Witam,
Czy akt notarialny dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu w
spółdzielni mieszkaniowej może zawierać zapis:
"Nabywca określa wartość przedmiotu niniejszej umowy na kwotę...."
a jeśli tak:
- jaka jest podstawa prawna takiego żądania (określenia kwoty przez
"nabywcę"),
- na jakiej podstawie ma zostać określona ww. kwota,
- i jakie są konsekwencje określenia takiej lub innej kwoty?

Zwracam również uwagę na określenie "nabywca" - akt dotyczy
przekształcenia prawa do lokalu ze spółdzielczego-własnościowego w
odrębną własność (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i
przeniesienia jego własności), a nie "nabycia".
Z góry dziękuję za rzeczowe uwagi.
f.

do góry

On Sat, 29 Sep 2012, fonon wrote:

> Zwracam również uwagę na określenie "nabywca" - akt dotyczy przekształcenia
> prawa do lokalu ze spółdzielczego-własnościowego w odrębną własność (umowa
> ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności),
> a nie "nabycia".

Ja tylko do tej sprawy - jak najbardziej nabycia.
Bez cudzysłowów :)
W odniesieniu do rzeczy (w tym nieruchomości) "nabycie" oznacza
operację na własności, nie na posiadaniu. Oczywiście można
nabywać również prawa, w tym posiadanie, ale to nie jest ciągle
"nabycie" danej rzeczy!

Jak ktoś dajmy na to w danym mieszkaniu jest najemcą, to mieszkanie
nie jest jego, jak je kupi - to je nabędzie.
Mimo, że przedtem mieszka i potem też mieszka, z p. widzenia
posiadania nie widać zewnętrznych, fizycznych objawów.

Status posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania
jest "mocniejszy", *dużo* mocniejszy niż najem czy dzierżawa, ale
również w tej kategorii.
Ma tylko "prawo do mieszkania", rozumiane jako pewien zakres
korzystania z *czyjejś* własności. Coś tak, jakby obłożyć lokal
jednocześnie dzierżawą wieczystą (nie ma czegoś takiego w przepisach,
ale nazwa chyba czytelnie przedstawia ideę) i hipoteką na prawo
do korzystania z tego najmu.
Właściciel prawa może z tego mieszkania swobodnie korzystać, tego
prawa nie da się wypowiedzieć, może to prawo zbyć.
Właściciel lokalu dla odmiany *praktycznie* nic już nie może, zaś
posiadacz tak ukształtowanego prawa dla odmiany może prawie wszystko.

Ale ciągle ma tylko prawo... chyba jest ono źle nazwane, i to powoduje
powszechne niezrozumienie: ma prawo do "zamieszkiwania i innych
form korzystania". Nałożone na czyjś lokal.
Właścicielem nie jest.

BTW:
Posiadacze sp-czego własnościowego prawa do mieszkania czują się
czasem urażeni, że (rzadko która i rzadko kiedy) sp-nia próbuje
wyegzekwować swoje prawo właścicielskie (np. wobec faktu niepowiadomienia
właściciela, czyli sp-ni, o przeróbkach w takim lokalu) :>, a racji
nie mają. I nie ma to związku z przeróbkami które wpływają na
konstrukcję budynku (a które trzeba zgłaszać i uzyskiwać zgodę
z zupełnie innego powodu) - po prostu o zmianach w nieswoim
mieszkaniu (również takim do którego ma się "własnościowe prawo
sp-cze") trzeba powiadamiać właściciela i tyle.

No a teraz masz stać się faktycznie właścicielem :D
Czyli *nabyć* lokal.

pzdr, Gotfryd

do góry

Teraz osobno :) (celowo)

On Sat, 29 Sep 2012, fonon wrote:

> Witam,
> Czy akt notarialny dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu
> w spółdzielni mieszkaniowej może zawierać zapis:
> "Nabywca określa wartość przedmiotu niniejszej umowy na kwotę...."

Prawdę mówiąc, dlaczego miałby nie móc?
Aby miał nie móc, musiałby być zabroniony - z zasady swobody
umów wynika że strony zapisują to co chcą a wyraża ich intencje;
Pytaniem jest, jaki cel miałby zakaz określenia kwoty na umowie,
która jest zawierana dobrowolnie?

