Przebudowa na zgłoszenie: jakie kłopoty?

Przeczytaj także: Przebudowa na zgłoszenie: jakie formalności?

Zgodnie z podaną przez ustawodawcę definicją pod pojęciem przebudowy należy rozumieć wszelkie roboty budowlane, po przeprowadzeniu których dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego - z wyjątkiem jego charakterystycznych parametrów, czyli kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.

W myśl obowiązujących od czerwca 2015 roku przepisów budowlanych przebudowę domu jednorodzinnego można przeprowadzić już po złożeniu wniosku zgłoszeniowego u starosty. Taki obiekt powinien spełnić jednak kilka dyktowanych ustawą warunków – musi być to dom wolnostojący, a jego obszar oddziaływania w całości powinien mieścić się w obrębie działki, na której został postawiony. Innymi słowy budowa nie może mieć wpływu na nieruchomości sąsiednie, ponieważ, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1b prawa budowlanego, przebudowa obiektu nie może doprowadzić do zwiększenia jego dotychczasowego obszaru oddziaływania – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Niestety ta dyrektywa ustawodawcy okazuje się w praktyce dosyć kłopotliwa – problemy z właściwym wyznaczeniem obszaru po przebudowie ma zarówno inwestor, jak i organ, który rozpatruje złożony przez niego wniosek. Zakres obszaru oddziaływania będzie szacowany w starostwie na podstawie inwentaryzacji istniejącego obiektu, który ma zostać przebudowany. Niezbędna będzie także weryfikacja prawidłowego sposobu określenia obszaru po przebudowie – dopiero po porównaniu tych ustaleń organ zajmie stanowisko co do zgłoszenia inwestora. Jeśli w optyce urzędników obszar nie ulegnie zmianie i po przebudowie obiekt nadal nie będzie oddziaływał na nieruchomości z nim sąsiadujące zostanie wydana tzw. milcząca zgoda, czyli inwestor nie otrzyma sprzeciwu w ciągu 30 dni od złożenia wniosku. Jeśli jednak obszar oddziaływania ulegnie zmianie, organ zobowiązany jest do wniesienia sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej działając na podstawie art. 30 ust. 6 pkt 1 prawa budowalnego.

Problemy z przebudową domu jednorodzinnego na zgłoszenie mogą pojawić się także w sytuacji, gdy organ zakwestionuje zgodność obecnego stanu obiektu budowlanego z pierwotnym pozwoleniem na budowę. Jeśli złożone przez inwestora pozwolenie, w oparciu o które wzniósł on swój budynek nie zostało zarchiwizowane przez urząd (wymóg ten pojawił się dopiero w 1999 roku) to niezbędne będzie przeprowadzenie właściwego postępowania wyjaśniającego przez nadzór budowlany – to z kolei znacznie wydłuży cały proces administracyjny i opóźni wydanie ostatecznej decyzji udzielającej zgodę na przebudowę. Warto mieć także na uwadze, że w opisanej tu sytuacji, organy nie posiadają uprawnień, by nałożyć na inwestora obowiązek dostarczenia dokumentów, które potwierdzą legalny charakter domu. W razie wątpliwości nie będzie on wzywany do uzupełniania dokumentacji - sprawa trafia od razu do nadzoru budowlanego.