Budowa budynku bezpośrednio przy granicy działki

Przeczytaj także: Warunki zabudowy. Kiedy trzeba je uzyskać? Jakie wymogi należy spełnić?

Natomiast w myśl art. 4 pkt. 3a drugiej ze wskazanych ustaw, działka budowlana oznacza zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Zgodnie ze wskazanymi definicjami, o budowlanym charakterze działki przesądza wiele czynników. Może okazać się przykładowo, że działka ma tak niekorzystny układ, że jej kształt wyklucza jakąkolwiek zabudowę – tak jest zwykle dla działek zbyt wąskich, aczkolwiek bardzo długich lub też dla działek o nieregularnych i często załamujących się bokach, a do tego o małej powierzchni. Oprócz cech faktycznych, także pewne ograniczenie wynikające z obciążeń prawnych działki mogą wykluczać na niej zabudowę. Przykładowo istnienie na całej powierzchni działki bezterminowej służebności drogi koniecznej czy też służebności parkowania, wyklucza zabudowę takiego terenu. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2009 roku, sygn. II OSK 1186/08 uznano bowiem, że okoliczność istnienia służebności kolidującej z inwestycją stanowi ograniczenie w możliwości wydania pozwolenia na budowę, bowiem do organów administracji architektoniczno-budowlanej, wydających pozwolenie na budowę należy kontrolowanie czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i czy istnieją w tym zakresie jakieś ograniczenia wynikające np. z faktu ustanowienia służebności.

Z pewnością nie można uznać też za działkę budowlaną takiej, która w planie miejscowym nie jest przeznaczona pod zabudowę. Może się więc okazać tak, że działka przeznaczona pod inwestycję, na którą chcemy dostać pozwolenie na budowę, sąsiaduje w planie miejscowym z obszarem niebudowlanym (np. zieleń miejska, grunty rolne). Warto wspomnieć także, że w sytuacji przeciwnej, gdy działka sąsiednia formalnie zaliczona jest w planie miejscowym do terenów budowlanych, nie zawsze możemy przypisać jej status działki budowlanej. Jeżeli uwarunkowanie prawne i faktyczne takiej działki w realiach konkretnej sprawy uniemożliwiają jej zabudowę, nie będzie to już „sąsiednia działka budowlana” w rozumieniu § 12 ust. 1 omawianego rozporządzenia i nie trzeba będzie stosować się do wymogów związanych z zachowaniem odpowiednich odległości od granicy.

Podsumowanie

Dopuszczalność budowy budynku bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości bliższej niż wynika to z ogólnych warunków techniczno-budowlanych zależy od szeregu czynników. Po pierwsze należy sprawdzić, czy taką zabudowę przewiduje plan miejscowy albo decyzja WZ. Jeżeli nie, to inwestor może starać się o zgodę na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych. W toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę można także próbować wykazać, że sąsiadująca z planowaną inwestycją działka nie ma statusu działki budowlanej. Wówczas nie trzeba mieć dopuszczającej taką zabudowę decyzji WZ, ani korzystnych zapisów w planie miejscowym, nie trzeba też uzyskiwać odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Jak widać jest wiele możliwości na doprowadzenie do korzystnego dla inwestora rozstrzygnięcia, a wybór właściwej ścieżki prawnej zależy od realiów konkretnej sprawy.