Pozwolenie na budowę: jakie terminy i formalności?

Przeczytaj także: Wszystko co musisz wiedzieć o pozwoleniu na budowę

Formalności obowiązujących przy uzyskaniu pozwolenia na budowę jest znacznie więcej niż przy zgłoszeniu zamiaru budowlanego. Nie oznacza to jednak, że dla inwestora, który może wybrać procedurę, tylko zgłoszenie okaże się korzystniejsze i mniej czasochłonne.

Wydanie przez odpowiedni organ pozwolenia na budowę musi zostać poprzedzone przeprowadzeniem postępowania z udziałem stron. Za stronę mogą zostać uznani inwestor, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego złożonym wnioskiem – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Wspomniany obszar oddziaływania określany jest przez architekta w projekcie budowalnym.

Warto mieć na uwadze, że jeśli budujemy dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania zamyka się w obrębie działki, na której został zaplanowany, a zdecydujemy się budować nie w oparciu o zgłoszenie (na co pozwala nowe prawo) ale po uzyskaniu pozwolenia na budowę, to urzędnik musi rozpatrzeć naszą sprawę bez tzw. „zbędnej zwłoki”, a więc w terminie krótszym niż 30 dni. Otrzymanie takiej decyzji uprawnia ponadto do rozpoczęcia budowy od razu – zgodnie z przesłanką o wykonalności zawartą w art. 130 par. 4 kodeksu postępowania administracyjnego.

Znowelizowane prawo budowlane pozwala na rozpoczęcie prac budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ale tylko w sytuacji, gdy jest ona wykonalna. W praktyce wiąże się to z brakiem innej strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia niż inwestor. Jeśli chodzi o zgłoszenie, można zacząć budowę po 30 dniach od złożenia wniosku – jeśli organ nie wniósł w tym czasie sprzeciwu oznacza to, że udzielił tzw. „milczącej zgody”. Inwestor ma także prawo do złożenia wniosku o uzyskanie zaświadczenia potwierdzającego, że starosta nie zgłosił sprzeciwu wobec zgłoszonego przez niego zamiaru budowlanego. Takie oświadczenie, na wydanie którego organ ma 7 dni, nie jest co prawda konieczne, by można było ruszyć z budową, stanowi jednak urzędowe i niepodważalne potwierdzenie, że budujemy w oparciu o skuteczne zgłoszenie, a więc zgodnie z prawem. O fakcie rozpoczęcia robot nadal należy poinformować powiatowego inspektora nadzoru, jednak nowela znosi obowiązek odczekania siedem dni przed przystąpieniem do pracy.

Pozwolenie na budowę, co do zasady, musi zostać wydane w terminie najpóźniej 65 dni od momentu złożenia wniosku przez inwestora. Jeśli starosta (prezydent) nie wyda w tym czasie decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy kolejny dzień zwłoki. Pieniądze te zasilają budżet państwa. Zdarzają się także sytuacje, w których organ przed wydaniem pozwolenia musi zasięgnąć opinii różnych instytucji – dla przykładu musi skonsultować się z konserwatorem zabytków lub stwierdzi, że dla danej inwestycji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania w sprawie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. W konsekwencji czas oczekiwania na odpowiednie uzgodnienia i decyzje poprzedzające wydanie pozwolenia nie jest wliczany do wspominanych tu 65 dni.

Co więcej, jeśli inwestor złoży niekompletny wniosek o wydanie pozwolenia na budowę zostanie wezwany do uzupełnienia braków w dokumentach w ściśle określonym przez organ terminie. Jeśli wnioskodawca nie będzie w stanie wywiązać się z nałożonego na niego obowiązku w wyznaczonym terminie ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o zawieszenie postępowania, co wiąże się ze wstrzymaniem biegu terminu i daje mu czas na zebranie i złożenie brakujących dokumentów.

Jeśli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata, to pozwolenie na budowę wygasa. Analogicznie jest w przypadku wydania przez organ „milczącej zgody” – również jest ona ważna przez okres trzech lat, licząc od daty rozpoczęcia robót zamieszczonej we wniosku zgłoszeniowym. Jeśli w podanym terminie nie zostaną zainicjonowane prace budowlane, zgoda co do zasady wygasa, co wiąże się z koniecznością ponownego zgłoszenia.