). Wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Interesującymi aspektami, który rzeczoznawca majątkowy musi wziąć pod uwagę podczas wyceny, są kwestie uregulowane w ust. 3-4 art. 134 ustawy. Stanowią one bowiem, iż wartość nieruchomości co do zasady określa się według aktualnego sposobu użytkowania – jeśli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeśli jednak przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości, to wartość dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, które wynika z tego przeznaczenia. Jest to tzw. zasada korzyści. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy musi ocenić, czy dla wywłaszczonego podmiotu bardziej korzystna będzie wycena zgodna z aktualnym przeznaczeniem, czy też zgodna z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. Najczęściej występujące sytuacje, dotyczące wywłaszczania gruntów pod drogi publiczne, wyglądają następująco:

• Wywłaszczana pod drogę publiczną jest nieruchomość, na której posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny. W takim przypadku najczęściej wartość nieruchomości zgodna z aktualnym przeznaczeniem jest znacznie korzystniejsza niż wartość określona zgodnie z nowym przeznaczeniem – pod drogi publiczne. Rzeczoznawca wyceni więc nieruchomość zgodnie z obecnym sposobem użytkowania i przeznaczeniem, co będzie stanowiło podstawę określenia wysokości odszkodowania.
• Wywłaszczany pod drogę publiczną jest grunt rolny. W takim przypadku najczęściej wartość nieruchomości zgodna z aktualnym przeznaczeniem jest mniej korzystna niż wartość określona zgodnie z nowym przeznaczeniem – pod drogi publiczne. Rzeczoznawca wyceni więc nieruchomość zgodnie z nowym sposobem użytkowania i przeznaczeniem, wyszukując do wyceny na rynku transakcje nieruchomościami drogowymi (z zastrzeżeniem, iż jeśli na rynku jest zbyt mało transakcji sprzedaży takich nieruchomości, możliwa jest wycena nieruchomości przyjmując przeznaczenie takie, jakie mają grunty przyległe do wycenianej nieruchomości).

Podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości to procedura przewidziana w polskim prawie, aby zapewnić możliwość realizacji celów publicznych. Biorąc pod uwagę szeroką ochronę prawa własności w Polsce, procedury wywłaszczeniowe powalają zrealizować inwestycje istotne z punktu widzenia ogółu społeczności. Tego typu procedury wydawać się mogą kontrowersyjne, przede wszystkim z punktu widzenia podmiotów, których bezpośrednio dotyczy wywłaszczenie, ponieważ mogą one zmusić właścicieli/użytkowników wieczystych do nieprzewidzianych zmian w ich życiu, np. konieczności przeprowadzki. Warto jednak pamiętać, że wywłaszczenie może zostać przeprowadzone jedynie, jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano dany obszar na cel publiczny (w przypadku, gdy obowiązuje plan miejscowy) lub jeśli dla danego obszaru wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (w przypadku, gdy nie obowiązuje plan miejscowy). Zatem nabywając nieruchomość lub będąc jej właścicielem możemy sprawdzić, czy jest ona lub może być zagrożona w przyszłości procedurą wywłaszczeniową. Dodatkowo warto pamiętać, iż polskie prawo zapewnia wywłaszczanemu podmiotowi odszkodowanie za pozbawienie go praw do nieruchomości, a możliwe jest także otrzymanie nieruchomości zamiennej.

Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON