Sytuacja: Jest budynek, w którym znajduje się 76 mieszkań oraz podziemna
hala garażowa, oznaczona jako lokal nr 77. Garaż jest współwłasnością,
posiada 46 współwłaścicieli, z których każdy ma 1/46 część udziału w
garażu. W akcie notarialnym zostało dodatkowo zapisane, że każdy ze
współwłaścicieli ma wyłączne prawo do korzystania z przypisanego mu miejsca
postojowego.
Pod koniec maja br. na zebraniu wspólnoty poddanych pod głosowanie zostało
kilkanaście uchwał. Wśród tych uchwał znalazły się m.in. uchwała dotycząca
zmiany sposobu zarządzania wspólnotą - wykreślenie z księgi wieczystej
zapisu o firmie powołanej przez developera, oraz uchwała powołująca nowy
zarząd spośród mieszkańców budynku. Część głosów została zebrana na
zebraniu, w obecności notariusza, reszta zbierana jest obecnie w trybie
indywidualnego zbierania głosów.

Problem: Przy liczeniu głosów nad uchwałami, jako całkowitą powierzchnię
budynku przyjęto, zgodnie z art 3.3 ustawy o własności lokali, sumę
powierzchni wszystkich lokali, w tym hali garażowej. Z policzeniem udziałów
przypadających na lokale mieszkalne sprawa była prosta. Problem pojawił się
z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią garażu
(jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować stanowisko,
iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy. Jako współwłaściciele garażu
wyraziliśmy sprzeciw wobec takiego stanowiska, gdyż wówczas tak liczone
udziały nie zsumowałyby się do 100%. Ponadto hala garażowa stanowi ponad
20% powierzchni nieruchomości, co daje jej znaczny udział we wspólnocie.

Powstał zatem pomysł, aby sprawę głosu przypadającego na współwłaścicieli
hali garażowej rozstrzygnąć przy pomocy kodeksu cywilnego, tj. ustalić
wspólny głos wszystkich współwłaścicieli garażu odnośnie uchwał wspólnoty.

I tu powstaje sedno problemu: czy ustalenie wspólnego stanowiska
współwłaścicieli garażu odnośnie tego, czy poprą lub odrzucą projekt
uchwały wspólnoty jest zwykłym zarządem, a więc podlega pod art. 201 KC i
wystarczy zebrać zwykłą większość głosów, czy też przekracza zwykły zarząd,
a tym samym podlega pod art. 199 KC, co wymagałoby uzyskania jednomyślnej
decyzji wszystkich 46 współwłaścicieli, co w praktyce może być nierealne.

do góry

jQ pisze:
Problem pojawił się
> z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
> współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
> mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią garażu
> (jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować stanowisko,
> iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy.

Ale o co mu chodzi? Co mu się nie podoba?

> Powstał zatem pomysł, aby sprawę głosu przypadającego na współwłaścicieli
> hali garażowej rozstrzygnąć przy pomocy kodeksu cywilnego, tj. ustalić
> wspólny głos wszystkich współwłaścicieli garażu odnośnie uchwał wspólnoty.

A wobec czegoś takiego notariusz się nie sprzeciwi?
To już bardziej podoba mi się ten pierwszy pomysł niż ten, bo nie za
bardzo widzę, jak to miałoby wyglądać. Przecież procedura głosowania
jest określona w UWL, i zgodnie z nią i tak każdy będzie mógł zagłosować
jak chce - taka uchwała miałaby skutek wyłącznie między stronami
(współwłaścicielami garażu).

pozdrawiam
kuba

do góry

Dnia środa, 1 lipca 2009 09:27, człowiek imieniem kuba
<j...@g...com> zamieścił wiadomość <h2f34p$l6v$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

