Witam,
wynajmuję od kogoś mieszkanie. Termin umowy trwa jeszcze przez kilka
miesięcy niestety z pewnych względów muszę się wyprowadzić. Chciałbym
załatwić to ugodowo, ale jeśli się nie da bedę musiał jak najszybciej zrobić
to w innych sposób (ale zgodnie z prawem - dlatego tutaj piszę). W umowe
jest pewien zapis, który daje mi nadzieję, brzmi on tak:
"Nieterminowe dokonanie wpłaty na rzecz wynajmującego jest jednoznaczne z
niedotrzymaniem warunków umowy i z natychmiastowym zerwaniem umowy najmu
mieszkania. Wszelkie koszty wynikające z wyżej wymienionego faktu pokrywa
najemca."

Jak to intepretujecie? Chodzi oczywiście o te koszty bo punkt z zerwaniem
wydaje się dosyć prosty w realizacji. Czy może to być spłata czynszu do
terminu zawartego w umowie lub zatrzymanie przez wynajmującego wpłaconej
przeze mnie kaucji? A może to inne (mniejsze) koszty?
Pozdrawiam
Maniek

do góry

Marian Paździoch pisze:

> "Nieterminowe dokonanie wpłaty na rzecz wynajmującego jest jednoznaczne z
> niedotrzymaniem warunków umowy i z natychmiastowym zerwaniem umowy najmu
> mieszkania. Wszelkie koszty wynikające z wyżej wymienionego faktu pokrywa
> najemca."

Takie postanowienie umowne jest nieważne. Lepiej przytocz jakieś inne
fragmenty umowy dotyczące wypowiedzenia; napisz też jak płacony jest
czynsz. Zawsze istnieje też możliwość uchylenia umowy zgodną wolą stron,
ale nie wiem czy twój wynajmujący tak chętnie się na to zgodzi.

--
pozdrawiam
kuba

do góry

Użytkownik "kuba" <j...@g...com> napisał w wiadomości
news:ghb4eg$kft$1@inews.gazeta.pl...
> Takie postanowienie umowne jest nieważne.
Które? Chodzi o unieważnienie z powodu nieterminowej wpłaty czy o koszty? A
może oba?

>Lepiej przytocz jakieś inne fragmenty umowy dotyczące wypowiedzenia;

Umowa wynajmu mieszkania wyfasa w dniu ustalonym przy zawarciu umowy.

Umowa może zostać rozwiązana w każdym czasie za porozumieniem stron.

Niedotrzymanie przez najemcę jednego z warunków umowy jednoznaczne jest z
natychmiastowym zerwaniem umowyy. Powstałe koszty pokrywa najemca.



>napisz też jak płacony jest czynsz.

Miesięcznie

>Zawsze istnieje też możliwość uchylenia umowy zgodną wolą stron, ale nie
>wiem czy twój wynajmujący tak chętnie się na to zgodzi.

Tak wiem, jednak jeśli się nie zgodzi będę mieć bardzo mało czasu więc pytam
o możliwości prawne już teraz.


Pozdrawiam
Maniek

do góry

Marian Paździoch pisze:
> Użytkownik "kuba" <j...@g...com> napisał w wiadomości
> news:ghb4eg$kft$1@inews.gazeta.pl...
>> Takie postanowienie umowne jest nieważne.
> Które? Chodzi o unieważnienie z powodu nieterminowej wpłaty czy o koszty? A
> może oba?

Miałem na myśli to o zerwaniu umowy. Sformułowane tego przepisu
sugeruje, że taka umowa wygasa z mocy prawa w razie nieterminowej wpłaty
czynszu (choćbyś się spóźnił o jedną sekundę). Abstrahując od tego, czy
to postanowienie narusza zasady współżycia społecznego, można przytoczyć
2 konkretne argumenty za jego unieważnieniem:

Po pierwsze, art. 673 par. 3 k.c., daje stronom prawo do określenia w
umowie przypadków, kiedy będą one miały prawo do wypowiedzenia umowy;
nie daje jednak prawa do określenia sytuacji, w których wygasa ona z
mocy prawa. Można by chyba utrzymać w mocy to postanowienie umowne,
gdyby interpretować je w ten sposób, że daje ono wynajmującemu prawo do
wypowiedzenia (zauważ jednak, że nie musi on z tego prawa skorzystać).

Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym
obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które
określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu
(porównaj sobie np. art. 687 k.c.).

Zauważ, że cytowane przepisy mają charakter ochronny wobec najemcy, tzw.
charakter jednostronnie obowiązujący; jednak nie można czytać ich ten
sposób, że jeżeli akurat dla Ciebie jest korzystne, żeby się
wyprowadzić, to one nie obowiązują. Bierze się pod uwagę interesy
przeciętnego najemcy, a są one takie, żeby najem wypowiedzieć było jak
najtrudniej.

