Umowa o roboty budowlane: prawa i obowiązki stron

Przeczytaj także: Umowa o roboty budowlane: wyrok TK

Wykonawca i inwestor (strony umowy o roboty budowlane) mogą zatem dowolnie kształtować łączący je stosunek prawny, byle tylko – stosownie do art. 3531 k.c. – cel tego stosunku nie był sprzeczny z naturą zobowiązania, ustawą ani zasadami współżycia społecznego. Podstawowym i niezmiennym obowiązkiem wykonawcy pozostaje jednak oddanie obiektu budowlanego wykonanego zgodnie projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz przekazanie go inwestorowi. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z art. 647 k.c. ustalającym przedmiot umowy o roboty budowlane, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, nie zaś do wykonania określonych robót budowlanych. W umowie o roboty budowlane należy zatem ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców, przy czym ta ostatnia możliwość wynikać może również z późniejszych zmian umowy. Wobec braku odnośnych postanowień w umowie, zgodnie z art. 649 k.c. przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. Odstąpienie przez wykonawcę od osobistego wykonywania umowy o roboty budowlane wymaga wskazania w jej treści zakresu robót, jakie wykonawca będzie wykonywał przy pomocy podwykonawców, jak również zgody inwestora na zawarcie umowy z konkretnym podwykonawcą. Przy uwzględnieniu treści art. 60 k.c. zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą może być wyrażona w każdy sposób.

Analizując pozostałe obowiązki wykonawcy w związku z zawartą umową o roboty budowlane wyróżnić można, po pierwsze, obowiązek zabezpieczenia terenu budowy (w przypadku protokolarnego przejęcia terenu budowy), po drugie, obowiązek sprawdzenia oraz niezwłocznego zawiadomienia inwestora o dostrzeżonych nieprawidłowościach w zakresie dokumentacji projektowej, terenu budowy, maszyn lub urządzeń dostarczonych przez inwestora, jak również niezwłocznego zawiadomienia inwestora o zajściu jakichkolwiek innych okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót. Jakkolwiek zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (wyrok SN z dnia 27 marca 2000 r., III CKN 629/98, OSNC 2000/9/173), na wykonawcy nie ciąży obowiązek szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego wad. Wykonawca powinien jedynie umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z tym projektem oraz zasadami sztuki budowlanej. Tym niemniej, analiza dokumentacji prowadzić musi do niezwłocznego powiadomienia inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu lub też o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego. Brak takiego powiadomienia narazić może wykonawcę na powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

W zakresie zawartej umowy o roboty budowlane inwestor zobowiązany jest natomiast do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (zorganizowanie procesu budowy). Składa się na nie przekazanie terenu budowy i dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej, odebranie obiektu po zakończeniu prac i zapłata umówionego wynagrodzenia. Przekazanie terenu budowy wykonawcy powinno zostać potwierdzone protokołem, gdyż w takim wypadku wykonawca do chwili oddania obiektu ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Konstrukcji tej nie stosuje się zatem w sytuacji, gdy inwestor zawarł z różnymi wykonawcami kilka umów o roboty budowlane, a każdy z nich ma wykonać jedynie część prac składających się na końcowy rezultat.