> jQ pisze:
> Problem pojawił się
>> z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
>> współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
>> mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią
>> garażu (jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować
>> stanowisko, iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy.
>
> Ale o co mu chodzi? Co mu się nie podoba?
Stronniczość. Dotychczasowy zarządca wie, że pali mu się grunt pod nogami,
więc wszelkimi sposobami próbuje się ratować. W budynku wiele mieszkań jest
niezamieszkanych, wiele wynajmowanych, i bez doliczania hali garażowej
zebranie połowy głosów jest praktycznie niemożliwe. Ot co. Lokal nr 77 nie
został uwzględniony w protokole notarialnym z głosowania przeprowadzonego w
trakcie zebrania - jest lista lokali, nr 77 nie ma. Zgłaszać to już teraz,
czy poczekać na zakończenie głosowania? Gdzie?

do góry

Było orzeczenie sądu (nie mogę znaleźć - Wrocław?), że "doliczenie" udziałów w hali
garażowej do udziałów mieszkania jest jak najbardziej prawidłowe.
Ale w tej sytuacji zażądajcie głosowania wg zasady 1 własciciel=1 głos skoro suma
udziałów nie równa się 1.
Kłopot taki, że żądanie należałoby zgłosić przed głosowaniem.

Co do "palenia się pod nogami": przegłosujcie uchwałą właścicieli (do tego nie
będzie potrzeba notariusza) wysokośc wynagrodzenia zarządcy 8 gr od metra zamiast 80
gr od metra, to sam zrezygnuje ;-))
JaC


-----



"jQ" <j...@s...pl> wrote in message news:h2f3mc$nvq$1@inews.gazeta.pl...
> Dnia środa, 1 lipca 2009 09:27, człowiek imieniem kuba
> <j...@g...com> zamieścił wiadomość <h2f34p$l6v$1@inews.gazeta.pl>
> o treści:
>
> > jQ pisze:
> > Problem pojawił się
> >> z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
> >> współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
> >> mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią
> >> garażu (jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować
> >> stanowisko, iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy.
> >
> > Ale o co mu chodzi? Co mu się nie podoba?
> Stronniczość. Dotychczasowy zarządca wie, że pali mu się grunt pod nogami,
> więc wszelkimi sposobami próbuje się ratować. W budynku wiele mieszkań jest
> niezamieszkanych, wiele wynajmowanych, i bez doliczania hali garażowej
> zebranie połowy głosów jest praktycznie niemożliwe. Ot co. Lokal nr 77 nie
> został uwzględniony w protokole notarialnym z głosowania przeprowadzonego w
> trakcie zebrania - jest lista lokali, nr 77 nie ma. Zgłaszać to już teraz,
> czy poczekać na zakończenie głosowania? Gdzie?
>
>
>
>

do góry

Dnia środa, 1 lipca 2009 10:54, człowiek imieniem ąćęłńóśźż <u...@w...eu>
zamieścił wiadomość <h2f83n$c6p$1@news.wp.pl> o treści:

> Było orzeczenie sądu (nie mogę znaleźć - Wrocław?), że "doliczenie"
> udziałów w hali garażowej do udziałów mieszkania jest jak najbardziej
> prawidłowe.
Tak, kojarzę. Ale to nie było orzeczenie Sądu Najwyższego, tylko bodaj
okręgowego, podtrzymane przez apelacyjny.

do góry

No właśnie - czy wyszpera ktoś treść tych orzeczeń/wyroków z Wrocławia?

Bo przykładowo tutaj jest inne stanowisko (dziennikarze szczęśliwie jeszcze nie
kształtują prawa, próbowali zamienić w ustawie "i" na "lub", w rezultacie siedzą ;))
www.zarzadca.pl/content/view/49/32/

Nie można doprowadzać zarządzania wspólnotą do absurdu - inaczej dla każdego
mieszkania będącego we współwłasności też potrzebna byłaby umowa/uchwała
współwłaścicieli!!
JaC



-----

> Tak, kojarzę.
> Ale to nie było orzeczenie Sądu Najwyższego, tylko bodaj okręgowego, podtrzymane
przez apelacyjny.

do góry

Dnia środa, 1 lipca 2009 12:20, człowiek imieniem ąćęłńóśźż <u...@w...eu>
zamieścił wiadomość <h2fdej$fr9$1@news.wp.pl> o treści:

> Nie można doprowadzać zarządzania wspólnotą do absurdu - inaczej dla
> każdego mieszkania będącego we współwłasności też potrzebna byłaby
> umowa/uchwała współwłaścicieli!! JaC
Ha ha. Dotarłem nawet do interpretacji, że w przypadku, gdy właścicielami
mieszkania są np. babcia, dziadek, dzieci i wnuczek, po 20% udziałów,
kwestię ich głosu rozstrzygać powinien nie kodeks cywilny, a ... rodzinno
opiekuńczy.