Podejrzewam, że chcesz postawić inne pytanie: czy wobec
faktu, że zawarcie umowy o przekształcenie własnościowego
prawa spółdzielczego na własność do lokalu w trybie
przymusu ustawowego uprawnia do dopisywania do
tej umowy dodatkowych zastrzeżeń bez zgody nabywcy,
na zasadzie "jak pan nie podpisze to my umowy nie
zawrzemy, mimo 3-miesięcznego terminu".

Jak na mój gust, pic polega na tym, że takiego wpisu
może żądać notariusz a nie sprzedający (nie sp-nia).
Jako, że notariusz jest płatnikiem podatków od transakcji,
może chcieć mieć "papier" że świadomie akceptujesz
taką właśnie kwotę transakcji.
Sprawi Ci różnicę, jak zażąda oddzielnego oświadczenia
i zażąda osobnej opłaty?

Jak US do niego przylezie z jakąś reklamacją, to odeśle
prosto do kupującego :> "o tu, oświadczył że *on* tak
wycenia podstawę opodatkowania".

Ba, jeśli się okaże, że kupujący sam sobie strzelił
w stopę, bo zaniżył wartość na umowie, a potem musiał
świeżo kupiony lokal z jakichś "życiowych" powodów pilnie
sprzedać i okazało się że cena sprzedaży minus cena
nabycia to całkiem spory zysk do opodatkowania, to
również nie będzie mógł mieć pretensji do nikogo innego
(poza sobą samym).

IMVHO, taki zapis jest uzasadniony.
Bez względu na to, czy brzmi on że "strony ustalają"
czy "nabywca ustala".

pzdr, Gotfryd

do góry

Na ten temat można by dyskutować - jest to konsekwencja absurdalnych,
nielogicznych przepisów. Podobno trzecia forma własności z czasów komuny
- kolektywna została zlikwidowana. Idąc tropem przedstawionego
rozumowania można twierdzić, iż "odrębna własność lokalu" też jest
jedynie formą posiadania lokalu, bo przecież może być ustanowiona na
nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem wieczystym, które nie jest
"prawdziwą" własnością, a czyj grunt, tego... itd.
Z drugiej strony jeśli posiadacz spółdzielczego, własnościowego prawa do
lokalu jest członkiem spółdzielni, to jest jej współwłaścicielem.
Spółdzielnia też nie może być uznana za właściciela lokalu, bo nie może
nim dysponować. Wreszcie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art.
40 stanowi, iż:
"Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości
i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim
zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom
lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub
praw z nią związanych". Jeśli zatem ta część majątku nie jest już
własnością spółdzielni, to czyją miałaby być?

Ale to wszystko wątek poboczny,
Pzdr.
f.

do góry

Przy czym "wartości prawa" nie należy mylić z wartościa rynkową lokalu.
Dobre pytanie, jak "wartość prawa" określić?
Np. według wysokości wkładu do spółdzielni mieszkaniowej?

Podobna różnica jest pomiędzy wartością prawa wieczystej dzierżwy do
wartości własności gruntu.

Generalnie na pytania pytka powinien odpowiedzieć notariusz.


-----
> Jak na mój gust, pic polega na tym, że takiego wpisu może żądać
> notariusz a nie sprzedający.

do góry

On Sat, 29 Sep 2012, 666 wrote:

> Przy czym "wartości prawa" nie należy mylić z wartościa rynkową lokalu.

Zgadza się, ale przy przekształceniu "wartość nabycia" to wartość
lokalu, a nie wartość sp-czego prawa własnościowego.
Z powodu który podałem (podejrzenia że to notariusz sobie zabezpiecza
tyły na wypadek jakiegoś niezwolnienia z PCC), w rachubę wchodziłaby
właśnie wartość nabycia.

> Dobre pytanie, jak "wartość prawa" określić?
> Np. według wysokości wkładu do spółdzielni mieszkaniowej?

