Warunki zabudowy a parametry drogi publicznej

Przeczytaj także: Warunki zabudowy. Urzędnicy nie mogą kierować się przesadnym formalizmem

Kiedy trzeba uzyskać warunki zabudowy i jakie kryteria musi spełnić dana nieruchomość?

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Celem tej decyzji jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy będą regulować wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Mogą zostać wzięte pod uwagę zarówno wysokość i kształt budynku, jego posadowienie na działce, jak również nawet kolor jego elewacji.

O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego praw do nieruchomości. Dlatego warto, gdy myślimy o zakupie działki, najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, w przypadku jego braku wystąpić o warunki zabudowy, nawet jeśli jeszcze nie jesteśmy właścicielami gruntu. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze plany budowlane na pewno uda się zrealizować w obrębie danej nieruchomości. Co więcej ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może być kwestionowany i nie może tym samym posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków - m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla przeprowadzenia i zrealizowania zamierzenia budowlanego. Ten drugi warunek, co do zasady, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Droga publiczna

Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii – o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą, ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję. Sama kwestia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej oraz tego, kiedy droga publiczna będzie posiadać odpowiednie parametry by można ją użytkować bez szkody dla bezpieczeństwa osób lub mienia, okazuje się w praktyce być niezwykle skomplikowana. Warto przy tej kwestii przyjrzeć się jednemu z orzecznictw Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym jasno stwierdzono, że inwestorzy prywatni nie mogą zostać zobowiązani do zmiany parametrów drogi publicznej, tak by odpowiadała ich potrzebom.

Co więcej wspomniany powyżej warunek mówiący, że uzbrojenie zostanie uznane za wystarczające jeśli inwestor sam (w znaczeniu na własny koszt) podejmie się ich wykonania nie obejmuje drogi, ponieważ, zdaniem sądu, pojęcie uzbrojenie ternu nie odnosi się w żaden sposób do dróg – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Wystarczające jest spełnienie przesłanki, w której mowa o dostępie działki inwestora do drogi publicznej. Organ nie ma zatem żadnych praw, by nakładać na niego inne obowiązki niż te przewidziane przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązek zadbania o to, żeby droga spełniania odpowiednie kryteria i jej parametry nie prowadziły do powstawania zagrożenia, ciąży na gminie.