A wracając do sedna: 199 czy 201 KC ma w moim przypadku zastosowanie?

do góry

jQ pisze:

[...]

Może się mylę, ale nie wiem dlaczego właściciele lokalu muszą ustalać
wspólne stanowisko? Skoro współwłasność lokalu w częściach ułamkowych
przysługuje kilku osobom, to każdemu współwłaścicielowi można przypisać
określony ułamkiem udział w nieruchomości wspólnej, to każda z nich może
wykorzystać ten udział na głosowaniu.

Czy może jest tak, że koniecznie 1 lokal = 1 stanowisko?

pozdrawiam
kuba

do góry

Dnia środa, 1 lipca 2009 14:53, człowiek imieniem kuba
<j...@g...com> zamieścił wiadomość <h2fm8j$2uj$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

> jQ pisze:
>
> [...]
>
> Może się mylę, ale nie wiem dlaczego właściciele lokalu muszą ustalać
> wspólne stanowisko?
Hala garażowa stanowi współwłasność. Dlatego też stosuje się do niej zapisy
kodeksu cywilnego odnośnie współwłasności. Z punktu widzenia ustawy o
własności lokali hala garażowa jest jednym lokalem i dysponuje swoim głosem
w całości. Dlatego właścicielem tego lokalu są współudziałowcy, którzy
ustalają swoje decyzje, a tym samym głos na zebraniu wspólnoty, w oparciu o
przepisy 199 i 201 KC. Niemniej w kilku już sprawach, m.in wyroku SO we
Wrocławiu z 12 marca 2008 r., (sygn. akt I C 467/06), sąd orzekł, iż
udziały we wspólnocie przypadające z tytułu współwłasności garażu można
traktować tak samo, jak udziały z lokali mieszkalnych, niemniej nie wynika
to wprost z ustawy o własności lokali ani KC, więc notariusz nie musi się
na taką interpretację zgadzać.


> Czy może jest tak, że koniecznie 1 lokal = 1 stanowisko?
Nie. Nie wszyscy u nas mają miejsca w garażu. Część ma przed budynkiem, nie
mając z tego tytułu dodatkowych udziałów.

do góry

jQ pisze:

> Z punktu widzenia ustawy o
> własności lokali hala garażowa jest jednym lokalem i dysponuje swoim głosem
> w całości.

No właśnie, a z czego to wynika, że dysponuje w całości?

> sąd orzekł, iż
> udziały we wspólnocie przypadające z tytułu współwłasności garażu można
> traktować tak samo, jak udziały z lokali mieszkalnych, niemniej nie wynika
> to wprost z ustawy o własności lokali ani KC, więc notariusz nie musi się
> na taką interpretację zgadzać.

No moim zdaniem właśnie wynika całkowicie wprost u ustawy i nie mam
pojęcia dlaczego lokal garażowy miałby być traktowany inaczej niż
mieszkalny.

"Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali" - lege non
distinguende lokali mieszkalnych i tych o innym przeznaczeniu.

Tym bardziej, że: "Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania
odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym
przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd
nieruchomością wspólną."

Jeśli garaż jest lokalem w danej nieruchomości wspólnej, tak jak jest w
tym przypadku, to zupełnie nie rozumiem, dlaczego miano by jego
właścicieli traktować inaczej niż właścicieli lokali mieszkalnych.

>> Czy może jest tak, że koniecznie 1 lokal = 1 stanowisko?
> Nie. Nie wszyscy u nas mają miejsca w garażu. Część ma przed budynkiem, nie
> mając z tego tytułu dodatkowych udziałów.

Heh, nie chodziło mi o stanowisko postojowe tylko stanowisko na zebraniu
(głos)

pozdrawiam
kuba

do góry