IMVHO nie - ponieważ własnościowe prawo spółdzielcze jest zbywalne,
podejrzewam że USy mają listę najwyżej wycenionych transakcji
sporządzoną :]

> Generalnie na pytania pytka powinien odpowiedzieć notariusz.

Skądinąd.
Ale wcale bym się nie zdziwił, jakby odpowiedź miała formę
"to pan podpisuje czy nie" ;)

pzdr, Gotfryd

do góry

On Sat, 29 Sep 2012, fonon wrote:

> Na ten temat można by dyskutować - jest to konsekwencja absurdalnych,
> nielogicznych przepisów.

Zgoda.
I tak zeszły w poziomie absurdu sporo w dół, bo jeszcze w latach
'90 zeszłego wieku wielu posiadaczy prawa własnościowego zostało
wykołowanych i zwyczajnie okradzionych (na przykład przy pomocy
myku "ale na zbycie prawa sp-nia nie wyrazi zgody", bo to było
ówcześnie potrzebne).

> Podobno trzecia forma własności z czasów komuny
> - kolektywna została zlikwidowana.

W żadnym razie.
To właśnie w kapitaliźmie sp-nie miewały się dobrze, a odmiany
systemu komunistycznego skutecznie go ludziom obrzydziły.
Problem polega na tym, że jak pojawiają się wszelakie beneficja
dla sp-ni, to zarówno rozdzielający je jak i zarządzający nimi
mają pole do pokazania kto tu rządzi.

> Idąc tropem przedstawionego rozumowania można twierdzić,
> iż "odrębna własność lokalu" też jest jedynie formą
> posiadania lokalu, bo przecież może być ustanowiona na nieruchomości
> gruntowej objętej użytkowaniem wieczystym, które nie jest "prawdziwą"
> własnością, a czyj grunt, tego... itd.

Zgadza się.

> Z drugiej strony jeśli posiadacz spółdzielczego, własnościowego prawa do
> lokalu jest członkiem spółdzielni, to jest jej współwłaścicielem.

Ale to jest w ogóle problem "osoby prawnej" - na tej samej
zasadzie właściciel 100% udziałów w spzoo nie jest właścicielem
żadnej rzeczy które stanowią majątek spółki.

Żeby jasność była - co do zastrzeżeń dotyczących własnościowego
prawa spółdzielczego wypada się zgodzić, skoro władzy właścicielskiej
zostawia tylko ślady.

> Wreszcie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 40
> stanowi, iż:
> "Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i
> użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w
> jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym
> członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych".
> Jeśli zatem ta część majątku nie jest już własnością spółdzielni,

Ależ jest.
To Twoja teza:
"Spółdzielnia też nie może być uznana za właściciela lokalu, bo nie może
nim dysponować" jest zbyt daleko idąca.
Mimo zastrzeżenia wyżej :)

> Ale to wszystko wątek poboczny,

Słusznie skądinąd.

Wątkotwórca powinien się jednak czuć ostrzeżony, iż *jednak* nabywa
lokal, ze wszystkimi tego skutkami (w tym podatkowymi, jeśli od daty
nabycia liczy się skutki podatkowe).

pzdr, Gotfryd

do góry

W dniu 30.09.2012 00:01, Gotfryd Smolik news pisze:

>> Podobno trzecia forma własności z czasów komuny
>> - kolektywna została zlikwidowana.
>
> W żadnym razie.
> To właśnie w kapitaliźmie sp-nie miewały się dobrze, a odmiany
> systemu komunistycznego skutecznie go ludziom obrzydziły.
> Problem polega na tym, że jak pojawiają się wszelakie beneficja
> dla sp-ni, to zarówno rozdzielający je jak i zarządzający nimi
> mają pole do pokazania kto tu rządzi.

Jest zasadnicza różnica pomiędzy istnieniem odrębnej formy własności, a
tym, czy spółdzielnie mają się dobrze. Nie twierdzę, że w komunizmie nie
istnieją spółdzielnie, ale że jest to prywatna (członków), a nie
kolektywna forma instytucji.

> Ale to jest w ogóle problem "osoby prawnej" - na tej samej
> zasadzie właściciel 100% udziałów w spzoo nie jest właścicielem
> żadnej rzeczy które stanowią majątek spółki.

