Potrącenie z kaucji wpłaconej w ramach umowy najmu

Przeczytaj także: Kaucja z tytułu najmu lokalu

W sprawie rozpatrywanej przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, powodowa spółka w 2000 r. zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu użytkowego. Spółka uiściła na zabezpieczenie umowy kaucję, która miała być zwrócona po wydaniu lokalu. W 2003 r. nastąpił zwrot lokalu. Powódka wniosła do sądu o zasądzenie od pozwanej kwoty 30.024 zł, w tym 21.398 zł tytułem zwrotu kaucji za lokal będący przedmiotem najmu, kwoty 2.262 zł tytułem ustawowych odsetek za opóźnienie w spełnieniu należności głównej i kwoty 6.000 zł tytułem zwrotu kaucji za linie ISDN.

Pozwana jednak odmówiła zwrotu kaucji, twierdząc, że wierzytelność powódki wygasła na skutek potrącenia jej z wierzytelnością odszkodowawczą. Ta wierzytelność odszkodowawcza według pozwanej wynikła z tytułu nienależytego wykonania przez powódkę umowy najmu. Według pozwanej powódka uszkodziła wykładzinę dywanową w wynajmowanym lokalu ponad poziom zużycia wynikający z normalnego używania lokalu. Sąd okręgowy zasądził całość należności od pozwanej na rzecz powódki, i nie uwzględnił zarzutu potrącenia, jaki pozwana zgłosiła w procesie. Pozwana wniosła apelację od wyroku.

Jakie są warunki potrącenia?

Możliwość potrącenia, w myśl art. 498 § 1 kc, występuje gdy:

• dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami,
• przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku,
• obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

Oświadczenie o potrąceniu

Potrącenie odbywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Skutkiem oświadczenia jest odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności, do wysokości wierzytelności niższej. Od tego potrącenia trzeba odróżnić czynność procesową – zarzut potrącenia, który polega na domaganiu się przed sądem oddalenia powództwa w całości lub w części, ponieważ roszczenie objęte żądaniem pozwu nie może być dochodzone wskutek jego wygaśnięcia w konsekwencji potrącenia. Zatem oświadczenie o potrąceniu stanowi materialnoprawną podstawę zarzutu potrącenia.

Warunki zwrotu kaucji

Sąd apelacyjny oddalił apelację. W ocenie sądu, roszczenie powodowej spółki stało się w całości wymagalne. Z treści postanowień umowy nie wynikało w sposób jednoznaczny, że zwrot kaucji jest uzależniony od wcześniejszego rozliczenia i spełnienia żądań wynajmującego. Według umowy powódka była zobowiązana po zakończeniu najmu zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, i nie ponosiła odpowiedzialności za jego zużycie, w tym położonej w nim wykładziny, będące następstwem prawidłowego użytkowania. Powódka wydała pozwanej lokal, natomiast pozwana nie poniosła żadnych nakładów związanych z położeniem nowej wykładziny.