Budowa budynku bezpośrednio przy granicy działki

Przeczytaj także: Warunki zabudowy. Kiedy trzeba je uzyskać? Jakie wymogi należy spełnić?

Przepisy dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wprowadzają generalną zasadę, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz 3 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Ograniczenia dotyczące budowy przy granicy działki podyktowane są przesłankami dwojakiej natury. Po pierwsze, otwory okienne lub drzwiowe w ścianie budynku usytuowanej w odległości mniejszej od 4 m od granicy działki, naruszałyby intymność i spokój właściciela sąsiedniej działki. Po drugie zaś, ograniczenia te wynikają z bezpieczeństwa pożarowego i zagrożenia z tym związanego dla obiektów budowlanych znajdujących się na sąsiedniej działce (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. II OSK 1718/06). Istnieją jednak wyjątki od powyższych zasad, które znać powinien inwestor chcący zbliżyć się z zabudową do granicy lub wręcz wybudować budynek bezpośrednio przy granicy działki.

Ustalenia planu miejscowego albo decyzji WZ

Zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dopuszczalne jest sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ). Przepis ten nakłada na organy zajmujące się wydawaniem pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzjach WZ (decyzje te wydaje się wówczas, gdy brak jest na danym obszarze planu). Sytuacja taka stanowi wyjątek od zasad ogólnych, gdyż te jak była mowa wcześniej, przewidują minimalną odległość zabudowy od granicy na poziomie 3 lub 4 metrów. Aby lokalizacja inwestycji na działce była dopuszczalna bliżej granicy lub równo z nią, musi to mieć uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a także służyć zapewnieniu ładu przestrzennego terenu, na którym ma zostać zrealizowana inwestycja. W szczególności uzasadnieniem może być także kontynuacja podobnej zabudowy istniejącej w okolicy.

Koniecznie trzeba jednak pamiętać, że stwierdzenie w planie miejscowym lub decyzji WZ dopuszczalności budowy w odległościach wskazanych we wspomnianym wcześniej § 12 ust. 2 rozporządzenia (w tym budowa w ostrej granicy), nie oznacza jeszcze, że na pewno realizacja takiej inwestycji będzie możliwa. Brak jest bowiem podstaw prawnych do przyjęcia, że ustalenia te wiążą w sposób bezwzględny organ wydający pozwolenie na budowę.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2015 roku, sygn. II OSK 227/14, decyzja WZ wiąże w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę jedynie w zakresie, w jakim realizacja inwestycji nie doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego obszaru, na którym prowadzona jest budowa. Aby uchwycić w czym jest problem, trzeba odróżniać kompetencje organów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego od kompetencji organów wydających pozwolenie na budowę. Z porównania tego wynika, że ani plan miejscowy, ani decyzja WZ nie przesądzają o warunkach technicznych czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz rozstrzygają jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy realizacja nowej inwestycji będzie stanowić kontynuację zarówno istniejącej zabudowy, jak i funkcji. Natomiast dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane oraz przepisów szczególnych. W konsekwencji dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę można skutecznie podnosić zarzuty dotyczące ewentualnego naruszenia przez planowaną inwestycję przepisów prawa budowlanego i wydanych na jego podstawie rozporządzeń oraz dochodzić odpowiedniego w świetle tych przepisów usytuowania nowego obiektu budowlanego. Wynika to z faktu, że ochrona interesów osób trzecich najszerzej oceniana jest w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę.

Wspomnieć trzeba również, że szczegółowe ograniczenia związane z warunkami technicznymi dotyczącymi budowy tuż przy granicy działki dotyczą zabudowy jednorodzinnej. W takiej zabudowie dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 metry, lecz nie mniejszej niż 1,5 metra, jedynie wówczas gdy działka budowlana ma szerokość co najmniej 16 metrów. Ponadto dopuszczalne jest sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Zawsze trzeba się więc liczyć z tym, że składając wniosek o wydanie pozwolenia na budowę z powołaniem się na decyzję WZ lub plan miejscowy, przewidujące możliwość budowy bezpośrednio przy granicy działki, może zostać jednak stwierdzona niedopuszczalność takiego rozwiązania. Wszystko zależy jednak od okoliczności konkretnej sprawy i rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym, a także stanu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. Znaczenie będzie mieć też aktywność w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę właścicieli sąsiednich gruntów, którzy mogą albo sprzeciwiać się budowie (co wydłużyć może prowadzenie sprawy) albo milczeć – będą oni mieć bowiem status strony w postępowaniu w sprawie, co umożliwi im składanie m.in. różnych pism lub ekspertyz w toku postępowania, a także występowanie do organu wyższej instancji z odwołaniem lub też skargą do sądu administracyjnego. Według obecnych przepisów brak zgody sąsiada na budowę bezpośrednio w granicy działki nie stanowi jednak prawnej przeszkody dla realizacji takiej inwestycji, o ile spełnione są wymogi prawne wynikające z przepisów prawa.