Jednak spółdzielnia to nie spółka z o.o. i inaczej są kształtowane prawa
majątkowe członków.

>
>> Wreszcie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 40 stanowi, iż:
>> "Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem
>> nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu
>> w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i
>> właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej
>> własności lokali lub praw z nią związanych". Jeśli zatem ta część
>> majątku nie jest już własnością spółdzielni,
>
> Ależ jest.

To na jakiej podstawie jest, skoro nie "pozostaje"?

> To Twoja teza:
> "Spółdzielnia też nie może być uznana za właściciela lokalu, bo nie może
> nim dysponować" jest zbyt daleko idąca.
> Mimo zastrzeżenia wyżej :)
To na czym polega ta własność, skoro posiadacz spółdzielczego,
własnościowego prawa do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni, może
nim swobodnie dysponować, lokal podlega dziedziczeniu itd.?

> Wątkotwórca powinien się jednak czuć ostrzeżony, iż *jednak* nabywa
> lokal, ze wszystkimi tego skutkami (w tym podatkowymi, jeśli od daty
> nabycia liczy się skutki podatkowe).

Posiadacz nic nie "nabywa", bo już posiada. Przekształca jedno prawo w
drugie. Nie zyskuje nic i nie traci w sensie majątkowym.
Pozdro,
f.

do góry

W dniu 29.09.2012 23:39, Gotfryd Smolik news pisze:

> Zgadza się, ale przy przekształceniu "wartość nabycia" to wartość
> lokalu, a nie wartość sp-czego prawa własnościowego.

A z czego to wynika? Jaka podstawa prawna takiej interpretacji?

> Z powodu który podałem (podejrzenia że to notariusz sobie zabezpiecza
> tyły na wypadek jakiegoś niezwolnienia z PCC), w rachubę wchodziłaby
> właśnie wartość nabycia.

To mowa o faktycznym interesie notariusza, a nie prawnym. Notariusz może
sobie "zabezpieczać tyły" w zakresie, w jakim ma ku temu podstawy
prawne, a nie faktyczny interes. Jakie to podstawy?

>
>> Dobre pytanie, jak "wartość prawa" określić?
>> Np. według wysokości wkładu do spółdzielni mieszkaniowej?
>
> IMVHO nie - ponieważ własnościowe prawo spółdzielcze jest zbywalne,
> podejrzewam że USy mają listę najwyżej wycenionych transakcji
> sporządzoną :]

Ale tu nie zbywa się prawa do lokalu, tylko je przekształca w inne prawo
do tego samego lokalu i to w trybie ustawowym, ze stałą opłatą
niezależną ani od wartości rynkowej lokalu, ani też wkładu budowlanego.
Posiadacz prawa do lokalu nic nie zyskuje w sensie materialnym.

>
> Ale wcale bym się nie zdziwił, jakby odpowiedź miała formę
> "to pan podpisuje czy nie" ;)


To wracamy do pytania, czy "przekształcenie własnościowego
prawa spółdzielczego na własność do lokalu w trybie przymusu ustawowego
uprawnia do dopisywania do tej umowy dodatkowych zastrzeżeń bez zgody
nabywcy,na zasadzie >jak pan nie podpisze to my umowy nie
zawrzemy<"? Czy w takim razie notariusz, poprzez domaganie się
dodatkowych deklaracji od strony, nieznajdujących podstaw w ustawie o
spółdzielniach mieszkaniowych, może zablokować przekształcenie prawa
lokalu realizowane w trybie ustawowym? Na jakiej podstawie?
f.

do góry

A może wartość nabycia to różnica wartości spółdzielczego własnościowego prawa i
własności hipotecznej (przyrost wartości)?
Przy czym w szczególnych okolicznościach spółdzielcze własnościowe prawo może być
więcej warte niż własność hipoteczna ;-)
IMHO nie warto na siłę przekształcać tego prawa.


-----
> Zgadza się, ale przy przekształceniu "wartość nabycia" to wartość lokalu, a nie
wartość sp-czego prawa własnościowego.

do góry