>> Zawsze istnieje też możliwość uchylenia umowy zgodną wolą stron, ale nie
>> wiem czy twój wynajmujący tak chętnie się na to zgodzi.
>
> Tak wiem, jednak jeśli się nie zgodzi będę mieć bardzo mało czasu więc pytam
> o możliwości prawne już teraz.

No to po grzyba się związałeś taką umową? Trzeba było wpisać do umowy,
że np. najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę kiedy np. straci pracę
albo będzie musiał pilnie wyjechać na dłużej.

Są określone przypadki kiedy można wypowiedzieć zawsze wypowiedzieć
najem (np. 682 k.c - najemca) (685, 687 - wynajmujący), możesz z tym coś
pokombinować. Jednak ja polecam rozwiązanie za porozumieniem stron,
przygotuj się żeby zaoferować mu jakąś kwotę pieniężna w zamian za
uchylenie najmu, jeśli nie będzie chciał tego zrobić z dobrego serca.

--
pozdrawiam
kuba

do góry

Użytkownik "kuba" <j...@g...com> napisał w wiadomości
news:ghbdj8$1lh$1@inews.gazeta.pl...
> No to po grzyba się związałeś taką umową? Trzeba było wpisać do umowy, że
> np. najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę kiedy np. straci pracę albo
> będzie musiał pilnie wyjechać na dłużej.

Jak rynek jest taki, ze warunki ustala wynajmujacy to bym zostal bez
mieszkania bo nikt mi nie chcial podpisac na innych warunkach.
Pozdrawiam
Maniek

do góry

On 5 Gru, 15:24, kuba <j...@g...com> wrote:

> Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym
> obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które
> określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu
>   (porównaj sobie np. art. 687 k.c.).

A możesz wyjaśnić (bo zawsze miałem problem z odróżnieniem, kiedy
jakiś zapis w umowie jest w sprzeczności z przepisami ogólnymi) na
jakiej podstawie tak twierdzisz? Nie jest tak, że jeśli strony się nie
umówią explicite, to ten zapis ma zastosowanie? Jeśli natomiast się
umówią, to zastosowanie będzie mieć zapis w umowie?

Przy okazji - w Polsce obowiązują skandaliczne wręcz (chyba jeszcze z
czasów stalinizmu) przepisy nękające właścicieli lokali. To jest jawne
ograniczanie wolności do rozporządzania __własnością__. Czy nie lepsze
było by skuteczne egzekwowanie zapisów umowy? Wtedy niech ludzie się
umawiają, jak im pasuje?

Roland

do góry

On 5 Gru, 15:24, kuba <j...@g...com> wrote:

> Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym
> obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które
> określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu
>   (porównaj sobie np. art. 687 k.c.).

A możesz wyjaśnić taką interpretację? Ja mam niestety problemy z oceną
kiedy jakiś zapis w umowie staje się nieważny z powodu sprzeczności z
jakimiś przepisami, a chętnie bym posiadł jakąś wiedzę...

Ponadto, czy nie jest tak, że taki przepis ma zastosowanie w
przypadku, kiedy strony nie umówią się explicite? Jeśli natomiast to
zrobią, to zapisy w umowie maja zastosowanie?

Poza tym, uważam, że w Polsce obowiązują skandaliczne przepisy
dyskryminujące właścicieli lokali, rodem z okresu stalinizmu. Uważam,
że ograniczają one prawo do rozporządzania własnością. Jak może być
dobrze w kraju, w którym własność wciąż jest traktowana jak brzemię,
jak coś potwornego i złego? Czyg takie przepisy są w ogóle zgodne z
konstytucją? - przecież są one jaskrawie asymetryczne w stosunku do
jakiejś tam grupy ludzi. Poza tym uważam, że szkodzą również tej
drugiej stronie. Że nie wspomnę, że zdejmują ciężar postępowań, które
normalnie miały by miejsce w państwie prawa w przypadkach spornych, z
organów opłacanych przez podatników - ktoś jednym słowem umywa ręce...

Roland

do góry

Roland pisze:
> On 5 Gru, 15:24, kuba <j...@g...com> wrote:
>
>> Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym
>> obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które
>> określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu
>> (porównaj sobie np. art. 687 k.c.).
>
> A możesz wyjaśnić taką interpretację? Ja mam niestety problemy z oceną
> kiedy jakiś zapis w umowie staje się nieważny z powodu sprzeczności z
> jakimiś przepisami, a chętnie bym posiadł jakąś wiedzę...

