Luka planistyczna a odszkodowanie za zmianę planu miejscowego

Przeczytaj także: Plan miejscowy: ochrona widoku na zabudowę śródmiejską

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt niesamowicie istotny, zarówno z perspektywy inwestora, jak i dla interesu gminy. Stanowi on akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych, przykładowo pozwolenia na budowę. To jego treść określa: przeznaczenie poszczególnych terenów wraz z warunkami zagospodarowania i zasadami kształtowania zabudowy, obowiązujące zasady ochrony i sposoby kształtowania ładu przestrzennego, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego czy nawet szczegółowe zasady i warunki scalania oraz podziału nieruchomości.

Z określaną potocznie „luką planistyczną” mamy do czynienia w sytuacji, gdy obowiązujący do tej pory miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego traci moc, a nowy akt planistyczny nie wchodzi od razu w życie. Powstaje zatem pytanie, co w sytuacji, gdy treść starego planu przewidywała inne możliwości zabudowy działki, niż ten uchwalony po latach? Czy inwestor, który kupuje nieruchomość w trakcie trwania na danym terenie „luki planistycznej” może ubiegać się o odszkodowanie z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu na skutek wejścia w życie nowego planu?

Kwestia tego typu roszczeń uregulowana została w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią wspomnianego aktu prawnego (a dokładniej jego art. 36) jeśli z powodu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina nie musi spełnić wszystkich postulatów wnioskodawcy - może przykładowo w odpowiedzi na żądania właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu zaoferować nieruchomość zamienną, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.

Przyznanie odszkodowania oraz wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomościami przeznaczonymi i rzeczywiście wykorzystywanymi na cele działalności gospodarczej okres przedawnienia wynosi trzy lata – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Kluczowe przesłanki przemawiające za zasadnym przyznawaniem odszkodowań za zmianę planu dla działek kupionych w trakcie trwania „luki planistycznej” przynosi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2015 r. (sygnatura akt: IV CSK 754/14). Zgodnie z przywołanym tu orzecznictwem przy decydowaniu o przyznaniu odszkodowań nie można brać pod uwagę skutków generowanych przez zaniedbania ze strony gminy, czyli opóźnieniu w uchwaleniu nowego planu. Właściciele nieruchomości nie mogą odpowiadać za błędy ze strony gminy wynikające z braku uchwalenia nowego aktu planistycznego w terminie, dlatego powinno zostać uwzględnione przeznaczenie terenu w starym planie, jego przeznaczenie w nowym dokumencie i orzeczenie, czy zostały spełnione przesłanki przemawiające za przyznaniem odszkodowania, czyli wspominane już powyżej ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Konieczne jest zatem zbadanie, czy teraźniejsze zamierzenie budowalne inwestora rzeczywiście pokrywa się z możliwościami zabudowy, jakie przewidywała treść starego miejscowego planu.