Budowa budynku bezpośrednio przy granicy działki

Przeczytaj także: Warunki zabudowy. Kiedy trzeba je uzyskać? Jakie wymogi należy spełnić?

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

W przypadku, gdy z ustaleń planu miejscowego albo decyzji WZ nie wynika dopuszczalność budowy w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, inwestor chcący jednak zrealizować taką zabudowę, może postarać się o uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwa udziela organ administracji, do którego składa się wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, po wcześniejszym uzyskaniu upoważnienia od Ministra Infrastruktury. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska. Odstępstwa udziela się jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach (mających charakter nie tylko subiektywny, ale również obiektywny), a więc nie można tej instytucji prawnej traktować jako zasady i stosować ją zawsze gdy zwróci się o to inwestor. Automatyzm w załatwianiu takich spraw jest więc niedopuszczalny, a rozstrzygając je organ administracji ma obowiązek ocenić cały materiał dowodowy, w szczególności rozważyć istniejące warunki lokalne odnoszące się do danej nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 lutego 2007 roku, sygn. II OSK 381/06 wskazał, że za przypadek szczególnie uzasadniony uznać można sytuację, kiedy inwestor - pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczeniem terenu, na którym jest położona nieruchomość, w planie miejscowym na takie cele - nie może zrealizować swego prawa podmiotowego, jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane. Na przykład sytuacja taka może wystąpić wówczas, gdy działka jest zbyt wąska, aby odsunąć się z budynkiem w odpowiedniej odległości od granicy, choć jej szerokość jest wystarczająca do zabudowy, gdyby obiekt miał powstać w ostrej granicy z sąsiednią działką. Inwestor decydując się na podjęcie starań o uzyskanie odstępstwa przygotować musi szereg niezbędnych do tego dokumentów.

Wniosek o udzielenie odstępstwa powinien zatem zawierać:

1. charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
2. szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
3. propozycje rozwiązań zamiennych;
4. pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
5. w zależności od potrzeb - pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

Minister Infrastruktury może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia dodatkowych warunków. Postępowanie w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo ma charakter samoistny, jest też subsydiarne wobec postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, gdzie rozstrzyga się na jego podstawie o możliwości udzielenia zgody na odstępstwo. Warto wiedzieć, że generalnie o udzielenie odstępstwa od warunków technicznych można wystąpić do Ministra Infrastruktury jeszcze przed lub już w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Nie mu tu zasady, a wszystko zależy od realiów konkretnej sprawy i charakteru przepisów, których dotyczyć ma odstępstwo – oprócz odstępstw w sprawie odległości budynku od granicy można starać się o zwolnienie od stosowania także innych szczegółowych wymogów prawnych. Czasem wręcz nawet nie wolno wystąpić o pozwolenie na budowę przed uzyskaniem odstępstwa, bo naraża to projektanta na odpowiedzialność.

Wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 czerwca 2010 roku, sygn. II OSK 1827/09 stwierdzając, że inwestor przedstawiając projekt budowlany wraz z wnioskiem o jego zatwierdzenie i udzielenie pozwolenia na budowę powinien złożyć wniosek kompletny, a więc zgodny z przepisami Prawa budowlanego. Wniosek taki powinien zawierać np. oświadczenia projektantów o zgodności projektów z prawem, projekty te z kolei muszą uwzględniać odstępstwa uzyskane na etapie przygotowywania dokumentacji projektowej. Projekt budowlany, który zawierałby rozwiązania wymagające dopiero w przyszłości uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie mógłby zostać skierowany wraz z wnioskiem o odstępstwo do właściwego organu, ponieważ nie mógłby być składnikiem prawidłowego wniosku o pozwolenie na budowę z uwagi na niemożność opatrzenia go wymaganym oświadczeniem projektanta o sporządzeniu go zgodnie z prawem, które jest niezbędnym składnikiem takiego wniosku. Wydaje się, że w sytuacji starania się o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie odległości budynku od granicy, wniosek tej w sprawie powinno złożyć się jeszcze przed wystąpieniem o wydanie pozwolenia na budowę.

Przeznaczenie budowlane działki sąsiedniej

Zgodę na budowę w bezpośredniej granicy działki lub w odległości bliższej niż wynika z ogólnych zasad uzyskać można także w toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, jeżeli skutecznie wykaże się, że sąsiadująca z planowaną inwestycją działka nie ma statusu działki budowlanej. Wówczas nie trzeba mieć dopuszczającej taką zabudowę decyzji WZ, ani korzystnych zapisów w planie miejscowym, nie trzeba też uzyskiwać odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych, bowiem nie obowiązują w takim wypadku ograniczenia z § 12 ust. 1 wskazanego wcześniej rozporządzenia. Przepis ten dotyczy sytuowania budynku jedynie przy zachowaniu stosownej odległości „od granicy z sąsiednią działką budowlaną”. Wniosek o niebudowlanym charakterze działki sąsiedniej wynikać może z analizy okoliczności prawnych i faktycznych sprawy.

W pierwszym rzędzie zważyć należy, że w ustawie Prawo budowlane brak jest legalnej definicji działki budowlanej, do którego to pojęcia odwołuje się rozporządzenie. Wobec takiego braku definicyjnego przy ustalaniu znaczenia pojęcia „działka budowlana” należy posiłkowo stosować przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w których zawarta została definicja działki budowlanej. Zgodnie z art. 2 pkt. 12 tej pierwszej ustawy przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.