Zawarcie umowy - zadatek

Przeczytaj także: Zawarcie umowy - zaliczka

Musisz wiedzieć, że termin „zadatek” używany jest w dwóch znaczeniach. Pojęcie to oznacza, po pierwsze, postanowienie umowne o skutkach prawnych określonych w art. 394 Kodeksu cywilnego – jest to właściwe rozumienie tego słowa w języku prawniczym. Po drugie, sam ustawodawca stwierdza również, że „zadatkiem” jest określona suma pieniężna lub przedmiot dane przy zawarciu umowy.

Zadatek ma dyscyplinować dłużnika do spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela – jak się to często podkreśla, jego zastrzeżenie „wzmacnia” umowę. W istocie zastrzeżenie zadatku wzmacnia nie tyle samą umowę, co pozycję wierzyciela względem dłużnika, co przejawia się wyraźnie choćby w możliwości odstąpienia przez wierzyciela od umowy na wypadek niewykonania przez dłużnika swojego zobowiązania z przyczyn, za które ten ostatni ponosi wyłączną odpowiedzialność.

Przepis prawa przesądza, że suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy stanowi zadatek – chyba, że strony umowy postanowiły inaczej lub inaczej stanowi zwyczaj. Może się więc okazać, że danie przy zawieraniu umowy drugiej stronie pewnej sumy pieniężnej lub rzeczy nie będzie kształtowało zadatku, ale, przykładowo, będzie traktowane jako ustanowienie zastawu, odstępnego, kaucji czy też… zapłatę zaliczki na poczet ceny. Musisz o tym zawsze pamiętać.

„Danie zadatku” to faktyczne wręczenie sumy pieniężnej lub rzeczy drugiej stronie umowy. W innym wypadku wręczenie zadatku będzie nieskuteczne – np. wtedy, gdy strona zobowiąże się jedynie do wręczenia sumy pieniężnej w przyszłości. Przedmiotem zadatku mogą być jedynie pieniądze lub rzeczy zamienne.

Wręczenie zadatku ma nastąpić „przy zawarciu umowy”. Pojęcie to należy interpretować dość elastycznie i nie ograniczać go jedynie do momentu złożenia przez strony podpisów pod umową (czy też złożenia ustnie oświadczeń woli o jej zawarciu). Należy jednak pamiętać, że w braku odmiennego postanowienia umownego lub zwyczaju, aby skutecznie ustanowić zadatek, pomiędzy momentem jego wręczenia a zawarciem umowy powinna istnieć ścisła zbieżność czasowa (np. zapłata sumy pieniężnej następująca następnego dnia po zawarciu umowy). Im dłuższy czas dzieli zawarcie umowy od „wręczenia zadatku” – tym bardziej ryzykujesz, że w razie sporu sądowego sąd uzna, że nie nastąpiło skuteczne ustanowienie zadatku, co może potem rodzić istotne konsekwencje dla obu stron umowy.