Deweloperzy mają problem z umowami o roboty budowlane

Przeczytaj także: Solidarna odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy – kiedy?

Głównym problemem inwestorów jest wprowadzenie przez ustawodawcę przepisu o odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy. Pomimo, iż od czasu wejścia w życie tego przepisu upłynął już okres ponad trzynastoletni to w dalszym ciągu nastręcza on inwestorom wiele problemów natury praktycznej i jest powodem trudnych i wieloletnich procesów sądowych.

Celem ustawodawcy tworzącego przepis o odpowiedzialności solidarnej była ochrona podwykonawców przed utratą zapłaty wynagrodzenia za wykonaną przez siebie pracę. Nie ulega jednak wątpliwości, że jest to przepis niekorzystny dla inwestora i znacznie zwiększa jego ryzyko przy realizacji inwestycji. Odpowiada on bowiem zarówno za wynagrodzenie należne generalnemu wykonawcy, z którym łączy go umowa o roboty budowlane, jak i za wynagrodzenie należne podwykonawcy, z którym teoretycznie nie łączy go żaden stosunek prawny. Odpowiedzialności tej nie wyłącza także fakt, że inwestor rozliczył się już z wykonawcą generalnym. Może się więc w praktyce okazać, że inwestor będzie zmuszony, za tę samą pracę, zapłacić dwa razy. Zła wiadomość dla inwestorów jest taka, że jest to przepis bezwzględnie obowiązujący czyli taki, którego stosowania nie może wyłączyć nawet zgodna wola stron. Natomiast dobra – inwestor nie jest całkowicie bezbronny, może mieć wpływ na kształtowanie swojej odpowiedzialności solidarnej niemniej jednak musi postępować rozsądnie.

Inwestor już na etapie konstruowania z wykonawcą umowy o roboty budowlane powinien zadbać o to, aby kwestie dalszego zlecania prac podwykonawcom były określone w sposób przejrzysty. Zgodnie z przepisem, w umowie o roboty budowlane, strony powinny określić w sposób konkretny zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście, a które za pomocą podwykonawców (np. wykonanie fundamentów, wykonanie ścian, wykonanie stropów, wykonanie instalacji elektrycznej). Niektórzy inwestorzy już na tym etapie określają krąg podmiotów, którym łatwiej będzie uzyskać ich akceptację.

Zaznaczenie w umowie możliwości wykonania pewnego zakresu prac przez podwykonawcę nie jest tożsame z wyrażeniem zgody na całkowitą dowolność przy dokonywaniu wyboru podwykonawców przez wykonawcę. Ustawodawca dokładnie opisuje procedurę zawarcia umowy o roboty budowlane pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Umowa taka przede wszystkim wymaga zgody inwestora. Najpierw wykonawca ma obowiązek przedstawienia inwestorowi umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie. Inwestor ma natomiast 14 dni, na zgłoszenie na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń zarówno co do wyboru podwykonawcy, jak i samej treści umowy. Nie można tej kwestii bagatelizować. Umowa ta bowiem ma także wpływ na ewentualną, późniejszą odpowiedzialność inwestora. Co ważne, zgoda inwestora może być wyrażona zarówno w sposób bierny, jak i czynny. Wyrażenie zgody w sposób bierny objawia się brakiem zgłoszenia na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń w terminie 14 dni od przedstawienia inwestorowi przez wykonawcę niezbędnych dokumentów i jest to tzw. milczące wyrażenie zgody. Czynny sposób wyrażenia zgody może przybrać różne formy. Inwestor może wyrażać ją w sposób wyraźny - pisemnie bądź ustnie - albo poprzez każde inne zachowanie np. tolerowanie obecności podwykonawcy na terenie budowy czy też odbieranie wykonanych przez niego robót. Wobec powyższego stwierdzić należy, że tylko kategoryczny sprzeciw, wyrażony w formie pisemnej jest podstawą do uchylenia się od odpowiedzialności solidarnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się szczególną rolę przepisu jako mającego chronić podwykonawcę, czyli podmiotu uznawanego za najsłabszy w strukturze całej inwestycji. Odpowiedzialność inwestora ma charakter gwarancyjny i ma zapewnić podwykonawcy większe możliwości uzyskania należnego mu wynagrodzenia. Zdaniem Sądu, dostatecznym zabezpieczeniem interesów inwestora jest jego wiedza o przedmiocie i potrzebach realizacyjnych inwestycji, a także taka dbałość o własne interesy, jakiej można oczekiwać od przeciętnego uczestnika procesu inwestycyjnego. Inwestor, do którego zwraca się wykonawca o wyrażenie zgody na zawarcie umowy podwykonawczej zindywidualizowanej podmiotowo i przedmiotowo, może żądać wyjaśnień, uzupełnienia danych czy złożenia samej umowy, jej projektu lub innych dokumentów. Te kwestie także można uregulować w umowie, wskazując rodzaj niezbędnych dokumentów jakie trzeba będzie przedstawić inwestorowi by mógł podjąć decyzję.

Podsumowując, nie jest możliwe zagwarantowanie inwestorom stuprocentowej ochrony. Ryzyko to jednak nieodłączny element każdego biznesu, z którym musi liczyć się każdy przedsiębiorca, działający na rynku. Najważniejsza jest dbałość o swoje interesy i to już, na możliwe najwcześniejszym etapie podejmowanych działań. Wbrew pozorom sporządzenie umowy to etap, na którym można zdziałać najwięcej więc warto poświęcić jej więcej czasu. Umowy pisze się bowiem na czas wojny a nie pokoju, z czego wielu inwestorów nie zdaje sobie sprawy, odkładając pewne kwestie na później i wyznając zasadę, że „jak będzie kłopot to będziemy się martwić.” Rozsądnym zalecam jednak raczej zapobieganie niż późniejsze szukanie rozwiązania problemu, który w ogóle mógł nie powstać.