Mogę się postarać :) Musimy generalnie rozróżnić między dwoma typami
norm prawnych - są to normy bezwzględnie wiążące (inaczej kogencyjne) i
względnie wiążące (dyspozytywne). Te drugie mają to do siebie, że mogą
być one w danym stosunku prawnym być uchylone wolą stron. Te pierwsze
wiążą w każdej sytuacji i nie można wyłączyć ich zastosowania. Jeśli
strony zawrą w umowie postanowienia sprzeczne z normami kogencyjnymi,
takie postanowienia będą z mocy prawa nieważna (art. 58 par. 1 kc). Na
równi z jawną sprzecznością traktowane są postanowienia, których celem
jest obejście przepisów bezwzględnie wiążących (ten sam art.)

Problem zaczyna się tam, gdzie trzeba rozpoznać, który przepis jest
dyspozytywny, a który kogencyjny. Często przepis dyspozytywny zawiera w
sobie treść: "o ile nie umówiono się inaczej, strony mogą w umowie
odmiennie określić coś tam itp." - wtedy nie ma problemu.
Jeśli tego nie ma, trzeba nauczyć się odróżniać charakter danych
przepisów. Jest przy tym pomocnych kilka wskazówek interpretacyjnych,
jednak nie zawsze jest łatwo i nawet prawnicy mają problemy.

Trzeba spojrzeć na przepis od strony językowej (czy brzmi
kategorycznie), systemowej (ulokować go jakoś w ramach całej ustawy,
gałęzi prawa czy całościowo systemu prawnego i celowościowo (tzn. trzeba
się zastanowić jaki jest cel, tego przepisu). Wnioskowanie celowościowe
często daje dobre rezultaty; mianowicie często jest tak, że dany przepis
ma charakter ochronny wobec jednej strony stosunku prawnego. I tak jest
w omawianym przypadku: art. 687 k.c. ma charakter ochronny w stosunku do
zalegającego z opłatami najemcy. Odpowiedni przepis ust. o ochronie praw
lokatorów jest zdaje się jeszcze bardziej restrykcyjny. Zresztą z samego
doboru słów w tym przepisie widać, że jest on bezwzględnie wiążący.
Ponadto, sięgając do argumentów natury systemowej, jeśli zestawimy ten
przepis z przepisem ogólnym art. 672 to dopiero mamy pełną treść normy
prawnej (zauważ, że z art. 687 czytanego w izolacji, wcale nie wynika
uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia najmu w razie zalegania z
czynszem).

Z trudniejszych przykładów: czy przepisy o czynach niedozwolonych mają
charakter bezwzględnie wiążący (czy np. możemy się z góry umówić, że nie
będę odpowiedzialny za szkodę na mieniu wyrządzoną ci przez moje
zwierze)? Czytając art. 437 a contrario dochodzimy do wniosku, że tak;
jednak broni się poglądu, że przepisy o czynach niedozwolonych są
kogencyjne właśnie ze względu na ochronny charakter względem poszkodowanego.

Z kolei przepisy o odpowiedzialności za szkodę kontraktową można
wyłączyć z wyjątkiem odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną umyślnie, a
wynika to z czytanego a contrario art. 473 par. 2 k.c.

Więc widzisz, że nie jest to taka prosta sprawa i nie każdy może
stwierdzić czy dany przepis ma charakter bezwzględnie czy względnie
wiążący. Nie oszukujmy się - często jest to kwestia znajomości innych
przepisów i ducha danej regulacji

> Poza tym, uważam, że w Polsce obowiązują skandaliczne przepisy
> dyskryminujące właścicieli lokali, rodem z okresu stalinizmu.

Ta ustawa to w ogóle jest jakiś nieziemski bubel, nie tylko
dyskryminujący, ale nawet nieprzystający do realiów. Sam wynajmuję
mieszkanie i teoretycznie, gdybym chciał, mógłbym mojego wynajmującego
tak omotać, że płakałby. Z kolei np. przepisy o ustawie praw lokatorów
nijak się mają do realiów w kwestii rozliczeń z nakładów. No kto od
studenta będzie wymagał, żeby powiedzmy po rocznym zajmowaniu lokalu
odświeżał go i odmalowywał? Litości...

--
pozdrawiam
kuba

do góry

kuba pisze:

> Z trudniejszych przykładów: czy przepisy o czynach niedozwolonych mają
> charakter bezwzględnie wiążący (czy np. możemy się z góry umówić, że nie
> będę odpowiedzialny za szkodę na mieniu wyrządzoną ci przez moje
> zwierze)? Czytając art. 437 a contrario dochodzimy do wniosku, że tak;
> jednak broni się poglądu, że przepisy o czynach niedozwolonych są
> kogencyjne właśnie ze względu na ochronny charakter względem
> poszkodowanego.

Aa, to się nazywa stracie argumentów natury systemowej i celowościowej. :D

do góry